خرید مسکن؛ رویای نا ممکن مستاجران

علی رمضانیان

در سال های اخیر، مشکل مسکن، به بزرگترین چالش شهروندان ایرانی تبدیل شده و کسی نیست که نداد خانه دار شدن مستاجران بدل به رویایی دست نیافتنی شده و یک کارمند معمولی برای خرید خانه با دستمزدهای رسمی، باید صد سال کار کند تا یک ملک نقلی بخرد. اما وحشتناکتر اینکه مسکن، بخش بزرگی از درآمد مستاجران را می بلعد.

به گزارش عصر اقتصاد، دولت ها همواره تدابیر زیادی برای مهار غول مسکن اندیشیده اند. از تسهیلات اجاره تا ارائه مسکن مهر و مسکن ملی و غیره، اما هیچ کدام موفق نبوده‌ و امروز با این گرانی مسکن، شاهدیم که همه طرح ها شکست خوردند.

تورم بخش مسکن به طرز افسارگسیخته‌ای رشد می کند و مستاجران را جا می گذارد. به گزارش مرکز آمار ، میانگین قیمت هر متر مکعب مسکن در تهران به مبلغی حدود ۵۳ میلیون تومان رسیده در حالی که متوسط دستمزد حقوق بگیران به سختی از مرز ۱۰ میلیون تومان می گذرد، مقایسه این دو رقم بهترین بازگو کننده شرایط مسکن در کشور است.

برای مشکلات مسکن عوامل زیادی را بر شمرده اند. تورم، قیمت نهادهای ساختمان، عدم عرضه ملک توسط بانک ها و سوداگری و مسائلی از این دست را برای رشد مسکن دخیل دانسته اند .

کاهش ۴۰ درصدی قدرت خرید شهروندان در تهران

بر اساس گزارش ، مرکز آمار ایران،  میانگین قیمت حسابی یک متر مربع ملک مسکونی در تهران به عدد ۵۲.۸ میلیون تومان رسیده است و تورم ماهانه بازار مسکن هم به مرز ۱۰ درصد رسیده است.

همچنین این گزارش حاکی از رسیدن تورم نقطه‌ای سالانه به عدد عجیب ۶۶ درصد است. چیزی که نشان می‌دهد قدرت خرید ایرانیان در بازار مسکن طی تنها یک سال ۴۰ درصد سقوط کرده. در مقابل میانگین قیمت مسکن در تهران حدود ۵۰ میلیون تومان است که هر روز در حال افزایش است.

بانک هایی که خون ملت را می مکند

سبد دارایی بانک ها نشان می دهد که آنها املاک زیادی دارند اما هرگز اقدام به فروش آن نمی کنند برخی از بانکها دارای مشکل تامین منابع هستند اما با وجود فشار بانک مرکزی ، هیچ اقدامی برای فروش ملک خود نمی کنند.

بسیاری معتقدند که در ایران بالغ بر دو و نیم میلیون مسکن خالی وجود دارد که هرگز به اجاره داده نمی شود و برخی از گمانه زنی ها می گوید که بالغ بر ۸۰ درصد این املاک به بانک تعلق دارد در واقع بانک یکی از عوامل اصلی مشکلات مسکن در ایران هستند.

مشکل ناترازی بانک‌ها یکی از مهم‌ترین مشکلات اقتصاد کشور است.

اتفاقی که باعث شده تا در ۷ ماهه امسال شاهد رکورد بیشترین میزان چاپ پول در اقتصاد ایران باشیم. بانک مرکزی پیش‌تر برای حل این مشکل به بانک‌ها فشار می‌آورد تا املاک خود را بفروشند.

اما یا بانک‌ها از این کار اجتناب می‌کردند یا اصلا خریداری وجود نداشت. این اتفاق حالا باعث شده بانک مرکزی طرح جدید تاسیس صندوق‌ها را ارائه بدهد.

هزینه ساخت وساز

هزینه ساخت و ساز هم عامل مهمی برای گرانی مسکن است. در بهار امسال  هزینه ساخت ۲۶ درصدی رشد کرد.

در فصل تابستان هم رشدی ۲۲ درصدی داشت. به عنوان مثال، در بین گروه‌های مختلف، نقاشی ساختمان با تورم فصلی ۱۰ درصدی بیشترین رشد را داشته است.

در طرف مقابل کمترین تورم فصلی مربوط به گروه سیمان و بتن بود که تورم فصلی منفی ۱۵ درصدی را ثبت کرد.

دیگر عامل مهمی که منجر به ثبت تورم منفی برای نهاده‌ها در تابستان شده، گروه «آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» بود که تورم فصلی منفی ۱۳.۴ درصدی را ثبت کرده است.

نبود اطلاعات درست مسکن در ایران

ساخت و ساز مسکن نیازمند مشارکت گسترده بخش خصوصی در اقتصاد است. بدون حضور بخش خصوصی و مشارکت مردم، امکان دستیابی به افق‌های بلند در ساخت مسکن ممکن نیست.

اما این تنها یک روی سکه است، روی دیگر این سکه فقدان آمارهای ملی و منطقه‌ای در خصوص مسکن در کشور است. از قدیم گفته‌اند، سرمایه به سمت امنیت و شفافیت پرواز می‌کند.

در واقع، برای ساخت مسکن در هر سطحی، اقتصاد ایران نیازمند داده‌های اطلاعاتی مستند در حوزه مسکن است. بدون این اطلاعات و داده‌های آماری هر طرحی، ولو با سرمایه‌گذاری بالا، منتج به نتیجه مطلوب نخواهد شد.

برای هر طرح اقتصادی باید داده‌های اطلاعاتی مناسب آن هم فراهم شود. در خصوص مسکن هم این روند باید طی شود. محمدرضا منجذب ؛ کارشناس حوزه مسکن معتقد است که به‌طور کلی هر سرمایه‌گذاری که در حوزه مسکن فعالیت می‌کند، توجه خود را به مناطق جغرافیایی با تراکم جمعیتی بالا معطوف می‌کند.

در واقع شهرها و کلان‌شهرها در نقطه کانونی طرح‌های مسکن قرار دارند. در مقابل رفتار سرمایه‌گذاران بخش خصوصی مسکن، دولت و بانک مرکزی به عنوان موثرترین نهادهای سیاست‌گذاری در حوزه مالی و پولی وظیفه دارند در توسعه همه‌جانبه مسکن بین استان‌های کشور توازن ایجاد کنند.

در واقع فراوانی ساخت مسکن باید در استان‌های مختلف کشور و تا دورافتاده‌ترین مناطق شکل بگیرد. طبق مطالعات انجام شده، اقدام بانک مسکن در توزیع اوراق حق تقدم مسکن کاملا با تراکم جمعیت و مسکن مطابقت دارد.

به عبارت دیگر تسهیلات به سمت مبادی ثروت و سرمایه سوق پیدا کرده‌اند، که به عنوان سیاست‌های نامناسب در ایجاد توازن همه‌جانبه در استان‌ها قلمداد می‌شود و باعث ایجاد شکاف در استان‌های غیربرخوردار در حوزه عرضه مسکن شده است.

در واقع این امارهای مناطق مختلف و اطلاعات مهم در این حوزه است که کمک می کند تا رویه درستی را انتخاب کرد.

بازی دو سر باخت مستاجران

دولت برای کمک به شهروندان ایرانی که با مشکلات پرداخت اجاره بها مواجه هستند، تسهیلات تا مبلغ ۷۰ میلیون تومان را در نظر گرفت.

در واقع، سقف تسهیلات کمک ودیعه اجاره مسکن در منطقه شهری تهران ۷۰ میلیون تومان، سایر کلان‌شهرها (شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت یعنی شهرهای مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، قم، اهواز و کرمانشاه) ۴۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۲۵ میلیون تومان است.

همچنین، متقاضیان دریافت این تسهیلات باید متاهل یا سرپرست خانوار باشند. برپایه این گزارش، تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی در تهران با بازپرداخت پنج ساله و نرخ سود ۱۳ درصد به واجدان شرایط داده می‌شود که رقم اقساط آن ماهانه یک میلیون و ۵۹۲ هزار و ۷۰۰ تومان خواهد بود.

همچنین تسهیلات ۴۰ میلیون تومانی متقاضیان هشت کلان‌شهر کرج، قم، اصفهان، شیراز، تبریز، مشهد، کرمانشاه و اهواز با نرخ سود ۱۳ درصد و بازپرداخت سه ساله اعطا می‌شود که در این صورت مبلغ اقساط آن، یک میلیون و ۳۴۷ هزار و ۷۵۰ تومان خواهد بود.

رقم اقساط تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی به مستاجران سایر شهرها که با نرخ سود ۱۳ درصد و بازپرداخت سه ساله اعطا می‌شود، ۸۴۲ هزار و ۳۴۸ تومان برآورد می‌شود. در واقع مستاجران هم باید اجاره بها به صاحبان خانه پرداخت کنند، هم باید سود تسهیلات پرداخت کنند.

حال فارغ از این مسائل سوال اساسی این است که تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی چه دردی از شهروندان را دوا می کند؟ وقتی برای پیش پرداخت باید چندصد میلیون تومان اجاره یک واحد مسکونی در تهران پرداخت کنند، وام هفتاد میلیون تومانی چه کمکی می کند؟