تاثیر مدیریت ساخته‌ها بر اقتصاد دارایی های شهری و زیرساخت
علیرضا اصل عربی سردرودی؛ مدیرکل سابق مدیریت دارایی فیزیکی وزارت نفت
در حال حاضر و در کشورهای توسعه یافته، مدیریت ساخته‌ها دیگر یک وظیفه پشتیبانی صرف نیست، بلکه یک راهبرد کلان اقتصادی است که بر کل چرخه عمر یک ساخته (از لحظه ایده‌پردازی تا تخریب) نظارت دارد.هدف نهایی آن به حداکثر رساندن بازگشت سرمایه (ROI)، کاهش کل هزینه مالکیت (TCO) و افزایش ارزش دارایی است.
تحلیل کمی تأثیر مدیریت ساخته ها در مراحل مختلف چرخه عمر
چرخه عمر یک ساخته معمولاً به پنج مرحله اصلی تقسیم می‌شود. تأثیر مدیریت ساخته ها در هر مرحله را به صورت درصدی از سرمایه گذاری اولیه یا درآمدهای حاصله بررسی می‌کنیم.
مرحله ۱: برنامه‌ریزی و طراحی (Planning & Design)
مشارکت مدیریت ساخته ها در طراحی بر مبنای اصول قابلیت نگهداری، بهره‌وری انرژی و انعطاف‌پذیری نتایج زیر را در بر دارد:
▪ صرفه‌جویی در هزینه سرمایه‌گذاری اولیه (Capex): حضور یک مدیر ساخته‌ها در این مرحله می‌تواند از طراحی‌های غیرعملی و پرهزینه جلوگیری کند. برآورد می‌شود که این مشارکت می‌تواند تا ۰.۵% تا ۱.۵% از کل هزینه ساخت را از طریق اجتناب از تغییرات پرهزینه در حین ساخت ذخیره کند.
▪ صرفه‌جویی در هزینه عملیاتی آینده (Opex): این مرحله مهم‌ترین فرصت برای کاهش هزینه‌های بلندمدت است. یک طراحی بهینه می‌تواند هزینه‌های عملیاتی (انرژی، نگهداری، نیروی انسانی) را بین ۱۵% تا ۳۵% در طول عمر ساختمان کاهش دهد. برای مثال، انتخاب نوع پنجره، عایق‌بندی و سیستم‌های تهویه (HVAC ) بهینه، مستقیم بر قبض انرژی که می‌تواند تا ۴۰% از هزینه های عملیاتی باشد، تأثیر می‌گذارد.
▪ دلیل: “ارزان طراحی کردن” اغلب به معنای “گران تمام کردن” در طول عمر ساختمان است. مدیریت ساخته ها با نگاه بلندمدت، این اشتباه راهبردی را اصلاح می‌کند.
مرحله ۲: ساخت و راه‌اندازی (Construction & Commissioning)
مشارکت مدیریت ساخته ها برای نظارت بر نصب و راه‌اندازی صحیح تجهیزات، مستندسازی دقیق و تحویل گرفتن دارایی نتایج زیر را در بر دارد:
▪ کاهش هزینه تعمیرات زودهنگام: راه‌اندازی صحیح و آموزش پرسنل بهره‌بردار می‌تواند از استهلاک زودرس و خرابی‌های پرهزینه در سال‌های اولیه بهره‌برداری جلوگیری کند. این امر می‌تواند هزینه تعمیرات سالانه را در ۵ سال اول تا ۱۰% تا ۲۰% کاهش دهد.
▪ افزایش راندمان عملیاتی: تحویل‌گیری یک ساخته با مستندات کامل (مانند نقشه‌های As-built، مانوال تجهیزات) زمان و هزینه هرگونه تعمیر، نگهداری یا تغییرات آینده را به شدت کاهش می‌دهد. ارزش این مستندات را می‌توان معادل ۱% تا ۲% از هزینه پروژه برآورد کرد، زیرا از سردرگمی، آزمون و خطا و توقف عملیات جلوگیری می‌کند.
مرحله ۳: بهره‌برداری و نگهداری (Operation & Maintenance)
قلب فعالیت‌های مدیریت ساخته ها در این مرحله است: نگهداری پیشگیرانه، مدیریت انرژی، مدیریت فضای استفاده شده، مدیریت خدمات پشتیبانی و… که نتایج ملموس زیر را در بر دارد:
▪ کاهش هزینه‌های انرژی: با پیاده‌سازی راهبردهای مدیریت انرژی (مانند نظارت مستمر، بهینه‌سازی ساعات کار سیستم‌ها، عیب‌یابی)، صرفه‌جویی سالانه بین ۱۰% تا ۲۵% در هزینه‌های انرژی کاملاً قابل دستیابی است. از آنجایی که انرژی می‌تواند تا ۳۰% از هزینه های عملیاتی را تشکیل دهد، این صرفه‌جویی مستقیم به سود نهایی می‌افزاید.
▪ کاهش هزینه‌های تعمیرات اساسی: نگهداری پیشگیرانه منظم می‌تواند عمر مفید تجهیزات را تا ۲۰% تا ۴۰% افزایش داده و از خرابی‌های فاجعه بار که هزینه‌ای معادل ۱۰ تا ۲۰ برابر هزینه یک نگهداری ساده دارند، جلوگیری کند. این امر می‌تواند بودجه سالانه تعمیرات را تا ۱۵% تا ۳۰% کاهش دهد.
▪ بهبود بهره‌وری نیروی کار: محیطی راحت، ایمن و کارآمد می‌تواند بهره‌وری ساکنان (کارمندان) را بین ۵% تا ۱۵% افزایش دهد. از نظر مالی، اگر حقوق یک کارمند ۵۰,۰۰۰ دلار در سال باشد، افزایش ۱۰% بهره‌وری معادل ۵,۰۰۰ دلار ارزش افزوده سالانه به ازای هر کارمند است. این عدد بسیار بزرگ‌تر از هزینه مدیریت ساخته ها برای آن فضاست.
▪ کاهش توقف عملیات (Downtime): برنامه‌ریزی دقیق مدیریت ساخته ها باعث می‌شود تجهیزات حیاتی همیشه در دسترس باشند. ارزش این امر بسته به business (مثلاً یک مرکز داده یا یک بیمارستان) می‌تواند هزاران دلار در ساعت باشد.
مرحله ۴: بهینه‌سازی و تطبیق (Optimization & Adaptation)
تطبیق ساخته با نیازهای متغیر کسب‌وکار، بهینه‌سازی فضا و ارتقاء سیستم‌ها از مشخصه های بارز در این مرحله است و نتایج زیر را به دنبال دارد:
▪ بهبود نرخ استفاده از فضا و درآمد اجاره‌ای: مدیریت مؤثر فضا می‌تواند نرخ اشغال یک ساختمان اداری یا تجاری را بین ۵% تا ۱۰% افزایش دهد. برای یک ساختمان با درآمد اجاره‌ای سالانه ۱۰ میلیون دلار، این یعنی ۵۰۰,۰۰۰ تا ۱,۰۰۰,۰۰۰ دلار درآمد اضافی سالانه.
▪ به تعویق انداختن سرمایه‌گذاری جدید: با بهینه‌سازی و تطبیق فضای موجود، می‌توان نیاز به ساخت یا اجاره فضای جدید را به تعویق انداخت. این امر می‌تواند سرمایه‌گذاری کلان (Capex) جدید را برای سال‌ها حذف کند که یک موفقیت مالی بزرگ است.
مرحله ۵: پایان عمر و برکناری (End-of-Life & Decommissioning)
مدیریت ساخته ها در این مرحله برنامه‌ریزی برای تخریب ایمن، بازیافت مواد و کاهش ضایعات به عهده داشته و نتایج زیر را منظور نظر دارد:
▪ بازگشت سرمایه از بازیافت: مدیریت صحیح در این مرحله می‌تواند با بازیافت فلزات، مصالح و تجهیزات، تا ۲% تا ۵% از ارزش اولیه ساختمان را بازیابی کند.
▪ کاهش هزینه‌های دفع و ریسک‌های قانونی: برنامه‌ریزی باعث می‌شود هزینه‌های دفع پسماندهای خطرناک تا ۱۰% تا ۲۰% کاهش یابد و از جریمه‌های زیست محیطی پرهزینه جلوگیری شود.
جمع‌بندی و نتیجه گیری:
بهبود روند شاخص های اقتصادی و دامنه تأثیرگذاری مدیریت ساخته ها در دنیا در حوزه های زیر به حدی است که اکثر سازه های متوسط به بالا از مدیر ساخته به عنوان یک ارکان مدیریتی ارشد بهره می برند:
▪ کاهش کل هزینه مالکیت(TCO) ۱۵% الی ۳۰% در طول عمر دارایی ترکیبی از صرفه‌جویی در هزینه های عملیاتی (انرژی، تعمیرات) و جلوگیری از هزینه‌های غیرمنتظره.
▪ صرفه‌جویی در هزینه‌های عملیاتی(Opex) ۱۰% الی ۲۵% سالانه عمدتاً ناشی از مدیریت انرژی و نگهداری پیشگیرانه.
▪ افزایش بهره‌وری نیروی کار ۵% الی ۱۵% با ایجاد محیطی مولد و راحت و با برنامه.
▪ افزایش ارزش دارایی ۱۰% الی ۲۰% یک دارایی با هزینه های عملیاتی پایین، ریسک کم و نرخ استفاده بالا، ارزش بازاری بیشتری دارد.
▪ بازگشت سرمایه (ROI) روی هزینه مدیریت ساخته ها ۲۰۰% الی ۵۰۰% برای هر ۱ دلار سرمایه‌گذاری در مدیریت ساخته ها، بین ۲ تا ۵ دلار از طریق صرفه‌جویی و درآمدزایی بازمی‌گردد.
با این اوصاف مدیریت ساخته‌ها یک مرکز هزینه نیست، بلکه یک مرکز سودآوری و ارزش‌آفرینی است. سرمایه‌گذاری در مدیریت ساخته ها در ابتدای راه ممکن است به عنوان یک هزینه دیده شود، اما داده‌ها و تجربیات بین‌المللی به وضوح نشان می‌دهد که این نگاه، چندین برابر از طریق آزاد کردن ارزش‌های پنهان (کاهش هزینه‌ها، افزایش درآمد و بهره‌وری) جبران می‌شود.
یک برنامه مدیریت ساخته ها استراتژیک و یکپارچه، می‌تواند سرنوشت مالی یک دارایی را از “یک مسئولیت پرهزینه” به “یک دارایی سودآور” تغییر دهد.
