رکود سنگین در بازار مسکن/ چشم‌انداز آینده بازار مسکن تهران
میلاد جانه
بازار مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ با شرایط پیچیده و متنوعی روبرو است که متاثر از عوامل اقتصادی، سیاسی، و زیرساختی است. در ادامه تحلیلی جامع و کامل شامل وضعیت کلی، روند قیمتها، نوسانات بازار، تاثیر مناطق مختلف و چشم‌انداز آینده ارائه می‌شود.
به گزارش عصراقتصاد؛ در سال ۱۴۰۴، بازار مسکن تهران به دلیل ترکیبی از رکود سنگین معاملاتی و نوسانات قیمتی دچار چالش شده است.
بر اساس آمارها، تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی آماده فروش بدون مشتری مانده‌اند که تخمین زده می‌شود حدود ۱۰۰ هزار واحد معادل صدها هزار میلیارد تومان سرمایه راکد در این بازار وجود دارد.
در عین حال، تقاضا به شدت کاهش یافته و خریداران به دلیل نااطمینانی‌های اقتصادی و سیاسی رغبت کافی برای ورود به معاملات ندارند. این وضعیت به یک رکود تورمی منجر شده که در آن قیمتها نه به شکل صعودی بلکه به شکل نوسانی و گاه نزولی حرکت می‌کنند.
روند قیمتها و نوسانات سال جاری
تحلیل داده‌های مرکز آمار و گزارش‌های میدانی حاکی از این است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۱۲۲ میلیون تومان در مرداد ۱۴۰۴ رسید. این افزایش قیمت در حالی رخ داده که همزمان بازار به سمت رکود معاملات حرکت می‌کند که این نشانگر شرایط رکود تورمی است.
البته قیمت مسکن در سال جاری، ماه‌های ابتدایی، با سقوط تاریخی حدود ۸.۵ درصدی هم مواجه شده بود که بیشتر تحت تاثیر حوادث سیاسی و کاهش تقاضا بود. سپس با کاهش نسبی تنش‌ها، روند قیمتها متعادل‌تر شده و مجدداً با نوسانات مواجه شده‌اند.
تحولات ده ساله بازار مسکن تهران
نگاهی به داده‌های ۱۰ ساله نشان می‌دهد که بازار مسکن در تهران بین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۳ رشد قابل توجهی را تجربه کرده است. قیمتها از حدود ۳.۷ میلیون تومان در هر مترمربع به بیش از ۹۴ میلیون تومان افزایش یافته‌اند. رشدهای شدید بین سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ اتفاق افتاده که با کاهش شدید معاملات و قدرت خرید مقابله داشته است. این روند افزایش شدید قیمتها ناشی از عوامل متعددی مانند تورم، سیاست‌های دولتی و تغییرات اقتصادی بوده است.
همچنین در سال‌های رکود مطلق، مانند ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶، قیمتها تغییر کمی داشته‌اند، اما پس از آن بازار وارد فاز رشد شدید شده است.
تأثیر مناطق مختلف تهران در بازار مسکن
برخی مناطق تهران مانند منطقه ۲۲ در سال ۱۴۰۴ بیشترین رشد قیمت و فعالیت بازار را داشته‌اند. این منطقه به دلیل پروژه‌های زیرساختی و توسعه مراکز تجاری و خطوط مترو مورد توجه سرمایه‌گذاران بوده است. همچنین مناطقی مانند منطقه ۵ و ۴ نیز رشد قابل توجهی داشته‌اند.
برعکس، مناطق گران‌قیمت شمال تهران مانند نیاوران و زعفرانیه به دلیل شرایط اقتصادی و سیاسی، کاهش نسبی قیمتها را تجربه کرده‌اند. فایل‌های فروش در این مناطق افزایش یافته است و مالکان در تلاش‌اند برای فروش سریع‌تر ملک خود قیمتها را کاهش دهند.
چشم‌انداز آینده بازار مسکن تهران
تحلیلگران بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند که در صورت استمرار شرایط فعلی اقتصادی و افزایش تورم و نرخ ارز، احتمال جهش قیمتی ۱۵ تا ۲۰ درصدی در مناطق مختلف تهران وجود دارد.
از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید و افزایش نرخ بهره بانکی می‌تواند موجب رکود موقت بازار شود که کاهش محسوس قیمت در آن دوره بعید است ولی حجم معاملات کاهش می‌یابد. در نهایت سرمایه‌گذاری بلندمدت در مناطق در حال توسعه مانند منطقه ۲۲ همچنان منطقی باقی می‌ماند.
