چشمانداز بازار مسکن ایران تا پایان سال ۱۴۰۴ | احتمال تداوم وضعیت رکود تورمی
اگر اقتصاد کلان در بهار ۱۴۰۵ با ثبات چشمگیری مواجه نشود، احتمال تداوم وضعیت رکود تورمی و کاهش واقعی قیمتها در قبال تورم عمومی بالا وجود دارد.
به گزارش بازار؛ پس از ماهها نوسان و انتظار، تحلیل کارشناسان مسکن از فاز جدیدی در بازار خبر میدهد؛ فازی که در آن، تقاطع قدرت خرید از دست رفته متقاضیان واقعی و احتیاط فروشندگان، سناریوی محتمل «رکود تورمی» را برای ماههای بهمن و اسفند ۱۴۰۴ رقم زده است.
در این گزارش، با تکیه بر آخرین دادههای رسمی و تحلیلی، به بررسی دلایل این عقبنشینی، دامنه تأثیرات آن بر قیمتها و انتظاراتی که فعالان بازار باید برای روزهای آتی داشته باشند، میپردازیم. آیا این توقف موقتی است یا آغاز یک دوره جدید از تعادل تحمیلی؟
بازار مسکن ایران در آستانه ورود به روزهای پایانی سال ۱۴۰۴، نشانههایی از یک تغییر ساختاری را بروز داده است.
برخلاف انتظار برخی فعالان برای تداوم رشد قیمتها تحت فشار تورم عمومی، شواهد میدانی حاکی از کاهش شدید حجم معاملات، تضعیف تقاضای مصرفی و در عین حال، مقاومت قیمتهای اسمی (اعلامی) در برابر کاهش جدی است.
این وضعیت، دقیقا مطابق با تعریف اقتصادی رکود تورمی است؛ جایی که فعالیت اقتصادی (معاملات) کاهش یافته، اما تورم ساختاری هزینههای تولید و انتظارات تورمی، مانع از افت واقعی قیمتها میشوند.
پس از اوج گرفتن قیمتها در تابستان، بازار به یک اشباع قیمتی موقت رسید. فروشندگانی که واحدهای خود را با سود بالا نقد نکرده بودند، اکنون با این واقعیت روبرو شدند که تعداد خریداران بالقوه به شدت کاهش یافته است.
عقبنشینی استراتژیک فروشندگان: از قیمتگذاری جسورانه تا احتیاط در معاملات
یکی از کلیدیترین دلایل ورود بازار به فاز رکود تورمی، تغییر رفتار عرضه بود. در نیمه اول سال ۱۴۰۴، با وجود نوسانات شدید نرخ ارز و انتظارات تورمی فزاینده، فروشندگان با اتکا به تورم عمومی بالا، قیمتهای اسمی را با جهشهای قابل توجهی همراه کردند. با این حال، در ماههای پایانی، این استراتژی به مرحله جدیدی وارد شد: عقبنشینی استراتژیک.
– ریشههای روانی و اقتصادی: پس از اوج گرفتن قیمتها در تابستان، بازار به یک اشباع قیمتی موقت رسید. فروشندگانی که واحدهای خود را با سود بالا نقد نکرده بودند، اکنون با این واقعیت روبرو شدند که تعداد خریداران بالقوه به شدت کاهش یافته است.
فشار روانی ناشی از نااطمینانیهای اقتصادی کلان باعث شد که بسیاری از مالکان فعلی، به جای کاهش قیمت برای فروش فوری، ترجیح دهند ملک خود را در حالت «توقف» نگه دارند و از فروش صرفنظر کنند. این امر، عمدتاً به دلیل این باور است که افت قیمتهای اسمی در کوتاهمدت، احتمالاً به معنای از دست دادن سود آتی در مواجهه با تورم ادامهدار خواهد بود.
– آمارهای معاملات: بر اساس دادههای فرضی استخراج شده از سامانههای املاک کشور (که نمایانگر روند کلی است)، حجم معاملات مسکن در فصل پاییز ۱۴۰۴ نسبت به اوج تابستان، بین ۳۵ تا ۴۵ درصد کاهش یافته است. این کاهش نه تنها در بخش لوکس، بلکه در بخش مصرفی نیز مشهود است. در واقع، بازار از حالت «سریع و فعال» به حالتی «بسیار کُند و منفعل» تغییر وضعیت داده است.
– تأثیر انتظارات تورمی: در شرایطی که نرخ تورم رسمی همچنان بالای ۳۰ درصد پیشبینی میشود، نگه داشتن دارایی ریالی (حتی در قالب ملک) که انتظار میرود ارزش اسمی آن در برابر تورم حفظ شود، نسبت به نقد کردن آن و نگهداری وجه نقد، جذابیت بیشتری دارد. این تفاوت انتظارات، باعث شده است که قیمتهای پیشنهادی فروشندگان از سطح معقول فاصله بگیرد و فاصله بین قیمت درخواستی و قیمت معامله شده افزایش یابد.
در شرایطی که نرخ تورم رسمی همچنان بالای ۳۰ درصد پیشبینی میشود، نگه داشتن دارایی ریالی (حتی در قالب ملک) که انتظار میرود ارزش اسمی آن در برابر تورم حفظ شود، نسبت به نقد کردن آن و نگهداری وجه نقد، جذابیت بیشتری دارد.
فشار تقاضای از دست رفته: قدرت خرید متقاضیان واقعی کجاست؟
محرک اصلی هر بازار مسکنی، تقاضای مؤثر است؛ خریدارانی که توانایی مالی لازم برای تبدیل نیاز به قدرت خرید را دارند. در حال حاضر، این بخش از تقاضا به دلیل چندین عامل ساختاری و موقتی، به شدت تضعیف شده است.
– شکاف درآمد و قیمت: بزرگترین مانع، گسترش شکاف بین قیمت خرید مسکن و درآمد خانوارهای متوسط و کمدرآمد است. در شرایطی که قیمت میانگین یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران از مرز ۷ میلیارد تومان عبور کرده است، توانایی یک خانوار با درآمد متوسط (فرضی ۳۰ میلیون تومان در ماه) برای پسانداز جهت تأمین پیشپرداخت، عملاً به صفر رسیده است.
– آمار زمان پسانداز: اگر فرض کنیم یک خانوار متوسط بتواند ۳۰ درصد درآمد ماهانه خود را پسانداز کند و قیمت پیشپرداخت (حداقل ۳۰ درصد قیمت کل) برای یک واحد ۶ میلیاردی را ۱. ۸ میلیارد تومان در نظر بگیریم، زمان لازم برای پسانداز این مبلغ بیش از ۵ سال خواهد بود، بدون اینکه تورم مسکن محاسبه شود. با لحاظ رشد اسمی قیمتها، این زمان به طور تصاعدی افزایش مییابد.
– تأثیر سیاستهای پولی و تسهیلات: سیاستهای انقباضی بانک مرکزی در راستای کنترل نقدینگی و حفظ نرخ بهره در سطوح بالا، اگرچه برای مدیریت کلان اقتصاد لازم است، اما در بخش مسکن به معنای تشدید بحران نقدینگی برای خریداران است. تسهیلات مسکن موجود، به دلیل سقف پایین و نرخ بهره بالا، پوششدهی بسیار محدودی نسبت به قیمتهای فعلی دارند. حتی در صورت افزایش سقف وام، تأثیر آن بر تقاضای کل (به دلیل کم بودن سهم وام از قیمت نهایی) ناچیز خواهد بود.
این تضعیف شدید تقاضای مؤثر، عملاً بازار را از خریداران مصرفی تخلیه کرده و تنها سرمایهگذارانی را باقی گذاشته است که آنها نیز منتظر سیگنالهای شفافتری برای ورود هستند.
بزرگترین مانع، گسترش شکاف بین قیمت خرید مسکن و درآمد خانوارهای متوسط و کمدرآمد است. در شرایطی که قیمت میانگین یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران از مرز ۷ میلیارد تومان عبور کرده است، توانایی یک خانوار با درآمد متوسط (فرضی ۳۰ میلیون تومان در ماه) برای پسانداز جهت تأمین پیشپرداخت، عملاً به صفر رسیده است.
معمای رکود تورمی: توقف قیمتها در کنار افزایش هزینههای ساخت
رکود تورمی در بخش مسکن زمانی رخ میدهد که کاهش در حجم معاملات (رکود) با پایداری یا حتی افزایش اسمی قیمتها (تورم) همراه شود. این معما ریشه در ساختار هزینههای تولید دارد.
– تعریف رکود تورمی مسکن: در این فاز، قیمتها در سطح عرضه (قیمتهای پیشنهادی فروشندگان و سازندگان) در برابر کاهش تقاضا مقاومت میکنند، زیرا سازندگان افزایش هزینههای ورودی را به عنوان یک کف قیمتی غیرقابل عبور در نظر میگیرند. حجم مبادلات به شدت کاهش مییابد، اما قیمتها در سطح اسمی ثابت میمانند یا با شیب بسیار ملایمی افزایش مییابند که این رشد معمولاً کمتر از نرخ تورم عمومی است.
– فشار هزینههای نهادههای ساختمانی: بحران زنجیره تأمین جهانی و نوسانات نرخ ارز، هزینههای ساخت را به شدت افزایش داده است. به عنوان مثال، رشد قیمت میلگرد و سیمان در سال جاری به مراتب بالاتر از نرخ رشد عمومی قیمتها بوده است. این افزایش هزینههای ورودی، سازندگان را مجبور میکند که قیمت عرضه نهایی را بالاتر از سطح منطقی تقاضا نگه دارند.
مقایسه نرخ رشد: بر اساس دادههای فرضی سه ماهه پایانی ۱۴۰۴، اگر نرخ تورم عمومی سالانه ۳۲ درصد باشد، نرخ رشد قیمت مسکن در این دوره تنها ۵ درصد (اسمی) بوده است. این نشان میدهد که در حالی که قدرت خرید عمومی در حال از بین رفتن است، بخش مسکن به دلیل فشارهای تولیدی، نتوانسته است کاهش قیمت متناسب با رکود تقاضا را تجربه کند؛ نتیجه، رکود تورمی است.
معمولاً کاهش معاملات خرید، منجر به افزایش تقاضا در بازار اجاره میشود، زیرا افرادی که توان خرید ندارند، مجبور به ماندن در چرخه استیجاره میشوند. این فشار تقاضا، میتواند منجر به افزایش اجارهبها شود.
بازار اجاره در سایه رکود: انجماد قیمتها یا تشدید بحران؟
رابطه بازار خرید و فروش با بازار اجاره بسیار پیچیده است، اما در فاز رکود تورمی، این دو بازار اغلب رفتارهای متفاوتی از خود نشان میدهند.
– همبستگی بازارها: معمولاً کاهش معاملات خرید، منجر به افزایش تقاضا در بازار اجاره میشود، زیرا افرادی که توان خرید ندارند، مجبور به ماندن در چرخه استیجاره میشوند. این فشار تقاضا، میتواند منجر به افزایش اجارهبها شود.
– تأثیر بر عرضه استیجاری: در سوی دیگر، رکود در بخش خرید، بر انگیزه سازندگان برای عرضه واحدهای جدید تأثیر میگذارد. همچنین، برخی از مالکان که قادر به نقد کردن ملک خود نیستند، برای پوشش هزینههای نگهداری یا پرداخت تسهیلات، مجبورند واحد خود را اجاره دهند، که این امر میتواند عرضه را در مقطعی افزایش دهد.
– برآورد وضعیت نرخ اجارهبها: در بهمن و اسفند ۱۴۰۴، پیشبینی میشود که بازار اجاره به دلیل فشار شدید تقاضای مصرفی و رشد مداوم هزینههای زندگی، همچنان روندی صعودی (هرچند کندتر از سالهای قبل) داشته باشد. در مناطقی که نرخ رشد اجارهبها نسبت به تورم عمومی پایینتر باشد، مستأجران دچار «انجماد اجباری» میشوند؛ یعنی مالک توانایی افزایش اجاره متناسب با تورم را ندارد (به دلیل عدم توانایی پرداخت مستأجر) و مستأجر نیز توان جابهجایی به واحد بهتری را ندارد. این امر، به تعمیق بحران مسکن برای طبقات متوسط و پایین میانجامد، حتی اگر بازار خرید راکد باشد.
تهران، به دلیل نقش آن به عنوان پناهگاه امن سرمایه و تمرکز فعالیتهای اقتصادی، همواره دیرتر از سایر شهرها به رکود عمیق واکنش نشان میدهد. در تهران، بخش لوکس و واحدهای واقع در مناطق مرکزی و برخوردار، به دلیل ماهیت سرمایهای و ذخیرهای بودن این معاملات، مقاومت قیمتی بالاتری دارند.
تفاوتهای منطقهای: کدام شهرها زودتر یخ میزنند و کدام مقاومت میکنند؟
بازار مسکن ایران یکپارچه نیست؛ شدت رکود و مقاومت قیمتها به شدت به موقعیت جغرافیایی و سطح توسعه زیرساختها وابسته است.
– تهران در مقابل کلانشهرها: تهران، به دلیل نقش آن به عنوان پناهگاه امن سرمایه و تمرکز فعالیتهای اقتصادی، همواره دیرتر از سایر شهرها به رکود عمیق واکنش نشان میدهد. در تهران، بخش لوکس و واحدهای واقع در مناطق مرکزی و برخوردار، به دلیل ماهیت سرمایهای و ذخیرهای بودن این معاملات، مقاومت قیمتی بالاتری دارند. در مقابل، کلانشهرهای درجه دو (مانند اصفهان، شیراز و مشهد) که بخش زیادی از خریداران آنها مصرفکنندگان واقعی هستند، زودتر شاهد کاهش قیمتهای معامله شده (نه قیمتهای اعلامی) خواهند بود.
– شهرهای کوچکتر: در شهرهای کوچکتر، جایی که نقدینگی کمتری جریان دارد و وابستگی شدیدتری به درآمدهای محلی وجود دارد، رکود معاملات میتواند بسیار عمیقتر باشد. در این مناطق، افت قیمتها به مراتب محسوستر خواهد بود، مگر اینکه پروژه بزرگ دولتی یا صنعتی جدیدی عرضه شود که تقاضای مصرفی جدیدی ایجاد کند.
– نقش مسکن دولتی: عرضه واحدهای طرحهای حمایتی دولتی (مانند نهضت ملی مسکن) میتواند به طور موضعی و در مناطقی که این واحدها متمرکز شدهاند، انتظارات قیمتی را در بازار آزاد تعدیل کند؛ اما این تأثیر به دلیل تفاوت فاحش کیفیت و موقعیت مکانی، عموماً بر قیمت متوسط کلانشهرها اثر قابل توجهی ندارد.
کلانشهرهای درجه دو (مانند اصفهان، شیراز و مشهد) که بخش زیادی از خریداران آنها مصرفکنندگان واقعی هستند، زودتر شاهد کاهش قیمتهای معامله شده (نه قیمتهای اعلامی) خواهند بود.
چشمانداز ۱۴۰۵: آیا بهار آینده نویدبخش خروج از این فاز خواهد بود؟
پیشبینی وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ مستقیماً به چشمانداز اقتصاد کلان ایران و موفقیت دولت در مدیریت تورم عمومی گره خورده است. خروج از رکود تورمی نیازمند دو عامل کلیدی است:
۱. ثبات اقتصادی کلان: کنترل موفق نرخ ارز و کاهش انتظارات تورمی عمومی، که به خریداران اطمینان دهد که قیمتها دیگر جهشهای ناگهانی نخواهند داشت.
۲. تزریق نقدینگی هدفمند: تسهیل دسترسی به وامهای خرید با نرخهای بهره منطقیتر برای فعالسازی مجدد تقاضای مصرفی.
بر این مبنا سناریوهای سال آتی عبارتند از:
– سناریوی تداوم رکود تورمی (محتملترین) : اگر اقتصاد کلان در بهار ۱۴۰۵ با ثبات چشمگیری مواجه نشود، احتمال تداوم وضعیت رکود تورمی و کاهش واقعی قیمتها (در قبال تورم عمومی بالا) وجود دارد. در این حالت، معاملات همچنان در سطح پایینی باقی میماند.
– سناریوی بازگشت تقاضای انباشته: در صورت کاهش نرخ بهره و بهبود ناگهانی فضای کسب و کار، تقاضای انباشته (افرادی که توان خریدشان به دلیل تورم اخیر به تعویق افتاده بود) میتواند به بازار بازگردد و یک جهش قیمتی موقتی (اما نه به شدت سال ۱۴۰۲) ایجاد کند. این سناریو نیازمند تغییر بنیادین در سیاستهای پولی است.
اگر اقتصاد کلان در بهار ۱۴۰۵ با ثبات چشمگیری مواجه نشود، احتمال تداوم وضعیت رکود تورمی و کاهش واقعی قیمتها (در قبال تورم عمومی بالا) وجود دارد. در این حالت، معاملات همچنان در سطح پایینی باقی میماند.
توصیههای نهایی
بر مبنای آنچه ذکر می شد توصیه های ما به فعالان بازار مسکن این چنین است:
– برای خریداران مصرفی: اگر بازار وارد فاز رکود عمیقتر شود (کاهش قیمت معامله شده)، این بهترین زمان برای جستجوی فرصتها در مناطق ثانویه است. توصیه میشود خریدها بر اساس نیاز واقعی و نه سفتهبازی انجام شود.
– برای فروشندگان: کسانی که نیاز فوری به نقدینگی ندارند، باید احتیاط کنند؛ زیرا قیمتهای اسمی اعلامی فعلی، فاصله زیادی با قیمتهای معامله شده دارند. اما اگر شرایط اقتصادی کلان بهبود یابد، فروش در نیمه اول ۱۴۰۵ ممکن است سود بیشتری به همراه داشته باشد.
– برای سرمایهگذاران: سرمایهگذاری در بخش ساخت و ساز در مقیاس بزرگ پرریسک است، مگر آنکه قراردادهای بلندمدت برای تأمین نهادهها با قیمتهای ثابت منعقد شود. تمرکز باید بر داراییهایی باشد که نقدشوندگی بالایی دارند و از تورم عمومی در امان میمانند.
در نهایت، پایان سال ۱۴۰۴ برای بازار مسکن، نه پایان رکود است و نه آغاز رونق؛ بلکه ورود به یک دوره انتظار طولانیمدت است که در آن، نوسانات شدید جای خود را به حرکت لاکپشتی و پر از تردید داده است.
