زنگ خطر خروج متقاضیان از نهضت ملی مسکن
افزایش قابل توجه هزینههای ساخت مسکن و رسیدن قیمت هر مترمربع به حدود ۴۰ میلیون تومان، نگرانیها درباره توان مالی متقاضیان نهضت ملی مسکن را افزایش داده و بحث افزایش سقف تسهیلات این طرح را به یکی از مطالبات جدی در حوزه مسکن تبدیل کرده است.
بازار مسکن در ماههای اخیر بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر رشد هزینههای ساخت قرار گرفته است؛ روندی که علاوه بر پروژههای ساختمانی بخش خصوصی، طرحهای حمایتی دولت از جمله نهضت ملی مسکن را نیز با چالشهای جدی مواجه کرده است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد دستمزد نیروی کار، بالا رفتن هزینههای حملونقل و سایر خدمات مرتبط با ساختوساز، باعث شده بهای تمامشده هر مترمربع واحد مسکونی به شکل محسوسی افزایش پیدا کند.
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند در شرایطی که اقتصاد کشور با تورم مزمن روبهرو است، افزایش هزینه تولید مسکن به طور مستقیم بر عرضه و تقاضای بازار تأثیر گذاشته است. کاهش انگیزه سازندگان برای شروع پروژههای جدید و کند شدن روند اجرای طرحهای موجود، موجب شده عرضه مسکن نتواند پاسخگوی تقاضای انباشته باشد. نتیجه این وضعیت، افزایش قیمت خرید و اجاره مسکن و فشار بیشتر بر خانوارها به ویژه در شهرهای بزرگ است.
در این میان، موضوع تأمین مالی یکی از مهمترین چالشهای حوزه مسکن به شمار میرود. بر اساس قانون جهش تولید مسکن، شبکه بانکی موظف شده بود ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهد، اما آمارهای موجود نشان میدهد میزان تحقق این تعهد بسیار کمتر از حد انتظار بوده است. برآوردها حاکی از آن است که سهم واقعی تسهیلات پرداختی به حوزه مسکن تنها حدود ۳ درصد از کل تسهیلات بانکی است.
برخی کارشناسان بر این باورند که بخشی از این وضعیت به رویکرد بانکها در سالهای اخیر بازمیگردد. به اعتقاد آنان، برخی بانکها به جای ایفای نقش در تأمین مالی تولید مسکن، به سمت فعالیتهای بنگاهداری و سرمایهگذاری در بازار داراییها حرکت کردهاند. چنین رویکردی نه تنها کمکی به افزایش تولید مسکن نکرده، بلکه در مواردی به کاهش عرضه مؤثر و افزایش قیمتها در بازار نیز دامن زده است.
از سوی دیگر، ضعف در تنظیمگری بازار مسکن و مصالح ساختمانی نیز از جمله عواملی است که در افزایش قیمتها نقش داشته است. برخی تحلیلگران معتقدند در حالی که هزینه مصالح ساختمانی افزایش یافته، اما رشد قیمتهای پیشنهادی در بازار مسکن در برخی موارد بیش از میزان واقعی افزایش هزینهها بوده است. به گفته آنان، بخش مهمی از قیمت تمامشده مسکن در شهرهای بزرگ مربوط به زمین، عوارض و هزینههای جانبی ساخت است و سهم مصالح ساختمانی در مقایسه با این عوامل چندان بالا نیست.
افزایش قیمت مصالحی مانند سیمان و فولاد در ماههای اخیر نیز بر نگرانیها درباره هزینه ساخت افزوده است. در چنین شرایطی، نبود نظارت مؤثر بر بازار مصالح ساختمانی و ناهماهنگی در مدیریت این بازار میتواند به تشدید نوسانات قیمتی منجر شود و روند اجرای پروژههای ساختمانی را با مشکلات بیشتری مواجه کند.
یکی از مهمترین پیامدهای افزایش هزینههای ساخت، کاهش توان مالی متقاضیان طرحهای حمایتی مسکن است. در طرح نهضت ملی مسکن، بخش قابل توجهی از هزینه ساخت باید توسط متقاضیان تأمین شود و افزایش قیمتها باعث شده بسیاری از خانوارها برای تأمین آورده مورد نیاز با مشکل روبهرو شوند. ادامه این روند میتواند به خروج تدریجی برخی متقاضیان از پروژهها منجر شود؛ مسئلهای که عملاً هدف اصلی این طرح یعنی کمک به خانهدار شدن خانوارهای متوسط و کمدرآمد را با چالش مواجه میکند.
در همین راستا، پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن به یکی از مطالبات مطرح در حوزه سیاستگذاری مسکن تبدیل شده است. با توجه به افزایش قابل توجه هزینه ساخت و رسیدن آن به حدود ۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، تسهیلات فعلی پاسخگوی بخش محدودی از هزینههاست و متقاضیان ناچارند بخش بزرگی از منابع مالی مورد نیاز را شخصاً تأمین کنند.
کارشناسان معتقدند اگر سیاستهای حمایتی در حوزه تأمین مالی مسکن تقویت نشود و نظام بانکی مشارکت بیشتری در این بخش نداشته باشد، اجرای طرحهای بزرگ مسکن با دشواری بیشتری روبهرو خواهد شد. در چنین شرایطی، افزایش سقف تسهیلات، تسهیل دسترسی متقاضیان به منابع مالی و ایجاد سازوکارهای نظارتی مؤثر در بازار مصالح ساختمانی میتواند نقش مهمی در حفظ پایداری پروژههای مسکن حمایتی و جلوگیری از خروج متقاضیان از این طرحها ایفا کند.
