مسکن در انتظار تصمیم بزرگ
اکرم رضائی نژاد
بازار مسکن در ماههای پایانی سال، در وضعیتی دوگانه و پرابهام قرار گرفته است، وضعیتی که فعالان این بازار از آن بهعنوان «ایستادن در دو راهی جنگ و توافق» یاد میکنند.
بازاری که از یکسو با رکود معاملاتی، کاهش قدرت خرید و فاصله عمیق قیمتها با توان مالی خانوارها مواجه است و از سوی دیگر، چشمانتظار تحولات سیاسی و سرنوشت مذاکرات ایران و آمریکا مانده، تحولاتی که میتواند مسیر قیمتها و رفتار بازیگران این بازار را تغییر دهد.
به گزارش عصراقتصاد، بررسیها نشان میدهد بازار مسکن در سال جاری برخلاف تورم عمومی اقتصاد و برخلاف بازارهای موازی مانند ارز، طلا و حتی خودرو، رشد شتابانی نداشته است. مهرماه امسال رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرد که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران به حدود ۹۰ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که در برخی گزارشهای غیررسمی تا ۱۲۰ میلیون تومان نیز برآورد میشود. این در حالی است که مراکز رسمی مانند مرکز آمار و بانک مرکزی، مدتهاست آمار بهروز و شفافی از تحولات قیمت مسکن منتشر نکردهاند و همین خلأ آماری، بر ابهام بازار افزوده است.
با این حال، شواهد میدانی و اظهارات فعالان صنفی نشان میدهد که رشد قیمت مسکن نهتنها همپای تورم نبوده، بلکه در مقایسه با سایر بازارهای دارایی، عقبمانده محسوب میشود.
دلیل اصلی این وضعیت، کاهش محسوس قدرت خرید خانوارهاست؛ موضوعی که باعث شده تقاضای مصرفی واقعی از بازار کنار برود و حتی تسهیلات بانکی نیز نتواند این فاصله را جبران کند. اقساط سنگین و نرخهای بازپرداخت بالا، بسیاری از خانوارها را عملاً از دایره استفادهکنندگان وام مسکن خارج کرده است.
در چنین شرایطی، بازار مسکن بیش از گذشته تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی قرار گرفته است. عواملی مانند نرخ تورم، قیمت نهادهها و مصالح ساختمانی، هزینه زمین و دستمزد، همواره از عناصر تعیینکننده قیمت تمامشده مسکن بودهاند؛ اما اکنون سیاست خارجی و چشمانداز تنش یا توافق، به متغیری تعیینکننده تبدیل شده است.
برخی پیشبینیها حاکی از آن است که در صورت تشدید تنشهای سیاسی و افزایش ریسکهای ژئوپلیتیک، بازار مسکن ممکن است با کاهش قیمت اسمی یا دستکم افت قیمت واقعی مواجه شود؛ چراکه در چنین فضایی، نقدینگی بیش از پیش به سمت بازارهای نقدشوندهتر مانند ارز و طلا حرکت میکند.
استقبال بازار مسکن از ماههای پایانی سال بدون توان جهش قیمت
در مقابل، نشانههایی از تحرک تدریجی در معاملات مسکن نیز دیده میشود. داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، از افزایش معاملات مسکن در پایتخت از ابتدای دیماه خبر داده و معتقد است که «شب عید» بازار مسکن عملاً از دیماه آغاز میشود، نه اواخر اسفند. به گفته او، در حدود ۷۵ روز پایانی سال، بهطور سنتی حجم معاملات افزایش مییابد و امسال نیز این الگو تا حدی تکرار شده است.
بیگینژاد با تأکید بر اینکه نرخ دلار بهصورت مستقیم قیمت مسکن را تعیین نمیکند، میگوید: بازار مسکن تابع مجموعهای از عوامل از جمله قیمت تمامشده ساخت، هزینه نهادههای تولید و میزان تقاضاست. از نگاه او، اگر بازارهای موازی به آرامش نسبی برسند، بخشی از تقاضای مصرفی دوباره به بازار مسکن بازمیگردد، چراکه مسکن همچنان یک نیاز اساسی برای خانوارهاست.
در حالیکه بازار مسکن میان رکود و انتظار تصمیمهای سیاسی گرفتار شده، کارشناسان پیشبینی میکنند تغییر در روابط خارجی میتواند روند قیمتها و معاملات را دگرگون کند
با این حال، افزایش معاملات به معنای ثبات قیمتها نیست. نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح میکند که افزایش تقاضا در هر بازاری، بهطور طبیعی فشار قیمتی ایجاد میکند و بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. او در عین حال هشدار میدهد که نبود دادههای رسمی پس از خاموش شدن سامانه املاک و مستغلات، باعث شده قیمتهایی که امروز در بازار مطرح میشود، بیشتر جنبه ذهنی و پیشنهادی داشته باشد و الزاماً بازتابدهنده قیمتهای واقعی معاملات نباشد.
به گفته بیگینژاد، بسیاری از قیمتهایی که بهعنوان متوسط بازار اعلام میشود، بر اساس آگهیهای فروش است؛ آگهیهایی که از سوی مالکان و بدون انجام معامله واقعی منتشر شدهاند و با واقعیت کف بازار فاصله دارند. با این حال، او با استناد به اطلاعات میدانی مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران میگوید که در حال حاضر، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در محور آزادی حدود ۱۱۰ میلیون تومان برآورد میشود.
در مجموع، بازار مسکن در شرایطی به استقبال ماههای پایانی سال میرود که نه توان جهش قیمتی دارد و نه از رکود عمیق رها شده است. از یکسو، افزایش هزینههای ساخت و فشار تورمی اجازه کاهش محسوس قیمتها را نمیدهد و از سوی دیگر، ضعف تقاضای موثر مانع از شکلگیری رونق پایدار میشود.
در این میان، سرنوشت مذاکرات و جهتگیری سیاست خارجی میتواند نقش کاتالیزور را ایفا کند؛ عاملی که یا با کاهش ریسکها، انتظارات تورمی را تعدیل میکند یا با تشدید نااطمینانی، بازار مسکن را بیش از پیش به حاشیه میراند. مسکن، فعلاً در انتظار تصمیم بزرگ مانده است.
