دوشنبه, 30 ارديبهشت 1398 ساعت 09:15
کد خبر: 56663

هشدار اجتماعی بازار مسکن فرونشست طبقه متوسط جامعه

این مورد را ارزیابی کنید
(2 رای‌ها)

سجاد عسگری

عصراقتصاد: گزارشاتی که از نیمه دوم سال ۹۷ و آغاز سال جدید در مورد مسکن اعلام می شود، حاکی از رشد سرسام  آور قیمت های مسکن در این مدت است که گفته می شود ساختمان های کلنگی ۱۴۰ درصد و آپارتمان ۸۰ درصد رشد قیمت داشته است ، اما هم زمان با آن حجم معاملات مسکن شرایط نیمه رکودی خود را ادامه می دهد.

یعنی در شرایطی که دلایل و انگیزه های حاضر برای افزایش قیمت املاک وجود دارد ، این روند صعودی موفق به جذب مشتریان کافی حتی در بین سفته بازان و بورس بازان نیست. در بررسی و تحلیل بازار مسکن باید توجه داشت که بر اساس آمارهای تقریبی ۷۰ درصد خانوارهای ایرانی دارای مسکن هستند
یعنی بازار بالقوه مسکن گسترده ترین بازار معاملاتی سرمایه کشور محسوب می شود در عین حال باید توجه داشت که بازار مسکن دو بخش متفاوت دارد:
الف . بازار مصرفی مسکن یعنی کسانی که مسکن را برای سکونت و بهره برداری شخصی خرید می کنند.
ب . بازار سفته بازی یا بورس بازی مسکن که به عنوان سرمایه گذاری و کسب درآمد از معاملات مسکن صورت می گیرد.
گرچه رشد پایدارقیمت مسکن از بازار اول یعنی بازار مصرف شروع می کند، اما حرارت معاملات مسکن را بازار دوم داغ می کند.
عمده ترین دلیل رکود چند ساله بازار مسکن را می توان افزایش فوق العاده قیمت در سال های رونق قبل از رکود دانست که قیمت ها را تا جایی بالا برد که بازار اول یعنی بازار مصرف را ناتوان کرد. 
یعنی قیمت ها تا جایی پیشرفت که ظرفیت پولی مصرف کنندگان مسکن قدرت کفایت آن را نداشت و بدیهی بود که تا زمانی که توانمندی های پولی بازیگران بازار های مسکن تقویت نشود، رونق به این بازار بر نخواهد گشت.
البته تحلیل گران بازار مسکن در بیشتر مواقع به تحلیل ادواری نوسانات مسکن روی می اورند و معتقد هستند مسکن به طور سنتی دوره های دو ساله رونق و رکود را طی می کند.
این نوع تحلیل گران عوامل موثر در بازار مسکن را عناصر یکسان تلقی می کنند و خودشان را از پرداختن به بررسی عوامل تاثیرگذار در نوسانات هر دوره معاف می کنند.
این نوع راحت طلبی در تحلیل بازار مسکن باعث شد که آخرین رکود مسکن که قریب ۵ سال طول کشید، فاقد تحلیل منطقی شد و فعالان بازار مسکن که در سال۹۴ منتظر پایان دوره رکود بودند به چشم انتظاری رونق سال ۹۵ نشستند و وقتی در سال ۹۵ به جواب نرسیدند موضوع را به سال ۹۶ ارجاع کردند و وقتی در سال ۹۶ رونق مورد انتظار پیش نیامد، باید منتظر سال ۹۷ می شدند که این سال هم در نیمه اول خود پاسخگوی انتظارات نبود.
اما تحلیل نقش نقدینگی در رونق مسکن نشان می دهد که بحران ارز و سکه نوید تحرکاتی را در بازار مسکن در آینده نزدیک می دهد و همین طور هم شد چراکه حجم گردش مالی بازار معاملات سوداگری نیازمند ایجاد موازنه بین سکه و ارز و قیمت مسکن بود و معاملات سکه و ارز توانایی های لازم را برای معامله ی مسکن در قیمت های بالاتر را می داد.
اگر توضیحات خلاصه و کوتاه بالا ما را متقاعد کرده باشد که بازار ارز و دلار توان کافی برای سفته بازی و افزایش قیمت مسکن فراهم کند ، سوال این است ، پس چرا حجم معاملات مسکن از این رشد برخوردار نیست؟
یافتن دلیل این تناقض بین افزایش قیمت و رشد نکردن  معاملات به همان برخوردهای ادواری و سنتی بازار مسکن بر می گردد،بدین معنی که تحلیل های اقتصاد سیاسی و اقتصاد اجتماعی در بازار مسکن نادیده گرفته می شود که ما در اینجا بخشی ازآن را در حد ظرفیت یک تحلیل رسانه ای مطرح می کنیم و امیدواریم سیاستگذاران کلان اقتصادی کشور مسولانه وبا دقت به بررسی و تحلیل ان بپردازند و اقدامات مقتضی را دنبال کنند ، با ذکر این نکته که تحلیل ما یک براورد نظری است واصراری  بر صحت آن نداریم اما در عین حال توجه به آن و استخراج صحت و سقم این گمانه زنی را یک ضرورت ملی می دانیم.
واقعیت این است که تحولات اخیر در بازار معاملات مالی این بار از دو مشخصه خاص برخوردار است:
۱. بازار تولید و اقتصاد مصرف تحت تاثیر سیاست های به جا مانده از دولت دهم و اوج گیری جنگ اقتصادی با آمریکا اقشار متوسط و ضعیف جامعه را ناتوان تر کرده است و عملا بسیاری از خانوارها از دهک قبلی خود به دهک های پایین سقوط کرده اند بطوریکه گفته می شود بیش از ۴۰ درصد خانواده ها زیر خط فقر قرار گرفته اند.
۲.حجم عظیمی از مبادلات مالی کشور در بازار های غیر مولد و انگلی صورت می گیرد و بهره برداران آن اکثرا در دوهک بالای درآمدی کشور قرار دارند.
محصول این کنش و واکنش ها در سطوح درآمدی باعث تخلیه ثروت از ۸ دهک پایین جامعه شده و مانند بهره برداری افراطی از آب های زیر زمینی با نشست زمین مبادلات اقتصادی در دهک های میانی جامعه شده است.
بر همین اساس به نظر می رسد معاملات مربوط به بورس بازانه مسکن ، در دو دهک بالا صورت می گیرد و اقشار متوسط و ضعیف کماکان توان لازم را برای بهره برداری از این رونق ندارند.
شاید به موضوع صدر مطلب که « ۷۰درصد خانوارهای ایرانی صاحب مسکن هستند » اشاره و گفته شود با توجه به حجم مالکیت مسکن در کشور، وقتی افرایش قیمت مسکن در همه سطوح کشور سرایت کرده است، بنابراین همه اقشار صاحب مسکن می توانند وارد معاملات شوند، اما واقعیت این است که بحران های مالی یک سال اخیر، به خصوص سقوط ارز و سکه در پاییز ۹۷ ریسک پذیری مردم عادی در بازار های معاملاتی را به شدت کم کرده است و اکثرا مطمئن نیستند که اگر خانه مسکونی خود را به طمع بدست آوردن سود بیشتر از دست دادند قادر به جایگزینی خواهند بود. بنابر این معاملات به گروه هایی تعلق خواهد گرفت که داری املاک خالی و سفته بازانه هستند.
اما نکته بسیار حساس در اینجا است که این شرایط بازار مسکن یعنی رشد قیمت ها با عدم همراهی حجم معاملات، همانگونه که گفته شد از فرو نشست اقتصادی دهک های متوسط خبر می دهد که این فرو نشست، آثار روانی و اجتماعی مخصوص به خود را به همراه دارد که زمینه ساز نگرانی های اجتماعی بزرگی می تواند باشد و نیازمند توجه ، مطالعه و کارهای میدانی عمیق و علمی است.
به عنوان یک مثال عینی، معضلات گرانی کالاهای مصرفی و صف ها و تجمعات غیر مترقبه برای خرید و انبار کردن پوشک، پیاز، ماکارونی و امثال آن در سراسر پایتخت را می توان تحت تاثیر همین فرونشست اقشار متوسط دانست که به هر ابزار کم ارزشی چنگ می زنند.

نظر دادن

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.

اخبار مرتبط

نشر مطالب با ذکر نام پایگاه خبری عصر اقتصاد بلامانع است. عصر اقتصاد مسئولیت مطالب از سایر منابع را عهده دار نمی باشد. 1395