فایل فروش در املاکی‌ها تَه کشید
در حالی این روزها بازار مسکن دچار یک رکود معاملاتی شده است که اکثر املاکی‌ها عنوان می‌کنند وضع جدیدی در بازار را تجربه کرده‌ایم و این روزها اکثر مالکان از فروش منصرف شده‌اند.
هیجان خرید مسکن در روزهای پایانی سال همواره باعث افزایش قیمت‌ها بصورت کاذب می‌شود. اما امسال و در روزهای پایانی سال شرایط ویژه و منحصر بفردی در بازار مسکن حاکم شده و مالکان و سازنده‌ها از ترس رشد قیمت‌ها و نامشخص بودن آینده بازار، از فروش منصرف می‌شوند.
محمدی یکی از املاکی‌های تهران در گفت‌وگو با بازار با اشاره به اینکه این روزها فایل فروش در املاکی‌ها ته کشیده است، گفت: در روزهای پایانی سال همواره هیجان خرید مسکن به اوج خود می‌رسید اما امسال ظاهرا این وضع تغییر کرده است.
او با اشاره به اینکه تورم لحظه‌ای و نوسانات نرخ ارز باعث شده تا سازندگان و مالکان از فروش منصرف شوند و در دفاتر املاکی‌ها به شکل قابل توجهی فایل فروش کم شده و اغلب فروشندگان از فروش منصرف شده‌اند، ادامه داد: تصور عموم بر این است که هر چه در سال جاری خرید کنند سال آینده اگر قیمت‌ها بالاتر افزایش یابد سود خواهند کرد. این هیجان که ناشی از رفتار عمومی مردم است همواره در بهمن و اسفند باعث به هم ریخته شدن تعادل عرضه و تقاضا در بازار شده و باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
رشد چندین و چندباره قیمت مسکن از ابتدای سال جاری باعث شده تا قدرت خرید متقاضیان مسکن در سال جاری باز هم کاهش یابد. این روند رو به رشد در دی نیز ادامه یافت به طوریکه در دی میانگین وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های شهر تهران به ترتیب به ۵۴ میلیون و ۹۰۰ هزار و ۵۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید و این آمار نشان داد که نرخ تورم سالانه دی ۱۴۰۱ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۴۰، ۶ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (۳۷.۱ درصد)، ۳.۵ واحد درصد افزایش داشته است.
اعتقاد برخی از فعالان بازار مسکن و اقتصاددانان بر این است که علیرغم افزایش قیمت مسکن هنوز این بخش از رشد قیمت جا مانده است و به همین دلیل است که این روزها برخی از مالکان و سازنده‌ها از فروش خودداری می‌کنند تا مبادا در سال آینده جهش قیمت آنها را با ضرر مواجه کند.
داوود بیگی‌نژاد عضو اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه مسکن به دلیل دیر نقد شوندگی، سرمایه زیادی برای ورود به آن بخش می‌طلبد، گفت: اگر بخواهیم در سبد خانوار سهم‌بندی کنیم که در این تورم فزاینده نمی‌توانیم این سهم‌بندی را انجام دهیم و بعد اعلام کنیم که این میزان سهم در سبد خانوار چقدر است. پس به دلیل دیر نقدشوندگی، مسکن دیرتر از سایر بازارهای موازی شروع به گران شدن می‌کند.
وی افزود: یکی از بازارهای جا مانده از تورم، مسکن است و این به هیچ وجه جای خوشحالی نه برای مشاوران املاک و نه سازنده دارد. نکته منفی این موضوع این است که علیرغم اینکه بازار مسکن از رشد قیمت جا مانده است مردم می‌دانند که این بازار که می‌خواهد شروع به حرکت کند در سال‌های قبل مردم خواهان خرید می‌شدند و علاقمند به سرمایه‌گذاری می‌شدند اما امروز مردم مشاهده‌گر هستند. چرا که قیمت‌ها به قدری افزایش یافته و قدرت خرید کاهش دارد که مردم توانایی خرید ندارند.
بیگی نژاد در پاسخ به این پرسش که افزایش وام خرید مسکن تا ۵۰ درصد می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود؟ گفت: متقاضیانی داشتیم در گذشته که در فصل زمستان اقدام به فروش واحد مسکونی خود می‌کردند و با یک سرمایه مشخص متراژ ملک خود را افزایش می‌دادند. اما امروز این اتفاق رخ نمی‌دهد. امروز بالاترین میزان وام مسکن از بانک مسکن در برخی مناطق تهران کفاف خرید ۳ متر مسکن را نمی‌دهد.
وی ادامه داد: افزایش وام مسکن نمی‌تواند به تنهایی قیمت مسکن را افزایش دهد. مسکن همواره از مولفه‌های متفاوتی که اصلی‌ترین آن تورم و رشد قیمت مصالح ساختمانی است تاثیر می‌گیرد و گران می‌شود. متاسفانه با این اتفاقات اقتصادی رخ داده و با توجه به انباشت تقاضا، در حال حاضر در رکود تورمی به سر می‌بریم و علیرغم تمام معاملات مسکن رخ داده می‌بینیم که برخی مشاوران املاک در تهران حتی یک مورد معامله نداشته‌اند.
برخی از املاکی‌های سطح شهر تهران این روزها معتقد هستند که اکثر متقاضیان مسکن از ما سئوال می‌پرسند که آیا در کوتاه‌مدت و تا شب عید ۱۴۰۲، قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها کمتر از نرخ تورم عمومی حرکت خواهد کرد یا اینکه از نرخ تورم فراتر خواهد رفت.
شهمیری یکی از مشاوران املاک شهر تهران در این‌باره می‌گوید: سوال این است که آیا قیمت مسکن در تهران تا پایان سال حالتی تهاجمی به خود خواهد گرفت؟ چرا که به باور اغلب کارشناسان، از آنجا که قیمت مسکن طی سال‌های اخیر، از رشد بالایی برخوردار بوده است و همچنین از آنجا که روند رشد قیمت‌ها در این بازار نسبت به سایر بازارها هیجانی نیست و از سوی دیگر، توان مالی گروه‌های مختلف متقاضی خرید مسکن به‌شدت افت کرده است، تقاضا برای خرید مسکن دچار رشد چشمگیری نخواهد شد و از همین رو، قیمت‌ها نیز متناسب با نرخ تورم عمومی پیش خواهند رفت.
اما رشد قیمت برخی از اقلام مصالح ساختمانی همچون فولاد، میلگرد و سیمان که دارای قیمت‌های جهانی و منطقه‌ای هستند، با توجه به نرخ دلار و افزایش جذابیت صادرات این محصولات به خارج، رشد قیمت‌های قابل توجهی را تجربه می‌کنند. سایر قیمت‌ها و هزینه‌ها نیز در وضع مشابهی در حال رشد هستند و از آنجا که عرضه مسکن نو طی ماه‌های اخیر به‌شدت افت کرده است.
ایرج رهبر دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه رشد قیمت انواع محصولات ساختمانی باعث رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن شده است.
او می‌گوید: سال گذشته هزینه ساخت هر متر مربع مسکن برای یک سازنده زیر ۱۰ میلیون تومان و بالای ۷ میلیون تومان در نوسان بود. این اعداد نشان می‌دهد که در یک سال گذشته هزینه ساخت و ساز بیش از ۱۰۰ درصد رشد داشته است.
رهبر خاطر نشان کرد: وقتی در سال جاری حداقل دستمزد ۵۷ درصد افزایش یافت باید آثار آن را در سایر بخش‌ها هم دید. مصالح ساختمانی نیز رشد زیادی کرده است. به عنوان مثال قیمت هر کیلوگرم میلگرد در ابتدای سال جاری ۱۲ تا ۱۴ هزار تومان بود در حالیکه این عدد در حال حاضر به ۲۴ هزار تومان افزایش یافته است.
وی ادامه داد: پس اینکه انتظار داشته باشیم تمام مولفه‌های مربوط به بخش مسکن تحت تاثیر تورم قرار بگیرند اما مسکن گران نشود تحلیل و پیش‌بینی‌های اشتباه است.
فعالان بازار مسکن تاکید دارند که تا پایان سال برای بازار مسکن چشم‌اندازی تورمی شاهد هستیم. چرا که وقتی ثبات اقتصادی در کشور وجود ندارد و ارزش پول روز به روز کاهش می‌یابد و در بازار مشاهده می‌شود که هیچ برنامه‌ای نیز برای ثبات در بازار و کنترل تورم وجود ندارد، نمی‌توان انتظار داشت که بازارهای اصلی مثل بازار مسکن از این شرایط بی‌تاثیر باشند.
بازیگر اصلی بازار مسکن و یکی از مولفه‌های مهم در این خصوص عرضه و تقاضای مسکن است که سال‌هاست با هم همخوانی ندارد. کماکان در کشور با کمبود حدود ۵ میلیون مسکن مواجه هستیم و این مساله قطعا با آمارپردازی‌ها حل نخواهد شد و تدوام آن منجر به تدوام تورم در بازار مسکن خواهد شد.
