خاموشی نبض معاملات مسکن
سیما گودرزی
در حالی که معاملات مسکن در پایتخت با افت ۳۸ درصدی نسبت به سال گذشته روبرو شده و قیمت‌ها به رغم ثبات ظاهری، ارزش واقعی خود را از دست داده‌اند، بازار مسکن ایران در گرداب رکود تورمی عمیقی فرو رفته است. کارشناسان از تعادل شکننده بازار و چشم‌انداز مبهم آینده در سایه بی‌اعتمادی و سیاست‌های ناکارآمد دولتی خبر می‌دهند.
به گزارش عصر اقتصاد؛ بازار مسکن ایران همچنان در وضعیت رکودی قرار دارد؛ رکودی که نه‌تنها در کاهش چشمگیر حجم معاملات نمود پیدا کرده، بلکه در نبود انگیزه برای خرید، فروش یا حتی سرمایه‌گذاری بلندمدت در این بخش نیز قابل‌مشاهده است. با وجود تثبیت نسبی قیمت‌ها در ظاهر، نشانه‌های روشنی از توقف یا کاهش واقعی قیمت‌ها در پی نبود تقاضای مؤثر و نااطمینانی اقتصادی به چشم می‌خورد.
کاهش معاملات؛ شاخص رکود آشکار
بر اساس آخرین گزارش‌ها از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، تعداد معاملات ثبت‌شده در تیرماه سال جاری در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۳۸ درصد کاهش یافته و این روند در سایر کلان‌شهرها نیز کم‌وبیش تکرار شده است. این افت معاملات، عمدتاً ناشی از کاهش توان اقتصادی خانوارها، افزایش نرخ بهره تسهیلات و نوسانات محیط اقتصاد کلان ارزیابی می‌شود.
قیمت‌ها در وضعیت ایستا
در حالی‌که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق میانی پایتخت طی سه ماه اخیر افزایش چندانی نداشته، بررسی‌های تحلیلی نشان می‌دهد که قیمت واقعی (تعدیل‌شده با نرخ تورم) مسکن روندی نزولی داشته است. این بدان معناست که با وجود تثبیت یا رشد اسمی قیمت‌های تمام شده مسکن، در واقع ارزش واقعی دارایی‌های ملکی در حال کاهش است.
یک کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما می‌گوید: بازار در حال ورود به فاز رکود تورمی عمیق‌تری است. خریدار نیست، فروشنده‌ها هم تمایلی به کاهش قیمت ندارند و این تعادل شکننده، پویایی بازار را متوقف کرده است.
انتظارات تورمی و آینده مبهم بازار
گزارش میدانی عصر اقتصاد از سطح شهر تهران حاکی از ان است که بسیاری از بازیگران بازار مسکن، از سرمایه‌گذاران تا خانوارهای مصرفی، در وضعیت انتظار به سر می‌برند. از یک‌سو، کاهش انتظارات تورمی و نرخ رشد نقدینگی، امید به ثبات در بازار را تقویت کرده؛ از سوی دیگر، ریسک‌های ژئوپلیتیکی، نوسانات بازار ارز و سیاست‌های نامشخص دولت در حوزه مسکن، باعث شده بسیاری از خریداران واقعی دست به معامله نزنند.
پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد در صورت ثبات شرایط کلان اقتصادی، رکود فعلی ممکن است تا پایان سال ادامه یابد، اما وقوع هرگونه شوک ارزی یا افزایش شدید در حجم نقدینگی می‌تواند محرک موج جدیدی از رشد قیمت‌ها باشد که بر تقاضا نیز اثر منفی خواهد داشت. این بدان معنی است که رکود تورمی عمیق تر خواهد شد.
معامله صفر و عقداجاره کمتر!
صاحب مشاور املاک الوند در گفتگو با عصر اقتصاد می گوید: حجم معاملات خرید و فروش مسکن در بازه زمانی ابتدای سال جاری تا پایان مردادماه تقریباً به صفر رسیده است. وی ادامه داد: در مجموعه تحت مدیریت من، هیچگونه معامله ملکی به ثبت نرسیده است. علاوه بر این، تعداد قراردادهای اجاره منعقد شده از ابتدای سال جاری تاکنون، بسیار محدود بوده و اغلب مستأجرین به تمدید قراردادهای پیشین خود تمایل نشان داده‌اند.
این اظهارات با گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز مطابقت دارد ، انجایی که وی گفته است : در سال ۱۴۰۲ شرایط برای صنف مشاوران املاک بسیار مناسب بود و شاهد افزایش صدور پروانه کسب در این صنف بودیم، اما در سال گذشته (۱۴۰۳) که رکود سنگینی بر بازار مسکن حاکم بوده و معاملات بخش مسکن کاهش چشمگیری داشت، شاهد تعطیلی حدود ۱۰۰۰ واحد صنفی مشاور املاک بودیم چرا که فعالان این صنف نتوانستند به درآمد مناسب دست پیدا کنند و همین موضوع باعث تعطیلی آنها شد.
کیانوش گودرزی در گفت و گویی، از تاثیر رکود در بازار مسکن بر تعداد صدور پروانه کسب در صنف مشاوران املاک خبر داده و گفته است: ما در نامه ای به اتاق اصناف، درخواست کمک به بهبود وضعیت معیشت صنف مشاوران املاک و اصلاح نرخ کمیسیون مشاوران املاک را مطرح کردیم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران بیان کرد: بازار خرید و فروش مسکن در سال های اخیر همواره درگیر رکود بوده است و این موضوع چالش های بسیاری را برای فعالان این بخش ایجاد کرده است و گاها بسیاری از فعالان این حوزه را متضرر کرده است.
پاسخ ناکارآمد سیاست‌های دولتی
برنامه‌های حمایتی دولت از جمله طرح نهضت ملی مسکن، وام‌های بانکی با نرخ بهره بالا و طرح‌های کنترلی در بازار اجاره، تاکنون نتوانسته‌اند اثر محسوسی بر بهبود شرایط بازار داشته باشند. کارشناسان معتقدند سیاست‌گذاری‌های کنونی فاقد کارآمدی و انسجام لازم برای مدیریت بحران ساختاری مسکن هستند. همچنین، ساخت‌وساز به‌دلیل رشد هزینه نهاده‌های ساختمانی، کمبود زمین مناسب و عدم تناسب قیمت تمام‌شده با قدرت خرید متقاضیان، با افت محسوس مواجه شده است.
بازار مسکن در لبه تعادل شکننده
بنا به آنچه گفته شد، بازار مسکن در شرایط فعلی نه از ظرفیت رشد برخوردار است و نه به‌سمت اصلاح واقعی حرکت می‌کند؛ وضعیتی که تحلیل‌گران آن را «رکود غیرسازنده» توصیف می‌کنند.
در چنین فضایی، تا زمانی که اصلاحات ساختاری در حوزه اقتصاد کلان و سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن انجام نشود، نمی‌توان به بازگشت پویایی به این بازار امیدوار بود. چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار، ادامه رکود با نوسانات محدود خواهد بود و تنها متغیرهای کلان مانند نرخ ارز، وضعیت تورم و سیاست‌های اعتباری می‌توانند مسیر آینده این بازار را دستخوش تغییر کنند.
