قانونی کوتاه تر از اجاره
تکرار سیاست سقف‌گذاری بدون سازوکار اجرایی، فقط فشار بر مستأجران را بیشتر و بازار را غیرقابل پیش‌بینی می‌کند؛ مالکان و مشاوران عملاً راه خود را می‌روند
اکرم رضائی نژاد
از زمان شیوع کرونا، دولت هر سال سقف افزایش اجاره‌بها را حداکثر ۲۵ درصد تعیین کرده است در حالی که تورم کمتر از ۳۵ درصد نداشته ایم.
به گزارش عصراقتصاد؛ قانونی که در هیچ سالی به طور جدی رعایت نشده و مستأجران شاهد افزایش‌های سرسام‌آور ۴۰ تا ۵۰ درصدی بوده‌اند. امسال نیز با وجود تأکید مسئولان بر نظارت شدید، بازار اجاره همچنان در تلاطم است و مالکان بی‌محابا قیمت‌ها را بالا می‌برند و این در حالیست که مسئولان باز هم اصرار دارند همان نسخه بی‌اثر سال‌های گذشته را تجویز کنند.
بالاخره پس از هفته‌ها انتظار و بلاتکلیفی، روز گذشته سقف افزایش اجاره‌بها برای سال جدید اعلام شد: ۲۵ درصد برای تهران و ۲۰ درصد برای شهرهای جدید. اما سوال اینجاست که آیا این مصوبه جدید سرنوشتی بهتر از سال‌های گذشته خواهد داشت؟ آن‌هم در شرایطی که تجربه نشان داده این سقف‌گذاری‌ها بیشتر جنبه نمادین داشته و در عمل، بازار اجاره مسیر خودش را رفته است.
مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران اعلام کرد که امسال ابزارهای نظارتی قوی‌تری برای کنترل بازار اجاره به کار گرفته شده و در صورت تخلف مالکان یا مشاوران املاک، با آن‌ها برخورد خواهد شد. همچنین، مستأجران می‌توانند تا ۵ سال پس از عقد قرارداد، از طریق مراجع قضایی و تعزیرات حکومتی شکایت کنند.
اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که در بسیاری از محلات تهران، قیمت‌ها تا ۴۰ درصد افزایش یافته و برخی مالکان حتی ودیعه را تا ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه را تا ۴۰ میلیون تومان برای یک واحد ۸۵ متری تعیین کرده‌اند. مستأجرانی که توان پرداخت این مبالغ را ندارند، مجبور به نقل‌مکان به مناطق ارزان‌تر یا حاشیه شهرها شده‌اند.
بلاتکلیفی و سردرگمی مستأجران
با نزدیک شدن به فصل تابستان و اوج جابجایی مستأجران، نبود نظارت کافی، بازار را به سمتی برده که قیمت‌ها هر روز افزایش می‌یابد.
دلیل این امر نیز این است که با توجه به تورم سالانه نزدیک به ۴۰ درصد، بسیاری از مالکان افزایش ۲۵ درصدی را ناکافی می‌دانند. یک مالک می‌گوید: با این تورم، پس از یک سال ارزش واقعی اجاره‌بهای که دریافت می‌کنم ۱۵ درصد کاهش می‌یابد.
یک زن سالمند در منطقه نارمک که تنها درآمدش اجاره یک واحد ۵۰ متری است، می‌گوید: با حقوق بازنشستگی ۸ میلیونی، چگونه می‌توانم بدون افزایش بیشتر اجاره، زندگی کنم؟
از سوی دیگر، در شهرهای جدید مانند پردیس، برخی مالکان واحدها را صرفاً برای سوداگری خریداری کرده‌اند و به دنبال حداکثر کردن بازدهی سرمایه خود هستند. یک مقام محلی در پرند می‌گوید: حدود ۳۰ درصد واحدهای اجاره‌ای در دست سرمایه‌گذارانی است که نگرانی از بابت خالی ماندن واحد ندارند.
در این میان، برخی مالکان ترجیح می‌دهند قراردادها را به صورت توافقی و خارج از چارچوب رسمی ثبت کنند تا هم از مالیات اجاره فرار کنند و هم آزادی عمل بیشتری در تعیین قیمت داشته باشند.
بنابراین، برخلاف تصور عمومی، تنها مالکان مرفه نیستند که از اجرای سقف اجاره خودداری می‌کنند. بسیاری از مالکان خرده‌پا که تنها منبع درآمدشان اجاره یک یا دو واحد است نیز به دلیل شرایط اقتصادی مجبور به نقض قانون می‌شوند.
به این ترتیب، هر سال همین داستان تکرار می‌شود. دولت سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره را تصویب می‌کند، اما در عمل هیچگاه اجرا نمی‌شود. با این حال، مسئولان باز هم اصرار دارند همان نسخه بی‌اثر سال‌های گذشته را تجویز کنند. این پافشاری درحالی است که بازار اجاره سالانه شاهد افزایش‌های ۴۰ تا ۵۰ درصدی بوده و مستأجران بیش از پیش در تنگنا قرار گرفته‌اند.
تصمیم‌گیران به جای بازنگری در این سیاست شکست‌خورده، هرسال بر همان سقف ۲۵ درصدی تأکید می‌کنند، غافل از اینکه بدون سازوکار نظارتی قوی و ضمانت اجرایی، این مصوبات تنها روی کاغذ باقی می‌ماند و فشار بر مستأجران روزبه‌روز بیشتر می‌شود.
واکنش مسئولان و چالش‌های پیش‌رو
مسئولان وزارت راه و شهرسازی وعده داده‌اند که با متخلفان برخورد می‌شود، اما به یاد داریم که همین وعده‌ها در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ هم داده شد.
در عین حال، مستأجران می‌گویند که فرآیند شکایت طولانی و دشوار است و بسیاری ترجیح می‌دهند به جای درگیری حقوقی، خانه‌های خود را تغییر دهند. از سوی دیگر، برخی کارشناسان هشدار می‌دهند که کنترل دستوری قیمت‌ها در بلندمدت می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منجر شود.
در حالی که دولت بار دیگر همان نسخه سال‌های گذشته را پیچیده، به نظر می‌رسد تصویب قوانین حمایتی به تنهایی کافی نیست و اجرای دقیق‌تر نظارت‌ها و تسهیل فرآیند شکایت مستأجران می‌تواند تا حدی از فشار بر دوش آن‌ها بکاهد. با این حال، تا زمانی که مالکان و مشاوران املاک به قوانین پایبند نباشند، بازار اجاره همچنان متلاطم و غیرقابل پیش‌بینی خواهد ماند.
