چهارشنبه, 17 مرداد 1397 ساعت 10:29

اطلاعات تکميلي

  • «عصر اقتصاد» ادامه رکود در بازار مسکن را بررسی کرد؛

مه آلودگی صنعت ساخت و ساز

این مورد را ارزیابی کنید
(0 رای‌ها)

مریم بهنام راد

عصر اقتصاد: کارشناسان بازار مسکن معتقدند بازار مسکن پس از یک دوره رونق تورمی، به دلیل برخی سیاست‌های اشتباه مجددا دچار رکود شده است.

صاحبنظران در بخش  مسکن بر این باورند که کاهش ارزش پول ملی و کمبود عرضه مسکن از یک سو و ورود سوداگران از سوی دیگر موجب رشد قیمت مسکن در ماه های اخیر شد.

رشد قیمت مسکن از چند سال گذشته باعث شد تا قدرت خرید اکثر متقاضیان مسکن کاهش یابد. از سوی دیگر این باور در میان برخی فروشندگان و سازندگان القا شد که این رشد قیمت باید ادامه یابد اما غافل از این که این رشد قیمت و کاهش قدرت خرید چیزی جز بازگشت رکود به بازار مسکن که به تازگی و بعد از پنج سال رکود، وارد فاز رونق شده عایدی دیگری نخواهد داشت.

فعالان  بازار مسکن اعلام کردند: سیاست‌های پولی و بانکی دولت مردان، موجب رکود در بازار مسکن شده است.

برخی از متخصصان و کارشناسان این رشد قیمت مسکن را به خاطر رشد نرخ دلار و کاهش ارزش پول ملی عنوان و می‌گویند که برای حفظ ارزش دارایی‌ها برخی از سرمایه داران سرمایه‌های خود را وارد بازار مسکن کرده و موجبات گرانی مسکن را فراهم کردند.

برخی از فعالان بازار نیز کاهش عرضه مسکن را دلیل گرانی عنوان می کنند و برخی نیز رشد نهاده های مسکن را دلیل این رشد قیمت عنوان می کنند.

ساخت و ساز یک بخش مهم است که به شدت در رشد اقتصادی یک ملت نقش دارد. صنعت ساخت و ساز یک بخش سرمایه گذاری تحت رهبری است که در آن دولت‌ها علاقه زیادی را نشان می دهند. قرارداد دولتی با صنعت ساخت و ساز برای توسعه زیرساخت های مربوط به سلامت، حمل و نقل و همچنین بخش آموزش و پرورش. صنعت ساخت و ساز برای رونق هر ملتی بسیار مهم است.

در سال های اخیرساختمان سازی به عنو ان یکی از بزرگترین و مهمترین صنایع تولیدی کشور، سرمایه های هنگفتی در بخش نیروی انسانی و اقتصاد ملی را به خود اختصاص داده است.

متاسفانه عدم توجه به معیارهای واقعی و اصول حاکم بر صنعت ساخت و ساز و از همه مهمتر ضعف مدیریت کیفیت در این صنعت باعث شده تا توسعه و گسترش آن مطابق با ایجاد حس رقابت پذیری صحیح بین تولیدکنندگان صورت نگیرد و به تبع آن، دوام و عمر مفید بخش عظیمی از ابنیه ساختمانی موجود در کشور، در برابر شرایط محیطی و سوانح طبیعی بسیار کمتر از مقادیر پیش بینی شده باشد و همچنین از نظر آسیب پذیری بر اساس است انداردهای جهانی و یا حتی استانداردهای ملی مانند استاندارد ٢٨٠٠ ایران (طراحی ساختمانها در برابر زلزله) با نارسایی و ضعف زیادی مواجه باشد.

 از طرفی، پی آمدهای ناشی از فقدان مدیریت کیفیت در صنعت ساخت و ساز باعث شده است ت ا نه تنه ا، خسارات مالی وجانی فراوان در اثر وقوع سوانح طبیعی ببار آید، بلکه بر خلاف سیاست‌های توسعه پایدار، بخش قابل توجهی از انرژی های تجدیدناپذیر و سرمایه های ارزشمند مصالح ساختمانی در این صنعت اتلاف گردد.

در تحقیق حاضر ابتدا صنعت ساخت و ساز کشور از دیدگاه سیاست‌های توسعه پایدار بررسی شده، سپس ضمن تبیین جایگاه و نقش مدیریت کیفیت در نظام مندی ساخت و ساز کشور، راهکارهای عملی مبتنی بر بهره گیری از تجربیات سایر کشورها و انطباق آن با شرایط ایران به منظور ارتقاء کیفیت صنعت ساخت و ساز و ایجاد حس رقابت پذیری صحیح بین تولیدکنندگان مصالح و سیستم های ساختمانی مطرح شده است.

  • قوانین مختلف مشتریان در معرض ساخت و ساز

صنعت ساخت و ساز متنوع است. این شامل مشتریان متعدد مانند سازندگان املاک، توسعه دهندگان املاک، تامین کنندگان مواد و پیمانکاران. صنعت ساخت و ساز راه حل های ساختمانی با هزینه ای را به ارمغان می آورد که در آن همه مشتریان نقش مهمی را ایفا می کنند تا قرارداد موفقیت آمیز باشد. همچنین، ساخت و ساز جذاب زیرساخت، سرمایه گذاران داخلی را برای انجام معاملات تجاری جذب می کند. زیرساخت های به خوبی ساخته شده یک محیط سالم را برای کار کردن ایجاد می کند، در نتیجه افزایش بهره وری و انعطاف پذیری نیروی کار را افزایش می دهد.

بازار مسکن از ویژگی‌های خاصی برخوردار است که پیش‌­بینی‌­ها و رفع مشکلات آن را­ ملزم به داشتن دیدی وسیع از عوامل مختلف نموده است. عواملی که شاید به وسعت کل اقتصاد باشد. از جمله ویژگی‌های مهم مسکن و بازار آن، که سبب متمایز شدن آن از سایر بازارها شده است، می‌توان ناهمگن بودن، غیرمنقول بودن، عدم وجود کالای جانشین، استفاده به عنوان کالای سرمایه‌­ای، سهم بالا در بودجه خانوار، پراکندگی و عدم تحرک سریع بازار، کندی گردش اطلاعات، سهم بالا در ایجاد رشد اقتصادی و اشتغال و... را نام برد.

عوامل مؤثر بر بازار مسکن را در سطوح مختلف می ‌توان طبقه­‌بندی و بررسی نمود. بطور کلی این عوامل یا از نیروهای درونی بازار نشأت می­‌گیرند، یا از خارج بازار بر متغیرهای مسکن اثرگذار خواهند بود.

عوامل درونی بازار مسکن را می‌توان به دو دسته «عوامل مؤثر بر عرضه» و «عوامل مؤثر بر تقاضا» تقسیم کرد. «هزینه زمین» و «هزینه ساخت بنا»، هزینه‌های سمت عرضه مسکن را تشکیل هستند. این عوامل تحت تاثیر عواملی چون سیاست‌های عرضه زمین، تسهیلات، هزینه ساخت و دستمزد قرار می گیرند. طرف تقاضای بازار نیز شامل «تقاضای مصرفی مسکن» و «تقاضای سرمایه‌ای مسکن» است که تقاضای سفته ‌بازی نیز بخشی از تقاضای سرمایه‌ای مسکن به حساب می‌آید. تقاضای مصرفی مسکن به‌شدت تحت تاثیر «درآمد سرانه خانوار» و «قیمت مسکن» قرار می‌گیرد، اما تقاضای سرمایه‌­ای متاثر از «بازدهی سایر دارایی ‌ها»، «نسبت قیمت به اجاره» و «تورم» است.

متغیرهای بیرونی بازار نیز که نقش مهمی در تحولات بازار مسکن ایفا می­‌کنند، به دو بخش «متغیر های کلان اقتصادی» و «متغیرهای فرهنگی اجتماعی» تقسیم می‌شوند. از جمله متغیر‌های کلان اقتصادی موثر بر بازار مسکن، می‌توان به درآمد نفت، نقدینگی، تورم، تسهیلات اعطایی به بخش مسکن و بازدهی سایر بازارهای موازی اشاره کرد. همچنین برخی از متغیرهای فرهنگی اجتماعی نظیر رشد جمعیت و رشد تعداد خانوار نیز می‌توانند با اثرگذاری بر عرضه یا تقاضای مسکن سبب تغییر در قیمت و تحرکات بازار مسکن شوند. در نمودار زیر بطور خلاصه متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن ترسیم شده است.

  • بازار مسکن هنوز کسری دارد

صنعت ساختمان، نقش مهمی در اقتصاد ملی و اشتغالزایی دارد. در ایران، این صنعت از لحاظ تکنولوژی ساخت، مدیریت پروژه های ساختمانی، مدیریت زنجیره تأمین و بازارهای مالی مرتبط وضع مناسبی ندارد. از طرف دیگر، رکود حاکم بر صنعت ساختمان، یکی از معضلات جدی این صنعت در حال حاضر است

با توجه به روندهای پیش‌بینی شده، بخش مسکن در سال 96 و 97 به ترتیب با افزایش اجاره و سپس افزایش قیمت مسکن ناشی از کمبود عرضه مواجه خواهد بود، بنابراین مناسب است دولت تمهیداتی برای اصلاح سمت عرضه مسکن صورت دهد؛ در حالی که طی چند سال اخیر سیاست‌های دولت در حوزه مسکن بیشتر بر تحریک تقاضا متمرکز بوده است.

بنابراین دولت درصدد است با تشویق نوسازی در بافت‌های فرسوده از طریق پرداخت یارانه سود تسهیلات نوسازی و نیز کمک به احداث واحدهای مسکونی اجتماعی یا ملکی گروه‌های کم درآمد ضمن انجام بخشی از وظایف دولت در این حوزه‌ها نسبت به کاهش تبعات ناشی از کمبود عرضه در سال‌های آینده اقدام کند.

آمار تعداد مسکن در برابر تعداد خانوار نشان می دهد کشور هنوز با کسری ۱.۳۹ میلیون مسکن در بخش تقاضای مصرفی مواجه است.

بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵، موجودی مسکن کل کشور (بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی) بیش از ۲۲.۸ میلیون واحد مسکونی و تعداد خانوار ۲۴.۱۹ میلیون واحد است. همچنین تراکم خانوار در واحد مسکونی حدود ۱.۰۵ است. در حالی که تعداد خانه های خالی با بیش از ۵۵ درصد رشد از ۱.۶۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲.۵۸ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.

علیرغم وجود بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری کشور در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند و از دارا بودن مسکن مناسب، ایمن و بهداشتی رنج می برند. همچنین در حالی که بخشی از اقشار جامعه در مسکن های لوکس و با متراژ بالا زندگی می کنند و نیز بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی گران قیمت، فاقد متقاضی است، تقاضا برای مسکن کوچک و ارزان قیمت بالا بوده و اقشار کم درآمد از تامین مسکن حداقلی عاجز هستند.

همچنین وجود واحدهای مسکونی خالی یک معضل جهانی است و حتی در کشورهای پیشرفته نیز واحدهای مسکونی خالی زیادی وجود دارد؛ در واقع وجود خانه های خالی به معنای توقف ساخت مسکن جدید به صورت سالیانه نیست.

این موارد گویای برخی پارادوکس‌ها در بازوهای عرضه و تقاضای مسکن و نمونه ای از نمود ناصحیح و احتمال برداشت ناصواب از شاخص‌های آماری بخش مسکن است. تظاهر ناصحیح شاخص‌های بخش مسکن می تواند سیاستگذاری را به مسیر نادرست معطوف کند و موجب هرج و مرج در نظام برنامه ریزی و نهایتا عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود.

بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، می بایست سالانه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید شود و وجود خانه های خالی به معنای عدم نیاز به تولید مسکن نیست.

از سوی دیگر بررسیهای کارشناسی نشان می دهد که عامل تحرکات در بخش مسکن همواره از سوی تقاضا شروع شده و به تدریج به بخش عرضه سرایت می کند. همچنین عدم امکان نقدشوندگی واحدهای مسکونی ساخته شده ناشی از کمبود تقاضا و کاهش قدرت خرید خانوارها، یکی از دلایل مهم سکون و عدم تحرک پذیری بخش مسکن در شرایط جاری بوده است.

تمامی این موارد سبب شده که سیاست‌های معطوف به توانمندسازی و تحریک تقاضا در گام اول و به تدریج در گامهای بعدی تقویت سوی عرضه، همچنان سیاست بهینه در بخش مسکن باشد و به تدریج بتواند این بخش را در مسیر تعادل قرار دهد. از طریق این سیاست، امکان حرکت در مسیر دستیابی تمامی اقشار جامعه به مسکن مناسب و ایجاد توازن در الگوی عرضه و تقاضا، بسیار محتمل است.

از دیگر موارد قابل توجه در این بخش، روند سرمایه گذاری مسکن طی سال‌های اخیر است که همواره منفی بوده و پروانه های اخذ شده عمدتا معطوف به مسکن بزرگ متراژ بوده اند. این موضوع نیز در کنار وجود تقاضای بیشتر برای واحدهای کوچک متراژ، نمود دیگری از عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضاست و صحه ای بر سیاستهای حمایت از سوی تقاضاست.

  • رقابت بازار مسکن با  نرخ ارز

   به علت تاثیرات قیمت مسکن از بازار ارز، تمایل به انجام قرارداد برای متقاضیان سخت شده و با تداوم این روند، احتمال افت تعداد خرید و فروش آپارتمان در شب عید نیز وجود دارد

بررسی ها و پژوهش‌های انجام شده توسط کارشناسان مسکن و مشاورین املاک در خصوص  معادله ارز در بازار مسکن تا حدودی به این ابهام پاسخ می‌دهد. افزایش قیمت دلار بر حسب مدت زمان صعود و دامنه رشد، دو تاثیر  کوتاه مدت به شکل معکوس و بلند مدت به شکل مستقیم  بر انواع شاخص های ملک از جمله قیمت خواهد گذاشت. در کوتاه مدت شاهد اثرگذاری مثبت قیمت ارز بر قیمت مسکن خواهیم بود، اما در بلند مدت این تاثیرپذیری بیشتر و حتی متفاوت خواهد شد. اگر بخواهیم خلاصه تر و با استناد به روند نوسانات قیمت ارز و مسکن از سال 1370 تاکنون صحبت کنیم، افزایش زیاد قیمت دلار در کوتاه مدت، به صورت معکوس بر بازار ملک اثر خواهد گذاشت، در حالیکه تاثیر واقعی رشد ارز بر بازار ملک، در بلندمدت مشخص خواهد شد.

هرچه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی تر باشد، وزن اثرگذاری آن بر روی بازار ملک و مسکن هم بیشتر خواهد بود. همانطور که گفتیم اثر نوسانات مثبت ارز بر قیمت ملک در بلند مدت مستقیم، و در کوتاه مدت معکوس است اما هر دوی این تاثیرات به صورت تدریجی رخ خواهند داد.

همچنین افزایش قیمت دلار، تاثیر روانی در بخش تقاضای بازار مسکن دارد و باعث میشود بازار ارز متقاضی بیشتری پیدا کرده و زمینه سفته بازی در معاملات ملک کاهش یابد. با توجه به این امر، تقاضا برای خرید و فروش ملک هم کاهش میابد و فرصت مناسبی برای افرادی که متقاضی خرید یا رهن و اجاره آپارتمان هستند بوجود خواهد آمد. اما در بلندمدت قیمت آپارتمان و خانه های نوساز افزایش خواهد یافت، زیرا به علت افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح و دیگر شاخصه های ساخت مسکن افزایش میابد. البته این در حالیست که قیمت و نرخ دلار در روزهای آتی هم افزایش بیاید

  •  افزایش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار

  مهدی روانشادنیا کارشناس مسکن با اشاره به اینکه دوره رونق و رکود مسکن در همه کشورها وجود دارد گفت:  شکاف بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن سبب بالا رفتن قیمت مسکن و به تبع آن موجب افزایش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار شده است.  

این کارشناس ادامه داد: با توجه به اینکه وضعیت معیشت مردم ازیک سو و افزایش سن ازدواج از سوی دیگرتقاضا را برای مسکن کاهش داده است.

به گفته این کارشناس هیچ افق روشنی را برای بازار مسکن با شرایط پیچیده اقتصادی نمی توان انتظار داشت.

روانشاد نیا افزود: در اقتصاد یک اصطلاحی وجود دارد که به آن کشش‌پذیری کالا می‌گویند. وقتی قیمت کالا بالا برود، کشش خرید برای خرید کالا کاهش می‌یابد و این موضوع در تهران رخ خواهد داد و وقتی تعداد معاملات کاهش می‌یابد، این اتفاق در بازار مسکن رخ می‌دهد.

وی با اشاره به اینکه سال ۹۲ میانگین قیمت مسکن ۳.۶ میلیون تومان و در انتهای سال ۹۶، این رقم ۵.۷ میلیون تومان بود افزود: این نشان می دهد مسکن در این سال ها ۵۸ درصد رشد داشته است.

 روانشاد نیا گفت: در همین دوره تورم عمومی ۸۰ درصد بوده و مسکن از آن کندتر حرکت کرده است.

این کارشناس با اشاره به رفتار هیجانی مردم در بازار مسکن گفت: هر وقت رونق در بازار رخ داده است عده ای سرمایه خود را در این بخش حبس می کنند و تا ۴ سال نمی توانند سرمایه خود را از آن بیرون بکشند.

وی با اشاره به ضرورت هماهنگی بین مثلث دولت، شهرداری و سرمایه گذار افزود:در ایران تنوع بازار برای سرمایه گذاری کم است و مردم پس انداز خود را وارد این بازار می کنند.

روانشادنیا گفت: عمده تقاضای بازار مسکن در کشور برای واحدهای کوچک با سرمایه اندک است.

روانشادنیا در خصوص رشد قیمت مسکن از ابتدای سال جاری می‌گوید قطعا به دلیل قیمت‌های کاذب به وجود آمده، بازار مسکن در ماه‌های آتی و در نیمه دوم سال وارد رکود عمیق خواهد شد و عده‌ای در دامن زدن بر رشد قیمت‌ها نقش دارند.

 رشد قیمت مسکن در مناطق 2، 4 و 5 قابل ملاحظه بوده است، اما در همین مناطق نیز کاهش 17 درصدی معاملات گزارش شده است.

روانشادنیا معتقد است که رشد قیمت مسکن در این مناطق باعث شده تا متقاضیان خرید از این مناطق کوچ کرده و به مناطق پایین‌تر مثل مناطق 10 و 12 مهاجرت کنند و در این مناطق به دنبال خرید مسکن باشند.

او همچنین با اعتقاد بر اینکه رشد قیمت مسکن در 5 سال گذشته به نسبت سایر کالاها از رشد کمتری برخوردار شده می گوید دولت بهتر است از طریق رسانه ها مردم را از هجوم برای خرید مسکن آن هم در برخی مناطق خاص آگاه کند.

وی در خصوص اینکه تا چه حد افزایش قیمت مسکن به مشاوران املاک بر می گردد می گوید: اگر یک پژوهش در خصوص دلیل تعداد بالای مشاوران املاک در مناطق 2 و 5 انجام شود می توان در این خصوص اظهارنظر بهتری کرد.

  رشد قیمت مسکن در این مناطق باعث شده تا متقاضیان خرید از این مناطق کوچ کرده و به مناطق پایین‌تر مثل مناطق 10 و 12 مهاجرت کنند و در این مناطق به دنبال خرید مسکن باشند

  • سرازیر شدن نقدینگی به مسکن عامل گرانی

از سوی دیگر سید کمال الدین شهریاری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه قیمت مسکن باید با نرخ تورم رشد خود را آغاز کند، گفت: به دلیل سیاست‌های پولی و بانکی که توسط دولت مردان اتخاذ شد، شاهد رکود در بازار مسکن هستیم.

وی افزود: با تغییر قیمت ارز و کاهش ارزش ملی پول، نقدینگی به سمت مسکن سرازیر و باعث افزایش قیمت مسکن می شود.

نماینده مردم دشتی و تنگستان در مجلس، با انتقاد از روند شناسایی خانه های خالی و گرفتن مالیات از این افراد، تصریح کرد: باید تقاضای واقعی را در بازار مسکن تقویت کنیم و برای متقاضیان مسکن، هدف گذاری کنیم تا کمتر سوداگری اتفاق بیفتد.

شهریاری ادامه داد: اگر سرمایه گذاری با هدف سوداگری باشد هیچ وقت متقاضیان واقعی مشخص و شناسایی نمی‌شوند.

  • دوره طولانی رکود، عامل ناتوانی مردم در خرید مسکن

همچنین ایرج رهبر نایب رئیس کانون انبوه‌سازان، با بیان اینکه نباید زمان رکود در بخش مسکن طولانی شود، گفت: زمان رکود جدید ۲ برابر رکود قبلی بوده است و باعث ناتوان شدن افراد متوسط و متوسطه به پایین در خرید مسکن شده است.

  •  اتفاقات بازار مسکن شتابزده بود

این در حالی است که مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه املاک نیز با اشاره به اینکه در ۳ دوره سال ۶۸، ۸۶ و ۹۱ جهش رکود داشتیم، گفت: رونق قبل از عید طبیعی ولی اتفاقات بازار مسکن بعد از عید یعنی درادامه  سال ۹۷ بسیار شتاب زده بود.

وی ادامه داد: از تاریخ اول فروردین سال ۹۶ تا اول خرداد سال جاری تعداد کل قراردادهای کشور ۱۹۱هزار و ۵۸۰ که از این تعداد قرارداد، ۹۴ هزارو ۶۹۱ مبایعه‌نامه و ۴ هزارو ۲۵۰ اجاره نامه بوده است.

رئیس اتحادیه املاک گفت: در شهر تهران از تاریخ اول فروردین تا پنجم خرداد سال جاری تعداد قراردادها حدود ۲۰۷ هزار بوده است، که ۱۱۹ هزار تا از آنها مبایعه نامه و حدود ۸۵ هزار تا اجاره نامه است.

  • سخن آخر

مسکن به عنوان یک مطالبه مدنی و حق شهروندی است . هر شخصی بایداز امکانات سرپناه مناسب  استفاده بهینه داشته باشد. از این رو دولتمردان به عنوان مجرییان ایجاد بستر برای آرامش مردم، استفاده از مسکن را برای همگان فراهم سازند . حال که این بازار از سبد معیشتی مردم در حال کاهش می باشد مسوولان بایدهرچه سریعتر نسبت به شرایط تدبیری داشته باشند.

خواندن 517 دفعه

نظر دادن

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.

جدیدترین عناوین

نشر مطالب با ذکر نام پایگاه خبری عصر اقتصاد بلامانع است. عصر اقتصاد مسئولیت مطالب از سایر منابع را عهده دار نمی باشد. 1395