بی محلی قیمت مسکن به رکود تقاضا

قیمت خانه در تهران از میانگین ۲۸ میلیون تومان عبور کرد و این در حالی است که طی دو سال گذشته معاملات در بیشتر ماه‎ها با رکود همراه بوده اما در وضع کلی قیمت‎ها در یک سال ۹۷ درصد و طی دو سال ۱۸۵ درصد افزایش یافته است. ظاهرا نبود مشتری تاثیر چندانی در کاهش قیمت ندارد؛ کارشناسان عوامل مختلفی را در رکود تورمی بازار مسکن عنوان می‎کنند که از جمله آن می‎ توان به رشد قیمت زمین، مصالح، دستمزد، عوارض شهرداری، خدمات مهندسی و خاصیت چسبندگی قیمت‎ها در این بازار عنوان می ‎کنند.

خبرگزاری ایسنا در گزارشی نوشت: قیمت مسکن شهر تهران در بهمن ۱۳۹۹ به متوسط ۲۸.۳ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با دی امسال ۳.۷ درصد و نسبت به بهمن پارسال ۹۷.۲ درصد افزایش یافت؛ هرچند میانگین رشد قیمت‎ها از حدود ۱۰ درصد که در نیمه نخست امسال با آن مواجه بودیم به ۳.۳ درصد در نیمه دوم رسیده است. در حالت کلی به دلیل افزایش قیمت‎ها طی سه سال گذشته در بیشتر ماه‎ها خرید و فروش کساد بوده است. بهمن امسال ۳۹۱۷ معامله مسکن در تهران به امضا رسید که رشد ۱۱.۵ درصد نسبت به ماه قبل و کاهش ۷۰ درصد را نسبت به ماه مشابه سال قبل  نشان می‎ دهد. در واقع معاملات به حدود یک چهارم وضع نرمال بازار رسیده اما نرخ‎ها کوتاه بیا نیست.

از بهمن ۱۳۹۶ که میانگین قیمت خانه در تهران متری ۵.۵ میلیون تومان بود تاکنون قیمت‎ها ۴۱۴ درصد افزایش یافته است. قیمت‎ها نسبت به بهمن ۱۳۹۷ هم ۱۸۵ درصد رشد یافته و در مقایسه با بهمن ۱۳۹۸ افزایش ۹۷ درصدی نشان می‎دهد. در واقع بازار مسکن بدون توجه به ظرفیت و توان طرف تقاضا در حال متوازن کردن خود با بازارهای موازی از جمله ارز و طلا بوده و در بازه میان مدت با آن تراز شده است.

از طرف دیگر طی این سه سال قیمت زمین و مصالح ساختمانی روند رو به رشدی داشته و بنا به گفته جمشید برزگر، رئیس کانون انبوه‎سازان، قیمت مصالح بعضا تا بیش از ۱۰ برابر افزایش یافته است. به طور مثال میلگرد در پایان سال ۱۳۹۶ کیلویی ۱۲۰۰ تومان بوده که هم اکنون به کیلویی ۱۴ تا ۱۵ هزار تومان رسیده است. هر پاکت سیمان نیز کمتر از ۱۰ هزار تومان بوده که هم اکنون پاکتی ۴۸ هزار تومان به دست مصرف‎ کننده نهایی می‎رسد. البته هر پاکت سیمان درب کارخانه حدود ۱۸ هزار تومان فروخته می‎شود اما واسطه‎ها آنقدر روی این کالا می‎کشند تا نهایتا با ۱۶۶ درصد رشد قیمت پای پروژه می‎رسد. جلسات نمایندگان مجلس با رزم حسینی، وزیر صمت، هم برای چاره‎جویی کنترل قیمت مصالح ساختمانی راه به جایی نبرده است.

تجربه سه سال گذشته دست کم این فرضیه را ثابت کرد که بازار مسکن به کسادی معاملات یا توصیه به نخریدن واکنش خاصی نشان نمی‎دهد. شاید در مقاطعی مثل آذر امسال نرخ رشد ماهیانه ۱.۱ درصد منفی شود اما در میان مدت منحنی بازار صعودی بوده و فقط در زمان‎هایی که معاملات به شدت افت کرده روند رشد قیمت‎ها کند شده است.

بهمن امسال البته در هشت منطقه شهر تهران شامل مناطق ۱، ۳، ۶، ۱۰، ۱۲،۱۳، ۱۵ و ۱۸ نرخ رشد ماهانه منفی شد اما کاهش چندانی نداشت. در منطقه ۱۲ قیمت‎ها ۷.۲ درصد کاهش پیدا کرد اما افت قیمت در دیگر مناطق حتی به یک درصد هم نمی‎رسید. در منطقه یک قیمت‎ها ۰.۳ درصد، منطقه ۳ بالغ بر ۰.۰۴ درصد، منطقه ۶ به میزان ۰.۲ درصد، منطقه ۱۰ بالغ بر ۲.۶ درصد، منطقه ۱۲ به میزان ۷.۲ درصد، منطقه ۱۳ بالغ بر ۱.۲ درصد، منطقه ۱۵ به میزان ۰.۳ درصد و منطقه ۱۸بالغ بر ۱.۶ درصد پایین آمد اما به طور کلی در مناطق ۲۲گانه قیمت‎ها نسبت به ماه گذشته ۳.۷ درصد افزایش یافت.

بازار مسکن در خواب کوتاه به سر می‎برد

بیت‎الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در مقطع کنونی کاهش معاملات داریم اما رکود نداریم بیان می‎کند: رکود را باید در یک شاخص بلندمدت بررسی کرد، در حالی که همواره طی ۵۰ سال گذشته تقاضای مسکن بیش از تولید بوده و در سال ۱۴۰۰ نیز این روند ادامه می‎یابد؛ معتقدم سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، تولید و سرمایه‎گذاری در بخش مسکن با رشد مواجه می‎شویم.

او می‎گوید: علت اینکه فعلا بخش مسکن وارد رکود شده کاملا مشخص است. مسکن در حال حاضر سعی می‎کند در یک فضای باثبات حرکت کند؛ زیرا معمولا تاثیرات روانی خیلی در این حوزه تاثیر می‎گذارد و هم اکنون تحت تاثیر مسائل سیاسی قرار دارد. طی ۵۰ سال گذشته طلا و ارز یک دهم مسکن با افزایش قیمت مواجه شدند. هر مسئولی می‎آید یک ایده می‎دهد، معاونش هم یک طرح جلویش می‎گذارد. بعد می بینیم که بعد از هشت سال مشکل مسکن دست نخورده باقی مانده است.

جمشید برزگر، رئیس کانون انبوه‎سازان نیز با بیان اینکه از سال ۱۳۹۶ تاکنون قیمت مصالح ساختمانی حدود ۱۰ برابر افزایش یافته و ساخت و ساز به شدت افت کرده معتقد است: در مقطع فعلی متقاضیان می‎توانند با قیمت‎هایی به مراتب پایین‎تر از نرخ تمام شده ساخت، مسکن تهیه کنند؛ یعنی قیمت ساخت هنوز در بازار بروز نیافته است. در این شرایط انگیزه‎ای برای تولید مسکن باقی نمی‎ماند و تاثیر رکود ساخت و ساز در آینده خود را به شکل رشد قیمت‎ها نشان می‎دهد. بجز قیمت مصالح که رشد عجیب و غریبی داشته، هزینه دستگاه‎های خدماتی مثل شهرداری‎ها و نظام مهندسی نیز با رشد مواجه شده است. طبق محاسبات یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان از قیمت هر متر مربع مسکن را هزینه‎های بالاسری تشکیل می‎دهد.

برزگر درباره پیش‎بینی از بازار مسکن در ماه‎های پیش‎رو گفت: با توجه به ابهامات اقتصاد کلان و نبود چشم‎انداز روشن از وضع بازار ارز نمی‎توان هیچ نوع پیش‎بینی از وضع آینده بخش مسکن بعد از انتخابات ریاست جمهوری ارائه داد. راهکار اصلی این است که ثبات اقتصادی ایجاد شود و تولید مسکن افزایش یابد تا در آینده مجددا با نوسان قیمت مواجه نشویم.