بازار مسکن ایران چشم انتظار بازسازی پساجنگ

مریم غدیرپور

در جریان جنگ رمضان، رفتار بازار مسکن در ایران و دبی بیش از هر چیز تحت تأثیر کاهش نقدشوندگی و افزایش نااطمینانی قرار گرفت.

در ایران با بالا رفتن ریسک‌های اقتصادی و روانی، بخش مهمی از تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن خارج شد و سرمایه‌گذاران ترجیح دادند دارایی‌های خود را به شکل‌های نقدتری مانند ارز و طلا نگهداری کنند.

در نتیجه حجم معاملات کاهش یافت و بازار تا حد زیادی وارد رکود معاملاتی شد؛ وضعیتی که باعث شد روند صعودی قیمت‌ها متوقف شود و در برخی بخش‌ها حتی کاهش واقعی ارزش ملک نیز مشاهده شود، هرچند تورم عمومی مانع افت شدید اسمی قیمت‌ها شد.

در دبی اما جنگ اثر مستقیم‌تری بر بازار املاک گذاشت. با افزایش ریسک‌های ژئوپلیتیک و نگرانی سرمایه‌گذاران بین‌المللی، بخشی از سرمایه‌ها از بازار املاک خارج شد و تقاضای سرمایه‌ای به شکل محسوسی کاهش یافت.

نتیجه این وضعیت افت قابل توجه قیمت‌ها بود، به‌طوری‌که ارزش املاک در برخی بخش‌های بازار تا حدود ۳۵ درصد کاهش پیدا کرد.

این افت نشان داد که حتی بازارهای بین‌المللی و به ظاهر امن نیز در زمان جنگ با خروج سرمایه و کاهش نقدینگی مواجه می‌شوند. اکنون در دوره آتش‌بس، بازار در مرحله ارزیابی مجدد ریسک‌ها و بازگشت تدریجی اعتماد سرمایه‌گذاران قرار گرفته است.

بازار مسکن امارات زیر فشار تحولات منطقه

داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفت‌وگو با عصر اقتصاد با اشاره به پیامدهای جنگ اخیربراوضاع ملک در منطقه اظهار کرد: جنگ تحمیلی ائتلاف آمریکایی ـ صهیونیستی علیه ایران، آثار قابل توجهی بر بازار املاک کشورهای حاشیه خلیج فارس گذاشته و بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت املاک در امارات و برخی کشورهای این منطقه با کاهش بیش از ۳۵ درصدی مواجه شده است.

وی در توضیح دلایل این افت قیمت گفت: شرایط ناشی از جنگ و افزایش سطح نااطمینانی باعث شده بخش قابل توجهی از اتباع خارجی که در کشورهای عربی حاشیه خلیج فارس ساکن هستند، تصمیم به خروج از این منطقه بگیرند. با این حال، به دلیل شرایط خاص ناشی از درگیری‌ها، بسیاری از این افراد هنوز امکان ترک منطقه را پیدا نکرده‌اند و در صورت فراهم شدن شرایط خروج، احتمال تشدید روند کاهش قیمت‌ها در بازار املاک این کشورها وجود دارد.

بیگی‌نژاد با اشاره به منابع اطلاعاتی این ارزیابی افزود: آمارهایی که از طریق همکاران فعال در حوزه مشاوران املاک در دبی و دیگر کشورهای حاشیه جنوبی خلیج فارس دریافت کرده‌ایم، در کنار بررسی داده‌ها و گزارش‌های منتشرشده در مجلات معتبر حوزه مسکن و املاک در این کشورها، همگی مؤید کاهش محسوس قیمت‌ها در این بازارهاست.

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرد: با توجه به شرایط فعلی منطقه، احتمال ادامه روند نزولی قیمت‌ها در بازار املاک برخی از کشورهای حاشیه خلیج فارس همچنان وجود دارد و نمی‌توان از احتمال افت بیشتر قیمت‌ها در این بازارها چشم‌پوشی کرد.

مسکن چشم انتظار رونق

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به وضعیت بازار مسکن در ابتدای سال اظهار کرد: فروردین‌ماه به طور سنتی و طبق روال چندین سال گذشته، ماه کم‌تحرکی برای بازار مسکن در ایران محسوب می‌شود و معمولاً حجم معاملات در این ماه کاهش پیدا می‌کند.

وی ادامه داد: در ماه‌های پایانی سال گذشته نشانه‌هایی از بهبود نسبی در معاملات ملکی مشاهده می‌شد، اما آغاز شرایط جنگی از ۹ اسفندماه باعث شد بار دیگر فضای رکود بر بازار مسکن حاکم شود و روند معاملات با افت محسوسی مواجه شود.

بیگی‌نژاد با اشاره به چشم‌انداز ماه‌های پیش‌رو افزود: به طور معمول از اردیبهشت‌ماه و همزمان با آغاز فصل نقل و انتقالات، تحرک بیشتری در بازار مسکن شکل می‌گیرد. در این مقطع، بازار تا حد زیادی واقعیت‌های خود را نشان می‌دهد و مشخص می‌شود میزان تمایل مردم برای خرید ملک در چه سطحی قرار دارد.

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در ادامه با اشاره به شرایط پس از پایان جنگ گفت: در صورت تثبیت شرایط و پایان کامل درگیری‌ها، احتمال بازگشت تدریجی رونق به بازار مسکن وجود دارد. با این حال، بازار مسکن به دلیل ماهیت خاص خود تا حدی مستقل از سایر بازارهای مالی عمل می‌کند.

وی توضیح داد: در برخی بازارهای مالی ممکن است نوسانات سریع در تقاضا و معاملات مشاهده شود، اما در بازار مسکن چنین واکنش‌های سریعی کمتر دیده می‌شود. به طوری که حتی پس از جنگ ۱۲ روزه نیز روند کاهش قیمت مسکن در برخی بخش‌های بازار ادامه داشت.

بیگی‌نژاد در پایان تأکید کرد: در دوره پساجنگ، یکی از اولویت‌های اصلی کشور بازسازی اماکن آسیب‌دیده خواهد بود. این مسئولیت در کلان‌شهرها بر عهده شهرداری‌ها و در شهرها و روستاها بر عهده بنیاد مسکن قرار گرفته و به نظر می‌رسد با آغاز فرآیند بازسازی و نوسازی، به تدریج تحرک بیشتری در بازار ساخت‌وساز و مسکن ایجاد شود.

کلام آخر

بنا به گفته کارشناسان مسکن تجربه این دوره نشان داد که بازار مسکن در ایران رفتار متفاوتی نسبت به بسیاری از بازارهای مالی دارد و از نوعی چسبندگی قیمتی برخوردار است. به همین دلیل حتی پس از پایان جنگ ۱۲ روزه نیز در برخی مناطق کاهش تدریجی قیمت‌ها ادامه یافت و بازار به سرعت وارد فاز رونق نشد.

در دوره پساجنگ، تمرکز اصلی بر بازسازی اماکن آسیب‌دیده قرار گرفت؛ مسئولیتی که در کلان‌شهرها عمدتاً بر عهده شهرداری‌ها و در شهرها و روستاها بر عهده بنیاد مسکن گذاشته شد.

آغاز روند بازسازی و نوسازی به تدریج تقاضا در بخش ساخت‌وساز را افزایش داد و زمینه بازگشت نسبی تحرک به بازار مسکن را فراهم کرد.