مسکن تهران ۶.۸ درصد گران‌تر شد / شلیک تورم مسکن به سیبل بازار اجاره

به گزارش همشهری آنلاین، غول تورم مسکن دوباره بیدار شد؛ طبق اعلام بانک مرکزی، همزمان با رشد ۴۷.۸درصدی تعداد معاملات، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آبان‌ماه ۶.۸درصد نسبت به ماه قبل رشد کرده و بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در این ماه ۴۶.۷میلیون تومان رسیده است.

متأسفانه، در آبان‌ماه نیز ترکش‌های تورم بازار مسکن، دامنگیر بازار اجاره شده و شاخص اجاره‌بهای مسکونی را ۴.۱درصد در تهران و ۵درصد در کل مناطق شهری افزایش داده است.

در ماه‌های اخیر، رکود تورمی بازار مسکن به‌شدت نوسانی و غیرقابل پیش‌بینی شده و در مقاطع مختلف، روند قیمت و تعداد معاملات مسکن تهران با تغییرات بزرگی مواجه می‌شوند. بررسی آمارهای بانک مرکزی از ابتدای سال تاکنون (با صرف‌نظر از فروردین) حاکی از این است که تعداد معاملات ماهانه بازار مسکن تهران در این بازه زمانی در دامنه ۵.۴هزار تا ۱۳.۸هزار واحد در نوسان بوده است.

همزمان تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در این دوره نیز از ۰.۹درصد تا ۸.۴درصد متغیر بوده است.

تکانه‌های تورمی در بازار آبان

گزارش اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی از این است که در آبان امسال، تب تورمی این بازار اوج گرفته و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی به ۴۶میلیون و ۷۰۵هزار تومان رسیده است. این رقم در مقایسه با مهرماه ۶.۸درصد و در مقایسه با آبان سال قبل ۴۵.۹درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی آمارهای بانک مرکزی به تفکیک مناطق ۲۲گانه تهران نیز حاکی از این است که در آبان امسال، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در مناطق پایتخت معادل ۹۵میلیون و ۱۱۴هزار تومان بوده که به منطقه یک اختصاص داشته است و در مقابل و کمترین میانگین قیمت نیز معادل ۲۳میلیون و ۹۳هزار تومان در منطقه ۱۸تهران ثبت شده است.

به‌عبارت‌دیگر، در آبان امسال، همچنان منطقه یک تهران گران‌ترین و منطقه ۱۸ارزان‌ترین منطقه شهر از منظر قیمت مسکن بوده و جالب اینکه براساس اطلاعات بانک مرکزی، شتاب رشد قیمت مسکن در مناطق یک و ۱۸تهران نسبت به آبان سال قبل به‌ترتیب  ۳۰.۷ و ۵۹درصد بوده است که به‌نوعی نشان‌دهنده تغییر جهت نقدینگی و رونق به سمت مناطق ارزان‌تر شهر است.

به گزارش همشهری، کاهش قدرت خرید عمومی متقاضیان مسکن، باعث شده در مناطق اعیان‌نشین شهر که قیمت مسکن آن به‌شدت بالاست، تعداد معاملات به‌مراتب کمتر از مناطق ارزان شهر باشد؛ به‌خصوص که تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌واسطه ابهام در چشم‌انداز اقتصاد سیاسی به‌شدت افت کرده و قدرت خرید متقاضیان مصرفی نیز به آن میزان نیست که قادر به عقد معامله در مناطق گران شهر باشند.

ضربه تضعیف تولید مسکن به بازار

اطلاعات رسمی از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران حاکی از این است که در آبان امسال، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در پایتخت به ۸۰۰۵واحد رسیده که این میزان نسبت به ماه قبل ۴۷.۸درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۶درصد افزایش نشان می‌دهد.

نکته قابل‌تأمل اینکه بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا از تداوم افول سهم نوسازها و ساختمان‌های جوان از کل معاملات حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که در آبان‌ماه، از مجموع ۸۰۰۵واحد مسکونی معامله شده، سهم واحدهای نوساز و تا ۵سال ساخت از کل معاملات به ۲۸.۴درصد رسیده که این میزان نسبت به سال قبل ۳.۶واحد درصد و نسبت به ابتدای دهه ۹۰بالغ‌بر ۳۲واحد درصد کاهش پیدا کرده و به کمتر از نصف رسیده است.

این اتفاق نتیجه تضعیف تولید مسکن به دلایل مختلف ازجمله افزایش شدید قیمت نهاده‌های ساختمانی و زمین مسکونی است و باعث شده رابطه عرضه و تقاضای بازار نامتوازن شود.

برای درک درست‌تر وضعیت فعلی بازار مسکن، می‌توان گفت در سال ۱۳۹۰، از هر ۱۰واحد معامله شده در بازار مسکن تهران، ۶واحد آن را واحدهای نوساز و با عمر کمتر از ۵سال تشکیل می‌داد و ۴واحد نیز عمر بیشتر از ۵سال داشت؛ اما این نسبت به آبان امسال به‌گونه‌ای بوده که از هر ۱۰معامله در بازار مسکن فقط ۲.۸واحد نوساز و با عمر کمتر از ۵سال بوده و ۷.۲واحد مسکونی معامله شده، عمر بالاتر از ۵سال داشته است.

در همین شرایط به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان، سهم واحدهای با عمر بیش از ۲۰سال، به رقم کم‌سابقه ۲۰.۶درصد رسیده است که نشان می‌دهد متقاضیان برای جبران قدرت خرید پایین خود، به خرید واحدهای کلنگی با قیمت ارزان‌تر روی آورده‌اند.

روایت آمار از مناسبات بازار مسکن

بررسی معاملات مسکن تهران در آبان امسال از منظر میانگین قیمت خرید، سطح زیربنا و ارزش واحد مسکونی حاکی از این است که در این ماه ۵۶.۵درصد از کل واحدهای معامله شده در بنگاه‌های ملکی شهر تهران سطح زیربنای کمتر از ۸۰مترمربع داشته است که به‌نوعی واحدهای مسکونی متناسب با الگوی مصرف خانوار محسوب می‌شود.

از نگاهی دیگر توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در آبان ماه امسال از منظر قیمت، حاکی از این است که ۵۸.۶درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از متوسط قیمت شهر در این ماه معامله شده است. از منظری دیگر، ۴۸.۹درصد از معاملات انجام شده در آبان امسال نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۳میلیارد تومان اختصاص داشته است.

به گزارش همشهری، در نتیجه تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران در آبان امسال، میانگین قیمت یک واحد آپارتمان ۷۵متری متناسب با الگوی مصرف در مناطق میانی تهران، ۲۲۳میلیون تومان نسبت به مهرماه و ۱.۱میلیارد تومان نسبت به آبان پارسال افزایش پیدا کرده است و رؤیای خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی را بیش‌ازپیش محال کرده است.

نکته قابل‌توجه اینکه فقط با افزایش ۶.۸درصد قیمت مسکن شهر تهران در آبان‌ماه، میانگین طول دوره انتظار خانوارهای تهرانی برای خرید یک آپارتمان چندین سال افزایش پیدا می‌کند.

شلیک تورم مسکن به سیبل بازار اجاره

در پاییز امسال، برخلاف سنت سال‌های قبل، نه‌تنها قیمت اجاره با اتمام دوره نقل‌وانتقال مستأجران کاهشی نشد؛ بلکه تب تورمی شدیدتری دامن آن را گرفت به‌گونه‌ای که فقط در مهرماه، شاخص اجاره مسکن در تهران و کل مناطق شهری ۷درصد افزایش پیدا کرد و در آبان‌ماه نیز رشد این شاخص در تهران به ۴.۱درصد و در کل مناطق شهری به ۵درصد رسید.

طبق اعلام بانک مرکزی، در آبان امسال، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۳۹.۸درصد و در کل مناطق شهری ۴۵درصد نسبت به آبان پارسال رشد کرده است.

با توجه به سهم ۵۱درصدی مستأجران در شهر تهران و میانگین سهم ۶۵درصدی هزینه اجاره در سبد مصرفی این خانوارها، سونامی تورمی بازار اجاره زمینه‌ساز وقوع بحران‌های اجتماعی و اقتصادی برای این خانوارها خواهد بود و باید برای جبران این هزینه‌تراشی علیه مستأجران، تمهیداتی اندیشیده شود.