یکشنبه, 19 خرداد 1398 ساعت 06:00
کد خبر: 57255

اطلاعات تکميلي

  • طبق قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389؛

پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است

این مورد را ارزیابی کنید
(0 رای‌ها)

آناهیتا یاوری

عصراقتصاد: قانون پیش‌فروش ساختمان مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره در جلسه علنی ۱۲ دی ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. آیین‌نامه اجرایی این قانون نیز در سال ۱۳۹۳ توسط هیات وزیران تصویب شد. هدف و فلسفه وضع قانون پیش‌فروش ساختمان جلوگیری از فروش یک واحد آپارتمان به بیش از یک نفر و ایجاد موقعیت مطمئن برای افرادی بوده است که اقدام به پیش‌خرید واحدهای مسکونی می‌کنند.

امروزه فروش یک ملک به چندین نفر از جمله معضلاتی است که در پیش فروش ساختمان‌ها با آن مواجه هستیم. این روش به صورتی فراگیر در بین کلاه برداران رواج دارد به نوعی که فرد کلاه بردار تنها با عقد بیع نامه یا قولنامه خانه‌ای تکمیل‌نشده را به چندین نفر پیش فروش می‌کند.
هر فرد می‌تواند به راحتی یک ملک را با استفاده از این معاملات به چندین نفر بفروشد و از جهتی که این معاملات در هیچ سامانه‌ای ثبت نمی‌شود، امکان تشخیص صحت معاملات امکان پذیر نیست. بدین معنا که معلوم نیست آیا فروشنده این ملک را قبلاً به کسی فروخته است یا خیر.
از طرف دیگر، با توجه به مشکلات اقتصادی فعلی کشور، یکی از روش‌های مقرون به صرفه جهت خرید منزل، پیش خرید آن محسوب می‌شود زیرا فرد به جای درخواست وام از بانک برای تهیه مبلغ مورد نظر خود، خانه را در قالب پیش‌خرید و اقساطی خریداری می‌کند و این امر باعث می‌شود که وی در کنار خانه‌دار شدن، از پرداخت اقساط با بهره بالای بانکی نیز خودداری کند.
غلامحسین اسماعیلی سخنگوی قوه قضائیه راه کاهش کلاهبرداری های این چنینی را توجه به قانون پیش فروش ساختمان دانسته و می‌گوید: اگر این قانون توسط دستگاه‌های ذیربط به عنوان قانونی که پیشگیری از وقوع جرم می‌نماید، عملیاتی می‌شد الان با این حجم از پرونده‌های سنگین مواجه نبودیم. زیرا براساس ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان مصوب سال ۸۹ تنظیم قرارداد پیش فروش را منوط به ارائه مدارکی از قبیل سند اصلی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد دانسته است.
بر اساس گزارش پژوهشگاه قوه قضائیه، نداشتن ابزار مناسب برای سنجش اراده فروشنده عاملی جهت افزایش ریسک معامله معرفی می‌کند. با توجه به اینکه ساختمان‌های پیش فروش شده هنوز به طور کامل ساخته نشده‌اند، خریدار نمی‌تواند با قاطعیت تشخیص دهد که اراده فروشنده بر کلاهبرداری یا فروش ملک است. بنابراین معاملات غیررسمی ابزاری مناسب را برای انجام کلاهبرداری در اختیار سو استفاده جویان قرار می‌دهد. شیوه کاری کلاهبرداران نیز به این ترتیب بوده که با استفاده از تبلیغات گسترده و جذاب، مردم را برای پیش خرید کردن خانه‌ها مجاب می‌کنند. در این حالت نیز از دو روش دیگر برای کلاهبرداری استفاده می‌کنند، اول اینکه یا خانه‌ای وجود ندارد و مبالغی را از پیش خریداران اخذ می‌کنند یا در حالت دوم ممکن است که خانه‌ها را هم زمان به چندین نفر می‌فروشند.
برای مثال در یکی از کلاهبرداری‌های اخیر کشور، با استفاده از این شیوه، کلاهبرداران در شهر تهران توانستند ۳۰ میلیارد تومان سود به جیب بزنند و بسیاری از مردم را سیاه بخت کند. این کلاهبردار، با استفاده از قولنامه‌های جعلی، تخلف خود را انجام می‌داد. به این صورت که با استناد به یک قولنامه ساختگی، یک ملک را به چندین نفر می‌فروختند و از طریق توانستند ۱۵۴ واحد ساختمانی را به ۲۰۰ نفر پیش فروش کنند و از هر نفر مبالغی را نیز دریافت و در قبال آن قولنامه بدهند.

ضعف قانون پیش فروش اجرای آن متوقف کرده است

فروش یک ملک به چندین نفر با واکنش ریاست قوه قضائیه نیز روبرو شده به طوری که آیت الله رئیسی در این‌باره گفت: این اسناد عادی در زمینه‌های مختلف مورد معامله متعدد هستند. حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد.
بنابراین، اهمیت حوزه پیش فروش از یک سو و ضعف و مشکلات قانون از سویی دیگر، بررسی و آسیب شناسی قانون پیش فروش ساختمان را ایجاب می‌کند. به این نکته نیز باید توجه داشت که مشکل اصلی انجام چنین تخلفاتی، اعتبار معاملات غیررسمی در کشور است.
همچنین به نظر می رسد، یکی از زیرساخت‌های اصلی که لازمه تمامی قوانین است، بحث آموزش است. باید به مردم این آموزش داده شود که در بحث خرید آپارتمان و پیش‌خرید آن به این موضوع توجه داشته باشند که بسیاری افراد به بعد حقوقی معاملات خود توجهی ندارند یا اساسا حاضر نیستند با کسی در این باره مشورت کنند، چرا که احتمالا باید هزینه‌ای بابت آن بپردازند.
همچنین لازم به ذکر است بر اساس ماده ۱۸ آیین نامه پیش فروش ساختمان، اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و اگر فردی تخلفی در این باره داشته باشد مطابق قانون با وی رفتار خواهد شد. بر این اساس اگر فردی بدون اخذ مجوز از وزارت راه و شهرسازی که بر اساس آیین نامه مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش تعیین شده اقدام به پیش فروش ملک یا املاک خود کند به حبس از ۹۱ روز تا یک سال‌ یا جزای نقدی ۲ تا ۴۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شود.

نظر دادن

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.

اخبار مرتبط

نشر مطالب با ذکر نام پایگاه خبری عصر اقتصاد بلامانع است. عصر اقتصاد مسئولیت مطالب از سایر منابع را عهده دار نمی باشد. 1395