یکشنبه, 22 مرداد 1396 ساعت 09:37

اقتصاد مسکن از نگاه یک روزنامه نگار

این مورد را ارزیابی کنید
(0 رای‌ها)
نرگس سمنانی

عصراقتصاد: موضوع اقتصاد مسکن و تحلیل های متفاوت از بازار مسکن که این روز ها دغدغه ای برای خروج از رکود آن شده است بخشی از مطالب رسانه ها و روزنامه ها را به خود اختصاص می دهد که در بیشتر مواقع اگر نگوئیم مطالب، سفارشی و برای بازارسازی های مصنوعی است، از عمق و دقت علمی برخوردار نیست.
به مناسبت نمایشگاه صنعت ساختمان ، بر آن شدیم که علاوه بر پیگیری دیدگاه ها و نظرات فعالان بازار مسکن و سیاست گذاران مربوطه با یکی از مدیران رسانه های اقتصادی برویم و نوع نگاه و تحلیل وی را از اقتصاد مسکن جویا شویم.
سیف ا... یزدانی مدیر مسئول روزنامه عصر اقتصاد و مدیرعامل موسسه رسانه ای عصر سرآمدان اقتصادی که علاوه برروزنامه عصر اقتصاد،ماهنامه تصمیم رابرای تحلیل گران بازاروماهنامه ثروت ملل را برای اندیشه های اقتصادی منتشر می کند وخودوی 25 سال سابقه مدیریت بنگاه های اقتصادی کشوررا داردبه این کنجکاوی ما در مورد نگاه روزنامه نگاری به اقتصادمسکن پاسخ داده است که حاصل آن درذیل تقدیم می شود.
*امروزه اقتصاد مسکن یکی از مهم ترین بخش های اقتصادی کشورها تلقی می شود. اما به نظر می رسد ابعاد این اقتصاد به طور دقیق معین نمی شود. شما به عنوان یک روزنامه نگار اقتصادی چه تعریفی از اقتصاد مسکن را دارید؟
آنچه که امروزه خلاصه وار اقتصاد مسکن نامیده می شود مجموعه ای است از تولید، خرید وفروش، اجاره املاک و مستغلات که کلمه مسکن در واقع شاخص این فعالیت هاست، به همین دلیل دارای حوزه بررسی گسترده ای است، از ساز و کارها و مقررات مربوطه به مالکیت زمین و ساختمان، صنایع تولید کننده مصالح ساختمانی، ساخت و سازهای بخش خصوصی، ساخت و سازهای عمرانی دولتی، خرید ، فروش ، اجاره و بهره‌برداری از املاک و مستغلات و خدمات تکمیلی و جنبی آن ها، که در بعد بهره برداری از مستغلات، تقسیم بندی های خاص دیگری هم مطرح می شود. اما در واقع ما می توانیم موضوع املاک و مستغلات و ساخت و ساز را جمعا در 3 بخش مهم مورد بررسی قرار بدیم.
بخش اول، مثل بقیه صنایع های دیگر نهادهای تولید مسکن که گفته می شود بیش از 100 صنعت به تولید ساختمان و مسکن متصلند ،از سنگ و سیمان و تیرآهن و گچ و آهن و آجر و ماشین آلات ساختمانی، کاشی، پروفیل، در و پنجره سازی، حمل و نقل مصالح و غیره یعنی شما یک برج سازی رو در نظر بگیرید ببینید چند عامل دران داره نقش آفرینی میکند، از اقلام الکتریکی و الکترونیکی، اقلام تاسیساتی، اینها همه مستقیما با مسکن و ساخت و ساز در ارتباطند، بنابراین رونق مسکن میتواند بیش از 100 تا صنعت را به حرکت در بیاورد ، یعنی یک بُعد از اقتصاد مسکن ، صنایع ساختمانی است،
بخش دوم ساخت و ساز و قوانین و مقررات شهرسازی و مهندسی و پیمانکاری است که موضوعاتی مانند شهرسازی ، انبوه سازی، بازسازی و... در ان می گنجد.
بخش سوم معاملان و تجارت مسکن است که موضوع خرید و فروش و بهره برداری و بورس مسکن است. طبیعتا سرمایه گذاری در صنایع ساختمانی می تواند از مختصات صنایع دیگر برخوردار باشد ودر مجموع بخش عرضه بازار مسکن را تشکیل دهد، ولی در بازار مصرف ،مصالح ساختمانی ، خرید و فروش و اجاره نقش تقاضا را برایش بازی می کند. که از این جهت به عنوان انگیزه و موتور بازار مسکن بسیار با اهمیت بوده و قابل تحلیل است و در شاخص های اقتصاد کلان هم میزان صدور پروانه های ساختمانی و نوسانات آن به عنوان یک عنصر نقش آفرین مطرح است.
* مسنله کاربری و تراکم در اقتصاد مسکن چه نقشی دارد؟
کاربری موضوعی است که به مقررات شهرسازی برمیگرددو نگاهی که دولت و مدیران شهری به نحوه تامین رفاه شهروندان و تقویت ارزش های بومی ، تسهیل فعالیت و عناصر بسیاری از این دست دارند.
طبیعتا محدودیت های کاربری و تراکم و هزینه های تغییر کاربری و افزایش تراکم مانند بهای نهاده های تولید و محدودیت های عرضه کالاهای دیگر می تواند در بازار مسکن تاثیر بگذارد.
درموضوع کاربری و بهره برداری مشخص ترین تقسیم بندی که وجود داردمسکونی، تجاری، اداری و خدمات عمومی است که ابنیه خدمات عمومی براساس نیاز روزساخته می شود وبخش اعظم آن دربودجه های عمرانی دولت و شهرداری ها می گنجد، بنابراین کم تردچار نوسانات بورسی می شود. اماکاربری های اداری وتجاری ومسکونی دراقتصادروزدنیاعلاوه بر جنبه های مصرفی آن، جنبه بورس بازی هم پیدامی کنند.
در این نوع کاربری ها با توجه به این که کاربری های اداری و تجاری، تابعی از بازده فعالیت های داخل ان واحد هاست وهیچ نگرانی ای ایجاد نمی کند. به دلیل اینکه یک واحد اداری یا تجاری زمانی توسط یک فرد حقیقی یا حقوقی خریداری می شود که فعالیتی که در آن واحد قرار است انجام دهد قیمت معاملاتی آن واحد اداری و یا تجاری را توجیه پذیر نموده ،به عبارت ساده تر شما زمانی یک مغازه را می خرید که مطمئن باشید خرید و فروش در آن مغازه هزینه خواب سرمایۀ این واحد را تامین کند.
اما در مورد کاربری مسکونی خرید و فروش این واحد ها یک هزینه مصرفی است و صاحب مسکن در دوره مالکیت آن و بهره برداری شخصی آن واحد درآمدی از محل آن ندارد و فقط در آن زندگی می کند. بنابراین معاملات واحدهای مسکونی تابعی از قدرت هزینه کردن این مردم، برای رفاه و آسایش خودشان اند.
آنچه که در این مختصر گفتیم نشان می دهد گستردگی و تنوع اقتصاد مسکن به صورت بسیط و نظری نشان می دهد، اما در واقعیت بازار مسکن و مستقلات عوامل برون‌زای دیگری بر این بازار تاثیر می گذارند و آن را پیچیده تر می کنند.
بنابراین از نظر روزنامه عصر اقتصاد علاوه بر مسائل مربوط به صنایع ساختمانی، بودجه های عمرانی، کاربری های ساخت و ساز، مسائل مربوط به تولید ساختمان و مسکن و معاملات مربوطه ، ما ناچاریم به عوامل برونزا و پیچیدۀ اقتصاد مسکن هم بپردازیم. مسائلی مانند تسهیلات بانکی، نقدینگی ، قوانین محدود کننده معاملات مسکن، فرصت های سرمایه گذاری رقیب، بورس مسکن، بودجه رفاهی مردم، طرح های ملی تولید مسکن و معیارهای اخلاقی و ملی و سیاست های شهرسازی آن جامعه
2-آیا کارکرد اقتصاد مسکن در همۀ کشورها یکسان است، عوامل مهم تاثیرگذار در اقتصاد مسکن را کدام ها می دانید؟
یکی از عواملی که در اقتصاد مسکن تاثیر گذار است تاثیر بودجه های رفاه عمومی بر اقتصاد مسکن است. به طور مثال در کشورهای اروپایی که عموما بر مبنای سوسیال دموکراسی پایه گذاری شده اند و تامین اجتماعی در آن جا از قبل از تولد تا زمان مرگ برای مردم آن کشور برنامه ریزی دارد ، و مانند ایران که بودجه رفاهی و تامین اجتماعی آن به قدرت نظم و ترتیب اروپایی ها نیست و یا آمریکا که اصولا تامین آتیه را وظیفه هر کس برای خودش می داند از شرایط یکسانی برخوردار نیستند و جالب است بدانیم که آماری که چند سال پیش من مطالعه کردم نشان می داد که 50% از خانوارهای اروپایی مسکن شخصی دارند، در حالی که در ایران و آمریکا این موضوع به 70% می رسد. چراکه در ایران و آمریکا خانواده ها مسکن را نه تنها محلی برای زندگی کردن می دانند بلکه ابزاری برای تامین آینده خود نیز تلقی می کنند.
همین نگاه باعث می شود مسکن به عنوان یک موضوع سرمایه گذاری عمومی ،دارای بورسی فراتر از میزان نیاز و خرید و فروش خانوارها بشود و تکیه آن از بودجه های رفاهی فراتر رفته و در ظرفیت های سرمایه گذاری افراد به دنبال بازار معاملاتی باشد.
به همین دلیل هم می بینیم که امروزه مسکن، بازار رقیبی است برای ارز ، سکه، سپرده های بانکی، بازار سرمایه و سایر اقلامی که بورس های سوداگری دارند.
علاوه بر این در کشورهای مختلف نسبت تراکم جمعیت، آب و هوا، محدودیت های زمین شهری، دسترسی به مصالح ساختمانی، بازار های مالی ، نوع کسب و کار و عوامل مختلف دیگر باعث متنوع شدن شرایط متفاوت تری در کشور ها برای اقتصاد مسکن فراهم می کند و همین امر مهم قوانین و مقررات متنوعی را در مالکیت، مقررات شهر سازی و مقررات معاملاتی ایجاد می‌کند.
3-بازار مسکن با نوسانات و اوج و حیض های مختلف روبرو است، تحلیل شما از این نوسانات چیست؟
متاسفانه یکی از معضلاتی که برای اقتصاد مسکن با توجه به مطالبی که در سوال قبل گفتم پیش امده است ورود معاملات بورسی به حوزه مسکن است. که باعث می شود سوداگران بازار مسکن قیمت این نیاز ضروری را فراتر از توانمندی های بودجه رفاهی خانوار ها ببرند و این در حالی است که اصلی ترین تقاضای مسکن را تقاضای مصرفی آن به خود اختصاص می دهد ،اما مصرف کنندگان مسکن برای تامین سرپناه خود ناچارند از همان بازار سوداگری نیاز خود را تامین کنند.
بنابراین سوداگران مسکن در دوره های رونق، قیمت ها را تاحدی بالا می برند که همه تقاضای اصلی مصرف که خانوارهای نیازمند مسکن هستند توان خود را برای تامین مسکن از دست بدهند و این مرحله آغاز رکود بازار مسکن می شود.
بازار راکد مسکن که عمدتا بیش از 2 سال است، زمانی مجددا به حرکت می افتد که در نتیجه تورم و یا رونق اقتصادی، خانوارها مجددا توانایی جدید بیشتری را برای خرید مسکن پیدا می‌کنند.
تجربه هم نشان داده است که اصولا موج رونق از طبقات پایین شهر شروع می شود و به صورت پلکانی با یک تاخیر چند ماهه به بخش مرفه و بالای شهرنشین سرایت میکند.
البته در چند سال اخیر تحلیل گران بازار مسکن سعی کرده اند عوامل برونزا مانند سیاست های پولی و مالی را عامل اصلی رکود فعلی بدانند و به همین دلیل هم شاهد هستیم که خبرساز ترین موضوع در بازار مسکن اخبار مربوط به تسهیلات بانکی است.
اما با وجود افزایش های متعددی که در تسهیلات دهی بانک ها صورت گرفته است، باز هم نتوانسته ایم رونق را به بازار مسکن برگردانیم. گرچه به نظر ما دولت و سیاست گزاران شهرسازی و مسکن کشور نباید نسبت به رونق بورس بازی مسکن دغدغه نشان دهند و اساسا باید تلاش نمایند از ورود اژدهای نقدینگی به بازار واقعی مسکن جلوگیری کنند.
کما این که مشاهده می کنیم بازار املاک اداری و تجاری و سرمایه گذاری در آنها، نه تنها در رکود نیست بلکه از رونق خوبی هم برخوردار است و بخش اعظمی از نقدینگی جامعه را در ساخت و ساز برج های بزرگ و مراکز خرید (مال ها) فعال نمود.
شاید در اینجا لازم باشد این نکته را هم تذکر دهیم که با معضلات فعلی سیستم بانکی ، حضور بانک ها و موسسات مالی و سرمایه گذاری بزرگ دولتی و نیمه دولتی درسرمایه گذاری و بازار مسکن و اختصاص بخش اعظمی از سرمایه های خود به ابنیه و ساختمان، در کنار نفوذ و قدرت مدیران و سهامداران بانکی ، تصمیم گیری های مسکن نامطلوب و شتابزده و انفعالی کرده است.
4- به نظر شما رکود فعلی مسکن کی به پایان می رشد؟
با توجه به تحلیل هایی که در بالا عرضه شد از آنجا که بودجه سال 1396 دولت در جهت احیا و تقویت طبقه متوسط جامعه است و در سال جاری اقداماتی مانند پرداخت معوقات کارمندان و مستمری بگیران، طرح رونق تولید و خرید تضمینی محصولات کشاورزی می تواند به توانمند کردن اقشار متوسط و پایین کمک کند که اگر این مهم تا پایان امسال بتواند به درستی محقق شود، تابستان سال 1397 را باید سال شروع رونق پایدار مسکن تلقی کرد.
البته ذینفعان بازار مسکن رونق های محدود فعلی را مانند خرید و فروش های تابستانی را هم می خواهد علایم شروع رونق بازار مسکن تلقی کنند اما واقعیت این است که هنوز اقتصاد ملی ظرفیت کافی را برای رونق بازار مسکن در سطح قیمت های فعلی پیدا نکرده است اما تقویت توانمندی های طبقه متوسط می تواند در آینده نزدیک این شرایط را فراهم کند.
خواندن 47 دفعه

نظر دادن

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.

جدیدترین عناوین

نشر مطالب با ذکر نام پایگاه خبری عصر اقتصاد بلامانع است. عصر اقتصاد مسئولیت مطالب از سایر منابع را عهده دار نمی باشد. 1395