واحدهای مسکونی مُسن روی بورس پایتخت

گزارش بانک مرکزی نشان می دهد در اسفندماه گذشته بالاترین رشد معاملات مسکن مربوط به واحدهای مسکونی غیر نوساز و مُسن بوده است.

گزارش بانک مرکزی از ترکیب معاملات واحدهای مسکونی در اسفندماه نشان از آن دارد که در بازار مسکن پایتخت طی ماه پایانی زمستان اگر چه همچنان بیشترین سهم معاملات صورت گرفته با ۳۲ درصد مربوط به واحدهای با عمر زیر پنج سال ساخت بوده، ولی رشد چشمگیر معاملات صورت گرفته مربوط به واحدهای مسکونی بالای بیست سال است واحدهایی که بخش زیادی از آنها را با پسوند فرسوده می شناسیم.

آمارمنتشر شده نشان می‌دهد طی اسفند گذشته بالغ بر۶۸۳۴ معامله در تهران به ثبت رسیده است که بیشترین سهم آن با رقم ۲۲۱۹ معامله مربوط به واحدهای مسکونی زیر پنج سال ساخت بوده؛ این گروه  ۳۲ درصد معاملات را به خود اختصاص داده اند. اما به رغم بالا بودن سهم معاملاتی این رده سنی از واحدهای مسکونی در دوره مورد بررسی مقایسه ادواری نشان از آن دارد که میزان معاملات صورت گرفته در این رده در مقایسه با دوره مشابه با سال ۱۳۹۹ تنها معادل ۹.۶ درصد رشد یافته، یعنی پایین ترین رشد معاملاتی بین گروه های سنی واحدهای مسکونی که خرید و فروش شده‌اند.

در مقابل در رده مسن ترین واحدهای مسکونی مورد معامله قرار گرفته وضعیت متفاوت است.در این دوره زمانی واحدهای با سال ساخت بیش از ۲۰ سال به  رغم آنکه با ۱۳۹۹ مورد معامله ثبت شده و سهم ۲۰ درصدی رتبه دوم از کل معاملات اسفند ماه را داشته اند ولی مقایسه ادواری نشانمی دهد، میزان معاملات صورت گرفته در گروه مُسن ترین واحدهای مسکونی پایتخت نسبت به دوره مشابه درسال ۱۳۹۹ بالغ بر ۸۳.۸ درصد رشد داشته است.

دومین گروه سنی واحدهای مسکونی که در اسفندماه گذشته رشد بالای معاملاتی داشته اند واحدها مسکونی با سال ساخت ۱۱ تا ۱۵ سال بوده اند که با ثبت ۱۰۲۱ مورد معامله در این گروه نسبت به دوره مشابه در سال ۱۳۹۹ رشدی ۵۱ درصدی را به ثبت رسانده اند.

در ادامه این گزارش ترکیب معاملات صورت گرفته براساس متراژ را بررسی کرده و نشان میدهد پر معامله ترین واحدها در ماه پایانی زمستان گذشته، واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری بوده اند و نکته جالب این بخش از گزارش سهم ۹.۸درصدی واحدهای مسکونی ۴۰ تا ۵۰ متری در کل معاملات اسفندماه است.

فارغ از آنکه روند معاملات مسکن در سالهای اخیر به دو دلیل کاهش یافته (اول خروج سفته بازان به دلیل ثبات قیمت و دوم خروج مصرف کنندگان به دلیل گرانی ها و به رغم ثبات نسبی قیمت ها)، تمایل به خرید واحدهای مسکونی در متراژ پایین با عمر ساخت بالا و در یک کلام واحدهای نقلی فرسوده، گویای این نکته است که سفته بازارن همچنان کنار هستند و عجله ای برای ورود به بازار مسکن ندارند؛ چون این گروه امید چندانی به تغییر روند قیمت‌ها حداقل در کوتاه مدت ندارند. هم اکنون بسیاری از واحدهای نوسازی که از سوی این گروه به بازار عرضه شده اند به دلیل عدم توازن پیش آمده در عرضه و تقاضا همچنان بی مشتری مانده اند.

اما رشد معاملات رخ داده در اسفند ماه می تواند خبر از تغییر رفتار مستاجرین هم داشته باشد. در بخش مربوط به اجاره بها در گزارش بانک مرکزی آمده است: «بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در اسفندماه سال ۱۴۰۰ نشان دهنده رشد به ترتیب معادل ۸/۴۵ و ۲/۵۰ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل (اسفند ۱۳۹۹) از آن دارد. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور در اسفندماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل ۴/۰ و ۲/۱ درصد دارد.»

روند جهشی  فوق در نرخ اجاره بها که تابعی از تشدید رکود اقتصادی در سال ۱۴۰۰ و شرایط تورمی حاکم بر اقتصاد کشور طی این سال است در عمل به عنوان مشوقی برای مستاجرین عمل می کند تا به هر قیمتی که شده اقدام به خرید واحد مسکونی کنند.

اما خریدهای صورت گرفته در مقیاس کوچک که از یکسو تناسبی با ابعاد خانوار شهرنشین ندارد و از سوی دیگر به دلیل عمر بالا و فرسودگی کیفیت زیستی پایینی نیز دارد؛ می تواند به معنی کاهش کیفیت زندگی این خانوارها باشد.

خانوارهایی که به دلیل هزینه سنگین اجاره مجبور به خرید واحدهای نامناسب شده اند، اگرچه در آمارها صاحب خانه در نظر گرفته خواهند شد ولی این دارایی هیچ ضمانتی برای حفظ سطح حداقل کیفیت زندگی برای آنها را نخواهد داشت.