یکشنبه, 03 تیر 1397 ساعت 09:08

اطلاعات تکميلي

  • عوامل موثر بر قیمت مسکن از نگاه کارشناسان بررسی شد؛

ارز، ترس، نقدینگی

این مورد را ارزیابی کنید
(0 رای‌ها)

نیلوفر جمالی

عصراقتصاد: سال‌ها رکود در عرصه مسکن دنیای سازنده‌‌ها را خراب کرده بود. از طرفی فروش املاک در آن زمان به صرفه نبود و از طرفی سرمایه‌هایشان به خواب عمیقی فرو رفته بود. از این رو نه دل فروختن املاک خود را داشتند و نه توان راکد نگه داشتن سرمایه هایشان را. اما پس از سالها بالاخره اوضاع مسکن تغییر کرد، هم قیمت مسکن و هم تقاضا با افزایش روبرو شد.

شاید دلیل تغییرات یکباره این حوزه را بتوان به تغییر و نوسانات ارزی و حتی نابه سامانی اوضاع اقتصادی کشور نسبت داد چرا که اصولاً مردم در شرایط‌های نابسامان اقتصادی به دنبال سرمایه‌گذاری در محل‌های امن از جمله خرید طلا، مسکن و از این دست هستند.

در این راستا حسن محتشم، عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران در گفت و گو با فارس نیز رشد نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی را دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن عنوان کرد و خروج قیمت مسکن از رکود را پس از پنج سال طبیعی دانست. اما باید در نظر داشته باشیم که کاهش عرضه و رشد تقاضا می تواند خطرناک باشد.

آمارهای وزارت راه و شهرسازی از خرید و فروش مسکن طی 3 سال گذشته نیز گفته‌های محتشم را تایید می‌کند.

 همانطور که در نمودار شماره 1 قابل مشاهده است، قیمت هر متر مربع از اوسط سال 95 تا کنون در حدود 5 میلیون تومان در نوسان است اما از آذر ماه 96 با رشد قیمت مسکن مواجه بوده ایم که مرز 6 میلیون تومان را رد کرد و هم اکنون نرخ مسکن نه تنها از 7 میلیون تومان گذشته بلکه در ماه گذشته تا مرز 8 میلیون تومان رسیده است.

بر اساس نمودار شماره 2 بیشترین میزان خرید و فروش در 3 سال گذشته به ترتیب در مناطق 5، 4، 2  بوده است و کمترین میزان خرید یا به صورت واضح تر هیچگونه خریدی در منطقه 20 تهران صورت نگرفته است پس از آن مناطق 19 و 16 رتبه های اخر را به خود اختصاص داده اند.

اما نمودار شماره 3 تغییرات میزان مبایعه نامه ها نشان میدهد که بر خلاف همیشه که خرید و فروش از اردیبهشت ماه هر سال رشد خود را آغاز و تا خرداد ماه ادامه داشت، امسال در خرداد ماه روند نزولی به خود گرفته است که نشان از شرایطی غیرطبیعی دارد که باید به آن پرداخته شود.

قیمت مسکن منطقی است

در این راستا، فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در گفت‌‌‌‌وگو با خبرنگار روزنامه عصر اقتصاد گفت: کاهش خرید و فروش در خرداد ماه باز می‌گردد به ماه مبارک رمضان و تعطیلات زیادی که در این ماه بود.  همچنین در دو الی سه ماه گذشته بازار  مسکن کاملا  تحت تاثیر جو روانی قرار داشته که اکنون نمی‌توان زیاد در این زمینه بحث کرد. اما ما در فصل نقل و انتقالات و جا به جایی ها بودیم و توقع بر این بود که رشد معاملات مسکن کمی متفاوت تر باشد چراکه اساسا در ساختار کشور ما همیشه این عادت رعایت شده و معمولاً در اردیبهشت و خرداد ماه و همچنین فصل تابستان این اتفاق افتاده اما در این ماه تعطیلات زیادی داشته‌ایم و ماه گذشته فصل امتحانات بچه‌ها بوده و خانواده ها در زمینه مسکن یک مقدار گرفتار این موضوعات بودند.

پورحاجت درباره تاثیر افزایش نرخ ارز در بازار مسکن نیز مطرح کرد: تجربه این موضوع در سال گذشته نشان داده است که هر وقت با افزایش شدید قیمت ارز روبرو شده ایم با مردم بیشتر به خرید روی اورده اند و متاسفانه این یک بدعت خیلی بد به لحاظ ساختاری شده است که مردم ما عادت کرده‌اند که در گرانی اجناسشان را خریداری کنند و این به حوزه مسکن به تنهایی باز نمی‌گردد و در تمام بازارها به همین صورت است. در کشور ما زمانی که یک کالای گران می‌شود مردم سراسیمه به این بازار ورود پیدا می‌کنند و ایجاد التهاب می‌کنند و این موضوع دامن‌گیر بازار مسکن نیز بوده است. اگر شما نمودار 5 ساله بازار مسکن را مشاهده کنید به طبع افزایش قیمت بازار مسکن از حالت رکود خارج شده است که بخشی از آن به جو بازار و اقداماتی که خود مردم انجام می دهند، بازمی گردد.

وی دلیل افزایش قیمت مسکن در چند ماه گذشته را اینگونه توضیح داد: بخش عمده این افزایش قیمت منطقی است و بارها به ان اشاره کرده‌ام. ما یک بحران 5 ساله داشته‌ایم که مسکن در حالت رکود به سر می برد و تقریبا می توان گفت این بحران از پاییز سال گذشته از حالت رکود خارج شده که بخشی از آن باز می‌گردد به اینکه  تورمی که در 5 سال گذشته در تمام کالاهای کشور صورت گرفته مشمول بازار مسکن نشد. بخش عمده‌ای از این افزایش قیمت نشات گرفته از تورم‌هایی بوده که در 5 سال گذشته در بازار مسکن اعمال نشده و امسال خودش را نشان داده است. بخش دوم باز می‌گردد به نوسانات بازار ارز که از ابتدای سال 97 رخ داده و آن هم جهش عظیم در قیمت دلار و کاهش ارزش پول ملی ما است و همچنین تلاش مردم برای حفظ سرمایه‌هایشان و جو روانی که در بازار مسکن و تمام بازارهای همسو بوجود آمده باعث افزایش قیمت شده است. باز هم با همین شرایط فعلی ما اگر بازار مسکن را تحلیل کنیم با بازارهای همسو و تورم عمومی در حال حاضر این قیمت‌های واقعی بازار مسکن هستند و من اعتقاد دارم که افزایش قیمتی که اکنون به چشم می‌خورد و خیلی‌ها فکر می‌کنند قیمت مسکن با یک افزایش عجیبی همراه بوده است و این قیمت‌ها، قیمت واقعی بازار مسکن است.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان ادامه داد: نقدینگی های ما افزایش پیدا کرده و سیاست‌گذاری‌های نادرستی در کشورمان انجام داده‌ایم و طی این 5 سال گذشته تمام اقتصاددان ها اعتقادشان بر این بوده که باید سیستم پولی و بانکی کشور کالبدشکافی شود. در 5 سال گذشته که کشور اساسا در رکود قرار داشت یک بنگاه اقتصادی پیدا می شود که اساسا نباید بنگاه اقتصادی باشد و این بنگاه پرداخت سودهای نجومی به مردم را آغاز می کند و این در شرایطی است که چنین سودهایی در بخش تولید تعریف نشده است و سوال اینجاست که مشخصا بانک‌ها سرمایه‌هایشان را در کجا سرمایه‌گذاری می‌کنند که یک شبه 24 درصد سود بانکی به مردم می‌دهند و اساسا از این راه نقدینگی را در بازار تزریق می‌کنند. این تورم بخش عمده‌اش همین نقدینگی‌هایی است که در 5 سال گذشته سیستم بانکی به کشور تزریق کرده است.

وی در پاسخ به اینکه آیا کمپین نخریدن کالاهایی که با افزایش زیاد قیمت مواجه شده اند می تواند تاثیری در بازار داشته باشد نیز گفت: اگر در اقتصاد جو روانی بوجود آمده باشد و قیمت‌ها، قیمت‌های کاذب باشد بله می‌تواند کمک کند که این خرید و فروش‌ها کاهش پیدا کنند، منتهی من به نظرم می‌رسد که در شرایطی که ما در آن قرار داریم شرایط کلی کشور به نحوی است که این کمپین‌ها شاید در کوتاه مدت بتواند تاثیرگذار باشد اما یک مُسکن است و شاید یک مقداری بتواند تغییرات ایجاد کند.



رکود مجدد پیش روی مسکن

مهدی روانشادنیا عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران نیز درباره کاهش تعداد معاملات در خرداد ماه گفت: در اردیبهشت ماه نسبت به فروردین ماه نرخ مسکن 2/8 درصد در شهر تهران افزایش پیدا کرد که در 6 سال گذشته این موضوع سابقه نداشته است و شاید بتوان دلیلش خروج از سیکل رکود و ورود به رونق در نیمه دوم سال 96 را یک سری عوامل از متغییرهای اقتصاد کلان کشور مثلاً افزایش حجم نقدینگی، افزایش نرخ ارز و موضوع کاهش نرخ تسهیلات بانکی دانست که دلایلی برای ورود نقدینگی به بازار مسکن شد و ما در اردیبهشت شاهد این وضعیت هیجانی در بازار شدیم. این موضوع را انتظارات تورمی و هیجانات بازار هم تشدید کرد که طبیعی است که در ماه بعدی، یک مقدار تعداد معاملات کاهش پیدا کند، البته لازم به ذکر است که ویژگی‌های فصلی مانند ماه مبارک رمضان نیز روی این موضوع تاثیرگذار بوده و هست.

این کارشناس مسکن در رابطه با کمپین نخریدن کالاهایی که با افزایش زیاد قیمت مواجه شده اند نیز اظهار کرد:  مسکن یک کالای سرمایه‌ای است که ممکن است در بحث خرید آن متغیرهای زیادی مطرح باشد و شاید این موضوع قابل رصد و راستی آزمایی نباشد که چقدر توانسته اثرگذار باشد. به هر ترتیب در شرایط هیجان بازار آن گروه‌هایی که اثرگذار هستند، بیشتر سوداگران هستند که ممکن است خیلی از این موضوعات طبعیت نکنند و بیشتر به منافع شخصی توجه داشته باشند.

وی همچنین آینده بازار مسکن را در رکود دید و گفت: بخشی از آینده بازار مسکن در بازارهای موازی و بحث اقتصاد کلان کشور مطرح است که به هر ترتیب موضوع قابل بحثی است اما در شرایط فعلی در واقع اتفاقی که می‌افتد با توجه به افزایش قیمت‌هایی که اتفاق افتاده برداشت من این است که ما از نیمه دوم سال 97 وارد یک دوره رکود جدید در تعداد معاملات در شهر تهران می‌شویم که البته موضوعی که در تهران شروع شده در 6 ماه گذشته در آینده به کل کشور تسری پیدا می‌کند و بعد هم بازار به یک آرامش نسبی خواهد رسید.

روانشادنیا در پاسخ به این سوال که آیا بازار مسکن به آرامش میرسد یا در رکود فرو می‌رود، توضیح داد: متغیر تعداد معاملات همیشه با قیمت مسکن یک ارتباط نزدیک داشته که با توجه به اینکه قیمت پیش‌بینی می‌شود در نیمه دوم به یک ثباتی رسیده و تغییر قیمت‌ها تثبیت شود و در ادامه این روند طبیعتاً تعداد معاملات هم کاهش پیدا خواهد کرد و خود به خود بازار در یک فرایند رکود نسبی فرو خواهد رفت.

خواندن 2280 دفعه

نظر دادن

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.

جدیدترین عناوین

نشر مطالب با ذکر نام پایگاه خبری عصر اقتصاد بلامانع است. عصر اقتصاد مسئولیت مطالب از سایر منابع را عهده دار نمی باشد. 1395