دوشنبه, 30 تیر 1399 ساعت 08:07
کد خبر: 73546

پاردوکس خانه‌های کوچک‌مقیاس: ضروری اما مغایر با اسناد بالادستی پایتخت

این مورد را ارزیابی کنید
(0 رای‌ها)

محمد ارفع

افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن و به دنبال آن کاهش قدرت خرید مردم روز به روز خانوار‌ها را از دسترسی به این کالای اساسی دورتر می‌کند. شهرداری تهران و وزارت کشور به منظور نقش‌آفرینی در این باره، در حالی طرح ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۴۵ متری را کلید زده‌اند که علاوه بر کوچک بودن این واحدها و نداشتن تناسب با نیاز مردم، ساخت‌وساز واحدهایی با چنین متراژهایی با طرح‌های جامع و تفصیلی پایتخت که  نقشه راه آینده این شهر را مشخص می‌کند، مغایرت دارد.

اما رشد غیر نجومی قیمت مسکن طی دو سال اخیر، قدرت خرید دهک‌های متوسط به پایین جامعه را به مرور کاهش داده و کاهش تعداد معاملات را به دنبال داشته است؛ به طوری که تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران در شهریورسال قبل که فصل اوج معاملات مسکن محسوب می‌شود به ۲۷۸۷ واحد رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل‌تر از آن بیش از ۷۰ درصد کاهش نشان می‌دهد.
خروج تدریجی گروه‌های بزرگتری از جامعه از بازار خرید و فروش مسکن و ورود این خانوار‌ها به بازار استیجاری، مشکلات این بخش از اقتصاد را دو چندان کرده است. به طوری‌که به منظور حل این التهابات و ایجاد آرامش در بازار، شهرداری تهران به همراه وزارت کشور از طرح ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۴۵ متری برای شهروندان رو نمایی کردند که تازه این اول ماجرا بود.

خانه‌های ۲۵ متری مشکل خانه‌دار شدن مردم را حل می‌کند؟

بسیاری از کارشناسان افزون بر آنکه بر مغایر بودن طرح ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۴۵ متری با طرح‌های تفصیلی و جامع شهر تهران که هر دو مصوب شورای عالی معماری و شهرسازی ایران است، تاکید می‌کنند، معتقدند که ساخت چنین واحدهایی مشکلی از بازار فعلی مسکن حل نخواهد کرد. محمدسرگزی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در گفت‌وگو با پانا در این باره می گوید: «ساخت این نوع از مسکن نه با فرهنگ ایرانی و نه با کرامت انسانی همخوانی، ندارد و باید بررسی‌های دقیق‌تری برای حل مشکل مسکن اندیشیده شود.»
این عضو کمیسیون عمران مجلس ساخت‌و‌ساز در زمین‌های دولتی را  راهکار دیگر حل مشکل مسکن می‌داند و می‌افزاید:‌ «زمین‌های رایگان و ارزان قیمتی در اختیار دولت است که می‌تواند آن را برای ساخت‌و ساز در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد و مشکل مسکن را حل کند، نه اینکه مسکن 25 متری را که با مناسبات قانونی، اجتماعی و فرهنگی ایرانی مغایرت دارد، بسازد و در اختیار مردم قرار دهد.»
همچنین ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن، نیز در گفت‌وگویی در مورد ساخت مسکن 25 متری می‌گوید:‌ «به نظر می‌رسد برای مسکن چاره مناسبی محسوب نخواهد شد. ساخت یک واحد 25 متری از لحاظ هزینه‌های جانبی مانند ساخت سرویس بهداشتی و اشپزخانه همان قدر هزینه دارد که برای واحد 100 متری هزینه‌بر است؛ بنابراین در هزینه ساخت خانه هیج تفاوتی وجود ندارد.»
رهبر در ادامه مشکلات سکونت در این خانه‌ها را یادآور می‌شود و می‌افزاید: «صرنظر از متراژ این نوع از مسکن، خانواده‌ها با سکونت در این خانه‌ها دچار مشکلات فرهنگی و اجتماعی خواهند شد؛ چراکه این خانه‌ها بیشتر برای افراد مجرد مناسب است.»
همراستا با اظهار نظرهایی از این دست محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی درباره ساخت خانه‌های ۲۵ متری گفته است که در وزارت راه و شهرسازی چنین طرحی وجود ندارد و طبق الگوی جامع مسکن کمترین متراژ مسکن ۷۵ متر است و اصلا چنین متراژهایی مورد تایید نیست.
فرزانه صادق مالواجرد، دبیر دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی ایران نیز در گفت‌وگو با عصر اقتصاد مغایرت تفاهم‌نامه شهرداری تهران و وزارت کشور برای ساخت واحدهای 25 تا 50 متری در پایتخت با ضوابط مندرج در طرح‌های کنونی جامع و تفصیلی این شهر را تایید کرده است. او در این باره می‌گوید: هیچ اقدام جدی‌ای که ازسوی دو طرف این تفاهم‌نامه یا ارگان دیگری که بخواهد از معاونت شهرسازی یا دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی برای تغییر متراژهای مصوب قبلی تقاضا کند تاکنون صورت نگرفته است
معاون شهرسازي و معماري وزير راه و شهرسازی ضمن تاکید بر اینکه هیچ طرحی به دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی یا درخواستی در این حوزه به معاونت معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی نرسیده است، ادامه می‌دهد: با این حال ما به مسکن کوچک‌مقیاس خصوصا در پایتخت و کلان‌شهرها احتیاج  داریم و این موضوع جدی‌ای است که باید مورد بحث و بررسی قرار گیرد.
او می‌افزاید: تفاهم‌نامه میان شهرداری و وزارت کشور موضوعی داخلی است و اگر قرار باشد این تفاهم‌نامه اجرایی شود یا تغییری در ضوابط فعلی طرح‌های جامع و تفصیلی ایجاد شود حتما به صورت رسمی و قانونی باید به وزارت راه و شهرسازی ارجاع شود.
صادق مالواجرد با بیان اینکه به صورت رسمی هنوز جلساتی در این خصوص برگزار نشده است، می‌گوید: بنده به عنوان یک مدیر وزارت راه و شهرسازی به عدد 25 متر ورود نمی‌کنم چون کار کارشناسی بر روی عدد تقریبی برای حداقل متراژ کوچک‌مقیاس‌ها در زیر مجموعه‌های تخصصی دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی صورت نگرفته است اما اینکه باید در شهر تهران و کلان شهرهای ایران به مسکن کوچک‌مقیاس توجه ویژه شود، موضوع مهمی است که مطمئنا وزارت راه و شهرسازی به آن ورود خواهد کرد.
البته پیش از این کاوه حاجی علی‌اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران گفته بود که این سازمان در حال تدوین طرحی برای ارائه به هیئت وزیران و مراجع ذی‌ربط به منظور افزایش شانس افراد کم‌درآمد برای خانه‌دار شدن هستیم.
وی افزوده بود: در این طرح واحدهایی بین ۲۵ تا ۴۵ متر با فضا‌های اشتراکی در مجموعه‌ها احداث خواهد شد و شهرداری و دولت به عنوان سازنده عمل نمی‌کنند و صرفاً ناظر و تسهیل‌گر طرح خواهند بود.

رشد ۱۳۰ درصدی قیمت در سال‌های ۷۴ تا ۷۸ با وجود رویکرد کوچک‌سازی

گرچه پیشنهاد ساخت واحدهای مسکونی کوچک با هدف خانه‌دار کردن اقشار پایین جامعه مطرح شده است، نکته حائز اهمیت دلیل ارائه این طرح است. در واقع، کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر و رشد فعالیت‌های سوداگرانه بوده که موجب افزایش قیمت مسکن شده و مردم را از خرید خانه دور کرده است؛ بدون در نظر گرفتن عوامل اصلی رشد قیمت و بر طرف کردن آنها، ارائه طرح‌های عجولانه همچون ساخت خانه با متراژ پایین، صرفاً سوداگری در زمین را افزایش می‌دهد و افزایش مجدد قیمت تمام‌شده مسکن را به دنبال خواهد داشت. به عنوان یک تجربه، این سیاست در برنامه دوم توسعه کشور طی سال‌های ۱۳۷۴ تا ۱۳۷۸ در دستور کار دولت قرار گرفت و زمانی که مردم ایران خانه‌های شخصی ۲۰۰ متری را کوچک می‌دانستند، به دلیل رشد قیمت مسکن، ساخت آپارتمان‌های ۷۵ متری آغاز شد. اما بررسی روند قیمتی مسکن طی این سال‌ها نشان می‌دهد قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از ۸۰ هزار تومان در سال ۷۴ به ۱۸۴ هزار تومان در سال ۷۸ رسیده است؛ به عبارتی در طی این ۵ سال بیش از ۱۳۰ درصد رشد قیمتی در مسکن اتفاق افتاده و روند افزایش قیمت متوقف نشده است.
به عبارت دیگر می‌توان گفت علی رغم آنکه برای خانه‌دار کردن مردم متراژ خانه‌ها کوچک شد، هدف در نظر گرفته‌شده تحقق نیافت و پس از گذشت بیش از ۲۰ سال هنوز بسیاری از مردم دغدغه خانه‌دار شدن را دارند و روز به روز از تأمین آن دور تر می‌شوند.
ریشه اصلی التهابات در بازار مسکن، سرمایه‌ای شدن این کالای اساسی است و تا زمانی‌که با ابزار‌های مالیاتی همانند مالیات بر عایدی سرمایه و خانه‌های خالی جلوی این پدیده گرفته نشود، با ساخت خانه‌های کوچک حتی ۱۵ متر نیز نمی‌توان مردم را خانه‌دار کرد.

ساخت مسکن با متراژ ۹۹ متر برای خانوار‌ها بهینه است

بر اساس مطالعات مختلف نیازسنجی که در طرح جامع مسکن وزارت راه و شهرسازی انجام داده، سرانه متراژ واحد مسکونی برای هر فرد معادل حدود ۳۰ مترمربع است. بنابراین با در نظر گرفتن بعد خانوار ۳.۳ نفر، باید متوسط مساحت واحد مسکونی به ازای خانوار حدود ۹۹ مترمربع در نظر گرفته شود. اما به دلیل سود بالای واحد‌های بزرگ متراژ، تولیدکنندگان نیز علاقه بسیاری برای ساخت اینگونه واحد‌ها دارند؛ به طوری‌ که اکنون بر اساس اطلاعات مرکز آمار میانگین متراژ واحدها در پروانه‌های صادرشده، بالای۱۵۰ مترمربع است.

تضاد کوچک‌سازی خانه با سیاست فرزندآوری در کشور

علاوه بر موارد مذکور، مشکل دیگری که طرح شهرداری برای ساخت خانه‌ها با چنین متراژی ایجاد می‌کند، کاهش فرزندآوری در کشور است که این مسئله با سیاست‌های کلی نظام در حوزه جمعیت همخوانی ندارد و این خانه‌ها کفاف زندگی خانواده‌های بیش از دو نفر را نخواهد داشت. به عبارت دیگر، اجرای چنین ایده‌هایی بدون توجه به تبعات مختلف آن در آینده، خود مسئله‌ای سربار مسائل دیگر کلان‌شهری مانند تهران خواهد شد.

نظر دادن

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.

اخبار مرتبط

نشر مطالب با ذکر نام پایگاه خبری عصر اقتصاد بلامانع است. عصر اقتصاد مسئولیت مطالب از سایر منابع را عهده دار نمی باشد. 1399