بحران اجاره ­‌بهای مسکن در پایتخت آلمان

ترجمه: سلیم حیدری

رشد جمعیت، تصمیمات بد، کندی ساخت و ساز و تقاضاهای رقابتی؛ اینها تنها برخی از عوامل بحران ساز مسکن در آلمان است. مشکل پیچیده است و راه حل‌های پیشنهادی می‌تواند عواقب پیش‌بینی نشده‌ای داشته باشد.

یک سوال رایج در اکثر شهرهای جهان ممکن است این باشد که «شما چه کار می‌کنید؟» اما در برلین، پایتخت آلمان، سوال رایج  این است: «اجاره شما چقدر است؟» این سوال را تقریباً از هرکسی که به اندازه کافی اینجا بوده بپرسید، به شما می گوید: هر زمانی بهتر از الان بوده است، حداقل در مورد یافتن مکانی با قیمت مناسب برای زندگی.

ده‌ها هزار آپارتمان کوچک هر­ساله نیاز است، در شهری که به دلیل مقرون به صرفه بودن مشهور است و این شهر برای حفظ این شهرت مشکل فزاینده‌ای دارد. به طور متوسط، اجاره‌های برلین در مقایسه‌ای که یورو استات در سال ۲۰۲۰ انجام داده است در میانه طیف ۳۵ شهر اتحادیه اروپا قرار دارد. برای مثال از دوبلین و مونیخ کمتر، اما از بروکسل و رم بیشتر است.

راینر وایلد، مدیر انجمن اجاره‌دهندگان برلین به دویچه‌وله گفت: «تقاضا در حال افزایش است، اما نمی‌توان فضای کافی را به هر اندازه و در هر جایی در دسترس قرار داد.»

تقریبا همه چیز نسبی است

سرخوردگی مردم از عرضه محدود مسکن و اجاره‌های افزایشی (حداقل در مقایسه با تجربه پس از جنگ برلین، زمانی که تقسیمات جنگ سرد و عرضه ساختمان‌های بدون بازسازی و اشغال نشده به کاهش قیمت‌ها کمک کرد) همه نوع سیاست کنترل اجاره را از بین برده است.

ترمز اجاره مسکن کشور در سال ۲۰۱۵ معرفی شد، اما به دلیل استثنائات زیاد و گره خوردن به بازار مورد انتقاد قرار گرفت.

دولت ایالتی برلین سقف اجاره‌بهای خود را در سال ۲۰۲۰ وضع کرد، که باعث توقف یا در برخی موارد کاهش اجاره‌بها برای پنج سال شد. اما دادگاه قانون اساسی آلمان این مقررات را لغو کرد. این دادگاه حکم داد که دولت برلین حق تعیین ترمز برای اجاره ملی را ندارد. سرانجام مردم برلین ماه گذشته به سلب مالکیت آپارتمان‌ها از بزرگترین شرکت‌های املاک رای دادند.

نتیجه همه‌پرسی هر چند غیر اجباری است، فشار بیشتری را بر قانون‌گذاران برای رسیدگی به قیمت و عرضه مسکن وارد می‌کند. اینکه آیا باید اقدامی انجام داد و اینکه چه اقدامی می‌توان انجام داد که بیشتر در سطح ملی مورد نیاز است، یکی از موضوعات مورد بحث در مبارزات انتخاباتی اخیر بود.

وایلد با اشاره به ساخت‌و‌سازهای جدید که از سیستم کنترل اجاره معاف هستند، گفت: «این‌ها هزینه‌هایی است که اکثر مردم قادر به پرداخت آن نیستند.»

برلین هنوز هم می‌تواند ارزان به نظر برسد, با این حال، درآمد نیز کمتر است و هزینه مسکن سریع‌تر از بسیاری از شهرهای بزرگ دیگر آلمان افزایش می‌یابد. بر اساس گزارش یورواستات، برلین یک سال افزایش ۶ درصدی را در قیمت اجاره به ثبت رسانده است (دو برابر سرعت مونیخ). به گفته نامبئو که هزینه زندگی را محاسبه می‌کند، اجاره‌ها در کمتر از یک دهه تقریباً دو برابر شده است.

تازیانه مالی که به مستاجران وارد می‌شود و تعداد این مستاجران که از مالکان در آلمان بسیار بیشتر است، پیامدهای گسترده‌ای برای اقتصاد دارد. پول بیشتر برای اجاره به معنی هزینه کمتر در بخش‌های دیگر است و این  نبود تعادل در مدت زمان کوتاهی اتفاق افتاده است. طبق مطالعه‌ای که در ماه اوت (۱۰ مرداد تا ۹ شهریور) بنیاد هانس بوکلر منتشر شد، تقریبا نیمی از خانوارهای شهری در آلمان بیش از ۳۰ درصد از درآمد خود را برای اجاره خانه هزینه می‌کنند.

وایلد می‌گوید: «ساختمان‌های جدید نمی‌توانند مسکن مقرون به صرفه را هر ساله جبران کنند؛ به همین دلیل، بسیار مهم است که مقررات در مورد اجاره‌بها تغییر کند.»

آنکه فقیرتر است ضربه محکم‌تری می‌خورد

کمبود مسکن به طور کلی همه مردم را تحت تأثیر قرار می‌دهد، اما همه را به طور مساوی تحت تأثیر قرار نمی‌دهد. بر اساس داده‌های بدست آمده، تقریباً ۹۲ درصد از فقیرترین ساکنان شهرهای آلمان بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را برای اجاره هزینه می‌کنند. کمتر از ۱۲ درصد ثروتمندان باید این کار را انجام دهند.

افراد مجرد و والدین مجرد به‌ویژه مانند افرادی هستند که در وسط این نردبان اجتماعی- اقتصادی قرار دارند و احساس فشار می‌کنند. این طیف نه آن‌قدر فقیرند که بتوانند کمک‌های دولتی دریافت کنند و نه آن‌قدر ثروتمندند که به‌تنهایی بتوانند برای اجاره‌بهای بالاتر اقدام کنند یا از نظر مسکن برای دولت از نظر قانونی در رده هزینه‌بر پذیرفته شوند.

کسانی که واجد شرایط حمایتی‌اند، از جمله حق سکونت در مسکن اجتماعی، جز انتظار نمی‌توانند کار دیگری انجام دهند. براساس محاسبه بنیاد هانس بوکلر، ساخت ساختمان جدید ۶۰ سال طول می‌کشد تا کمبود فعلی را پوشش دهد.

براساس این مطالعه «اجاره‌های مختلف، فقط بیانگر نابرابری اجتماعی در وضع مسکن در شهرها نیست، بلکه خود عاملی برای آن است.»

مناطق حومه‌ای و برون‌شهری نیز این وضع را احساس می­کنند. سال گذشته، برلین برای اولین بار در ۱۵ سال گذشته مردم خود را به ایالت همسایه، براندنبورگ فرستاد.

این اتفاق البته تا حدی به دلیل همه‌گیری نیز بود. اما بازار مسکن در پوتسدام، پایتخت ایالت براندنبورگ که در فاصله کمی از قطار برلین قرار دارد، آنقدر داغ بوده که دولتش در حال بررسی یک سیستم امتیازدهی برای اولویت­بندی افرادی است که متقاضی سکونت در این منطقه هستند.

یک ابزار مبهم

محققان و حامیان مسکن به مجموعه­ای پیچیده از عوامل موثر بر بازارهای مسکن اشاره می­ کنند. از تصمیمات مردم گرفته و  تشکیل خانواده تا پیچیدگی زنجیره تامین جهانی.

برخی عوامل خارج از کنترل دولت‌های ملی هستند، مانند جریان مهاجرت در سراسر اتحادیه اروپا.

آن دسته از افراد فقیرتر در جستجوی شغل به شهرهای مرفه تر نقل مکان می­کنند و کسانی که در شهرهای گران­تر هستند ممکن است به شهرهای مقرون به صرفه تر نقل مکان کنند.

جایی که پول آنها توان خرید بیشتری داشته باشد.

آلمان با اقتصادی قوی که بسیاری از بحران­های این دهه را پشت سر گذاشته، در ۲۰ سال گذشته شاهد رشد قابل توجه جمعیت بوده است.

همه این افراد به مکان‌هایی برای زندگی نیاز دارند و این مسئله رقابت بین ساکنان جدید و قدیمی را افزایش می­دهد.

کنستانتین خولودیلین، یکی از پژوهشگران موسسه تحقیقات اقتصادی آلمان به دویچه وله گفت: “این اتفاق منجر به تنش بیشتر در جامعه می­شود.”

او گفت که این تسهیلات برای تازه واردان که از اجاره‌های به نسبت ارزان­تری برخوردارند خوب است، اما به ضرر قدیمی‌هایی است که اجاره‌های فعلی آنها گران است. مستاجران موجود با “کنترل اجاره نسل اول” انتقام خود را می­گیرند.کریستوف اشمید از دانشگاه برمن اقدامات کلی برای قفل کردن هزینه‌ها را مانند سقف شکست خورده برلین توصیف می‌کند.

وی در یک رویداد که برای کنترل اجاره برگزار شده بود به مخاطبان آنلاین گفت: “این ممکن است به بهبود قیمت خانه کمک کند، اما در واقع مسکن جدیدی ایجاد نمی کند.

کنترل اجاره اجتناب ناپذیر است، اما به نوعی یک ابزار مبهم است. اگر می­خواهید با بحران مسکن مقابله کنید، به اقدامات بیشتری نیاز است.”

روزهای ناامیدی، اقدامات ناامید کننده

محققان پیشنهاد می­کنند که یک راه حل هر چند ناقص، تعادلی از همکاری عمومی و خصوصی است. ترکیبی از یارانه‌ها، مشوق‌های مالیاتی و ترتیبات قراردادی که توسعه دهندگان را ملزم به ایجاد مسکن اجتماعی یا مقرون به صرفه می­کند. این اقدامات می­تواند به تثبیت هزینه‌ها کمک کرده و سیستم موجود را از بین ببرد.

در برلین مقامات می­گویند که این کار را پس از سالها سیاست متناقض آغاز کرده­اند. شهری که هنوز هزینه تصمیم خود برای فروش و از دست دادن بسیاری از املاک خود را پرداخت می­ کند و اکنون برای خرید مجدد آنها تلاش می­کند؛ البته با قیمت­های بالاتر.

پترا روهلند، سخنگوی اداره توسعه شهری و مسکن سنا گفت: “برهیچ کس پوشیده نیست که این یک اشتباه بوده و هنوز هم امروز بر ما تأثیر می‌گذارد.”

او گفت که تنها در سال ۲۰۱۴ بود که شرکت‌های مسکن خود برلین (که تعداد آنها ۶ عدد است) به ساختن املاک جدید اقدام کردند.

این ساختمان­سازی با چالش تورم و کمبودهای جهانی روبرو است که هزینه زمین، نیروی کار و مصالح را افزایش داده و کاهش اجاره­بها را سخت­تر می­کند. مناطق مسکونی جدید نیز به زیرساخت­های محلی نیاز دارند، مانند: فضای خرده فروشی، مدارس، ارتباطات و حمل و نقل عمومی، که همه آنها با دردسرهای سیاسی، بوروکراتیک و مالی همراه هستند.

توسعه­دهندگان بخش دولتی و خصوصی همچنین انتظار دارند ملاحظات اقلیمی نقش بیشتری در تصمیم گیری برای مکان ساخت بازی کنند. ساخت و سازهای سنتی انرژی زیادی می طلبد و نیاز به زمین برای ساخت و ساز دارد، این در حالی است که فضای سبز نه تنها یک ویژگی جذاب برای ساکنین است، بلکه برای خنک نگه داشتن یک شهر نیز کلیدی است. این‌ها درگیری‌هایی است که برنامه ریزان شهری تازه برای حل آن اقدام کرده اند.

روهلند می گوید: “ما همیشه می­گوییم مسکنی می­خواهیم که اجتماعی و سازگار با محیط زیست است، اما این شعار گاهی مانعی توسعه است. این بسیار مهم است که شهر تا حد ممکن کمترین فضای سبز خود را در طی فرآیند توسعه از دست بدهد.”

منبع: دویچه وله