سراب یا سرپناه
اکرم رضائی نژاد
در شرایطی که بازار اجاره مسکن زیر فشار افزایش قیمتها، کاهش توان مالی خانوارها و افت شدید حضور زوجهای جوان قرار دارد، وزارت راه و شهرسازی از اجرای طرحی با عنوان «مسکن استیجاری» رونمایی کرده است، طرحی که قرار است بخشی از نیاز دهکهای پایین درآمدی و زوجهای جوان فاقد مسکن را از طریق اجارههای بلندمدت و با نرخهای کنترلشده پاسخ دهد.
بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، این طرح با تمرکز بر دهکهای یک تا شش درآمدی، بهویژه دهکهای پایین، طراحی شده و واحدهای آن بهصورت غیرملکی و استیجاری بلندمدت در اختیار متقاضیان قرار میگیرد، مسیری که قرار است برای خانوارهایی که توان ورود به طرحهای خرید مسکن را ندارند، امکان دسترسی به سرپناهی نسبتا پایدار فراهم کند. اجرای این طرح با مشارکت انبوهسازان بخش خصوصی و با اولویت نوسازی بافتهای فرسوده پیشبینی شده است.
در تهران، طبق اعلام مدیرکل راه و شهرسازی استان، دولت واحدهای مسکونی آماده را از بانکها، نهادها و بخش خصوصی در مناطق متوسط و جنوبی شهر خریداری کرده و این واحدها را با اجارهبهایی پایینتر و دورهای بین یک تا پنج سال به زوجهایی واگذار میکند که کمتر از پنج سال از ازدواج آنها گذشته باشد.
تأمین منابع مالی این طرح نیز عمدتاً از محل آوردههای داخلی وزارتخانه و فروش بخشی از املاک سازمانی عنوان شده و هدفگذاری دولت، عرضه حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری تا پایان سال جاری است.
با این حال، در کنار وعدهها و اهداف اعلامشده، پرسشهای جدی درباره امکان اجرای واقعی طرح، تأثیر آن بر بازاری با بیش از هفت میلیون مستأجر و نقش دولت در اجارهداری حرفهای مطرح است، پرسشهایی که کارشناسان حوزه مسکن نسبت به آن دیدگاههای متفاوتی دارند.
در حالی که اجارهنشینی به مهمترین مانع ازدواج و فرزندآوری تبدیل شده، دولت با طرح مسکن استیجاری میکوشد بخشی از بحران بازار اجاره را مهار کند
در همین راستا، بیگینژاد و گودرزی، دو کارشناس حوزه مسکن، در گفتوگو با عصراقتصاد این طرح را از زوایای مختلف بررسی کردهاند.
بیگینژاد: کاهش مستأجران خانهاولی زنگ خطر بازار اجاره است
داوود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، با تأکید بر ضرورت توجه به معضل اجارهنشینی زوجهای جوان گفت:«بازار اجاره بهویژه برای جوانان و خانهاولیها با بحران جدی مواجه شده و پیام کف خیابان باید به گوش سیاستگذاران برسد. امروز تعداد مستأجران خانهاولی بهشدت کاهش یافته که این موضوع نشاندهنده وجود یک مشکل ساختاری در بازار مسکن است.»
وی افزود: «هر برنامهای که بتواند هزینه مسکن را برای دهکهای کمدرآمد کاهش دهد، نهتنها لازم بلکه ضروری است. بسیاری از زوجهای جوان به رغم تمایل به ازدواج، به دلیل ناتوانی مالی امکان ورود به بازار اجاره را ندارند.»
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به ابعاد طرح پیشنهادی وزارت راه تصریح کرد:«وقتی از حدود ۷.۵ میلیون مستأجر صحبت میکنیم، تأمین ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری تأثیر معناداری بر بازار نخواهد داشت. سؤال اساسی این است که آیا این طرح واقعاً قابلیت اجرا دارد یا صرفاً در حد یک خبر باقی میماند.»
بیگینژاد با یادآوری تجربه مسکنهای ۲۵ متری گفت: «در آن مقطع، پیش از امضای هرگونه قرارداد رسمی، برخی تعاونیهای مسکن اقدام به پیشفروش کردند. این تجربه نشان داد که تصمیمگیری بدون پشتوانه اجرایی نهتنها مشکل مردم را حل نمیکند، بلکه گرههای جدیدی ایجاد میکند.»
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، ادامه داد: «مسکن یک موضوع کوتاهمدت نیست. ممکن است تصمیمگیری روی کاغذ زمان زیادی نبرد، اما آثار اجرای آن در بلندمدت مشخص میشود. بدون بررسی دقیق دموگرافی جمعیت، نیازهای آینده و توان مالی دهکهای مختلف، برنامهریزی مسکن به نتیجه نخواهد رسید.»
وی تأکید کرد:«ناتوانی در تأمین مسکن مستقیماً روی ازدواج و فرزندآوری اثر گذاشته است. خانوادهای که در یک واحد کوچک یکخوابه یا دوخوابه مستأجر است، امکان برنامهریزی برای فرزندآوری ندارد. مردم نظارهگر هستند و قضاوت خواهند کرد که این تصمیمات تا چه اندازه میتواند گرهی از مشکلات مسکن باز کند.»
گودرزی: ورود وزارت راه به اجارهداری حرفهای یک بدعت اشتباه است
در ادامه، مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، با انتقاد از ورود وزارت راه به حوزه اجارهداری حرفهای گفت:«در تمام دنیا، اجارهداری حرفهای در حیطه اختیارات شهرداریهاست و نه وزارتخانهها. اینکه وزارت راه بخواهد مستقیماً وارد سازوکار ساخت، نگهداری و مدیریت مسکن استیجاری شود، یک بدعت اشتباه است.»
وی افزود:«وزارت راه و شهرسازی سابقه ترک فعلهای متعدد دارد و حتی اخیراً شاهد تلاش برای کنار گذاشتن قوانین بالادستی از جمله ماده ۵۰ قانون برنامه پنجساله هفتم هستیم. در چنین شرایطی، ارائه طرحهای جدید بیشتر شبیه وعدههایی است که یا اجرا نمیشوند یا در صورت اجرا، کارآمد نیستند.»
این کارشناس مسکن با اشاره به تجربه سیاستهای حمایتی گذشته گفت:«دولت پیش از این بهجای حل ریشهای مشکل مستأجران، بستهای بیاثر تحت عنوان حمایت از مستأجران ارائه کرد که نتیجه آن، افزایش اجارهبها فراتر از سقفهای اعلامی بود. کارنامه دولت در کنترل بازار اجاره قابل دفاع نیست.»
گودرزی با بیان اینکه ابعاد طرح با واقعیت بازار همخوانی ندارد، تصریح کرد:«در شرایطی که حدود ۷ میلیون خانوار مستأجر در کشور وجود دارد، تأمین مسکن استیجاری برای حدود ۱۰ هزار نفر اقدامی کاملاً ناکافی و کمارزش است. این بیشتر یک حرکت نمایشی و تبلیغاتی تلقی میشود.»
وی ادامه داد:«کارشناسان معتقدند طرحهایی مانند مسکنهای ۲۵ متری و مسکن استیجاری از جنس اقداماتی است که برای فرار از پاسخگویی و استیضاح مطرح میشود. حتی این نگرانی وجود دارد که چنین طرحهایی پس از عید، باعث تشدید قیمت اجاره در بازار شود.»
گودرزی با انتقاد از نگاه دولت به بازار مسکن گفت:«دولت بهاشتباه افزایش قیمت را نشانه رونق میداند، در حالی که بازار مسکن عملاً قفل شده و هم بخش مصرفی و هم بخش سرمایهای با شکست مواجه شدهاند. تنظیمگری واقعی در بازار دیده نمیشود و حتی از انتشار آمارهای رسمی نیز خودداری میشود.»
کارشناسان میگویند تأمین ۱۰ هزار واحد استیجاری در بازاری با میلیونها مستأجر نهتنها اثرگذار نیست، بلکه میتواند به اقدامی نمایشی بدون دستاورد اقتصادی تبدیل شود
وی در پایان تأکید کرد:«امید است مجلس در موضوع نظارت و استیضاح، برخورد جدیتری داشته باشد و افرادی در رأس وزارت راه و شهرسازی قرار بگیرند که توان اجرای حداقل بخشی از برنامههای مصوب را داشته باشند.»
در مجموع، آنچه از طرح «مسکن استیجاری» برمیآید، تلاقی ضرورت و تردید است، ضرورتی که از فشار معیشتی مستأجران و عقبنشینی زوجهای جوان از بازار مسکن ناشی میشود و تردیدی که به مقیاس اجرا، توان نهادی دولت و تجربههای ناموفق گذشته بازمیگردد. حالا قضاوت نهایی نه در وعدهها، بلکه در میدان اجرا رقم میخورد، جایی که مشخص میشود مسکن استیجاری میتواند روزنهای هرچند محدود در بحران اجاره باشد یا به فهرست سیاستهای کماثر و نمایشی بازار مسکن اضافه خواهد شد.
