زلزله دلار ۱۱۷ هزار تومانی در بازار مسکن

اکرم رضائی نژاد، گروه ایران – در حالی که نرخ دلار آزاد با جهشی بی‌ سابقه به ۱۱۷ هزار تومان رسیده، بازار مسکن ایران نیز وارد فاز تازه‌ای از التهاب شده است.

هرچند تعداد معاملات به‌شدت کاهش یافته، اما قیمت‌ها همچنان با شتاب صعودی حرکت می‌کنند و فاصله میان توان خریداران و نرخ‌های پیشنهادی به بالاترین حد در سال‌های اخیر رسیده است.

به گزارش عصراقتصاد، در هفته دوم مهر ۱۴۰۴، اثر مستقیم رشد ارز و تورم بر بازار ملک مشهود بود. دلار از ابتدای مرداد، که حدود ۹۸ هزار تومان قیمت داشت، رشدی ۱۹.۴ درصدی را ثبت کرد و همین افزایش فشار قابل توجهی به قیمت مسکن وارد ساخت. بر پایه داده‌های میدانی، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران از ۸۵ میلیون تومان در ابتدای مرداد به حدود ۱۰۷ میلیون تومان در ابتدای مهر رسید؛ معادل رشد ۲۵.۸ درصدی در این بازه دوماهه.

توزیع این افزایش اما در مناطق مختلف تهران یکسان نبوده است. در محلات لوکس شمالی مانند نیاوران، زعفرانیه و الهیه، نرخ‌ها از مرز ۲۳۰ میلیون تومان عبور کرده؛ در عوض، مناطق جنوبی و حومه از جمله پردیس، پرند و اندیشه، گرچه رشد کمتر، اما مشابهی از نظر درصدی تجربه کرده‌اند و از ۳۵ میلیون به حدود ۴۴ میلیون تومان رسیده‌اند.

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند در صورت ادامه نوسانات ارزی و نبود سیاست‌های مهارکننده مؤثر، پاییز پیش‌رو نیز شاهد رشد قیمت‌ها باشیم، حتی بدون وجود تقاضای واقعی.

افت شدید عرضه و رکود معاملات

گزارش شهریورماه نشان می‌دهد عرضه آپارتمان در پایتخت نسبت به مدت مشابه سال قبل تقریباً نصف شده است. داده‌های یک سامانه ملکی از کاهش ۴۹ درصدی آگهی‌های فروش و افت همزمان تقاضا خبر می‌دهد. در همین بازه، قیمت پیشنهادی هر متر مربع تنها ۹.۴ درصد نسبت به سال قبل رشد داشته؛ عددی که در مقایسه با افزایش ۱۴۶ درصدی طلا و ۷۴ درصدی دلار، کمترین بازده را نشان می‌دهد.

افزایش شدید نرخ ارز، رکود معاملات و کاهش عرضه واحدهای مسکونی، بازار مسکن را در شرایط کمای اقتصادی قرار داده و چشم‌انداز روشنی پیش‌رو ندارد

تحلیل بازار حاکی از آن است که سرمایه‌گذاران به دلیل نقدشوندگی پایین و رشد سنگین سال‌های گذشته، ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بازارهای موازی منتقل کنند. از اواسط سال ۱۴۰۳، مسکن وارد رکود عمیقی شده؛ رکودی که با توجه به تجربه ادوار گذشته، احتمال دارد بین ۱۰ تا ۱۲ فصل ادامه پیدا کند.

بررسی توزیع متراژ واحدهای عرضه‌شده نیز گویای تغییر ترجیحات است: سهم واحدهای کوچک ۵۰ تا ۷۵ متر از ۳۲ به ۳۶ درصد رسیده و واحدهای کمتر از ۵۰ متر از ۷.۷ به ۹.۳ درصد افزایش یافته‌اند. در مقابل، سهم واحدهای بالای ۷۵ متر کاهش داشته است. تحلیلگران این تغییر را نشانه گرایش بازار به سمت واحدهای کوچک‌تر به دلیل کاهش توان خرید مصرف‌کنندگان می‌دانند.

علاوه بر کاهش عرضه نوسازها، سهم واحدهای زیر ۵ سال از کل آگهی‌ها در یک سال اخیر از ۳۱.۱۷ به ۲۷.۰۳ درصد کاهش یافته که بیانگر افت تمایل به خرید واحدهای تازه‌ساز، عمدتاً به دلیل قیمت بالای آن‌ها است.

بازار اجاره نیز از رکود و گرانی در امان نمانده است. میانگین رهن کامل در شهریور ۱۴۰۴ نسبت به سال قبل ۴.۷۸ درصد افزایش یافته که بیشتر ناشی از مهاجرت تقاضا از خرید به اجاره است. شاخص قیمت به اجاره کمی کاهش داشته و از ۱۵.۹۲ به ۱۵.۵۵ رسیده، اما همچنان نسبت به استاندارد جهانی بالاست و نشان‌دهنده فشار سنگین اجاره‌بها بر خانوارها است.

داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه املاک، از شرایط نابسامان این صنف انتقاد کرد و گفت: «چه در بخش خرید و فروش و چه در حوزه اجاره، معاملات به حداقل رسیده و حتی در برخی مناطق هیچ قرارداد جدیدی ثبت نمی‌شود.» به گفته او، هزینه‌های دفاتر املاک روز به روز در حال افزایش است اما درآمدها ثابت مانده و این عدم توازن مالی، دفاتر را در وضعیت دشواری قرار داده است.

وی به قانون ساماندهی اجاره مصوب سال ۱۴۰۳ اشاره کرد که مشوق‌هایی برای قراردادهای بلندمدت پیش‌بینی کرده، اما افزود: «در این قانون حق‌الزحمه مشاوران املاک برای قراردادهای چندساله افزایش نمی‌یابد، در حالی‌که این قراردادها نیاز به صرف زمان و تلاش بیشتری دارد.» او همچنین نبود سامانه ثبت قراردادهای بالای دو سال را مانع جدی دانست که مشاوران را ناچار به مراجعه به دفترخانه می‌کند.

بیگی‌نژاد تأکید کرد تا زمانی که انگیزه مالی برای مشاوران فراهم نشود، قراردادهای بلندمدت در بازار اجاره به شکل گسترده اجرا نخواهند شد. او با ذکر نمونه‌ای گفت: «گاهی قرارداد پنج ساله منعقد می‌شود، اما دستمزد مشاور فقط برای سال اول محاسبه می‌شود، در حالی که ارزش اجاره در این مدت چند برابر شده است.»

چشم‌انداز تاریک

به گفته فعالان بازار، در برخی مناطق، معاملات تقریباً به صفر رسیده است. حتی در بخش املاک تجاری، طی سه سال گذشته، تنها تعداد اندکی قرارداد به ثبت رسیده است. با رکود سنگین، نبود چشم‌انداز روشن سیاسی و اقتصادی، و فاصله فزاینده میان قدرت خرید مردم و قیمت‌ها، بازار مسکن ۱۴۰۴ وارد مرحله‌ای شده که کارشناسان آن را «کمای طولانی‌مدت» می‌خوانند.

افزایش نرخ ارز، کاهش عرضه، افت شدید تقاضا، و ناتوانی سیاست‌های موجود در ایجاد رونق یا حتی ثبات، مجموعه عواملی‌اند که این بازار را در وضعیتی قفل‌شده قرار داده‌اند. مگر آنکه تحولات کلان اقتصادی، توافقات سیاسی یا برنامه‌های حمایتی مشخص و عملیاتی اجرا شود، بعید است تا چند فصل آینده تغییری جدی در فضای عمومی این بازار رخ دهد.