هزینه مسکن و اجاره؛ تافته جدا بافته تورم!

اقتصادآنلاین – اکرم شعبانی؛‌ به گزارش وال استریت ژورنال، اقتصاددانان انتظار دارند که تورم مسکن قبل از آغاز فصل سرد در ماه‌های آینده بیشتر تقویت شود، اما مطمئن نیستند که چه زمانی تسکین خواهد یافت. این چالش دیگری را برای فدرال رزرو ایجاد می‌کند، چرا که نرخ بهره را برای کاهش فشار قیمت‌ها افزایش خواهد داد.

بر اساس شاخص قیمت مصرف کننده وزارت کار، تورم کلی سالانه از ۸.۵ درصد در ماه جولای به ۸.۳ درصد در ماه آگوست کاهش یافت. این کاهش قیمت‌ها نسبت به ماه قبل را در اقلامی مانند بنزین، بلیت هواپیما و خودروهای دست دوم و افزایش قیمت کمتر در سایر دسته‌ها مانند خواروبار منعکس می‌کند.

مسکن اما داده پرت بود. هزینه‌های سرپناه نه تنها روند افزایشی دارند، بلکه سرعت افزایش هم فزاینده است و سهم فزاینده‌ای از نرخ تورم کلی را به خود اختصاص می‌دهند – حدود ۲۵ درصد از نرخ ماه آگوست که بالاتر از حدود ۲۰ درصد در ماه فوریه است.

هزینه‌های سرپناه – که عمدتا شامل اجاره‌ها و معیاری از قیمت‌های خانه است که به عنوان اجاره معادل مالکان شناخته می‌شود – در ماه آگوست نسبت به ماه قبل ۰.۷درصد افزایش یافت، در حالی که در ماه جولای ۰.۵درصد افزایش داشت. این ارقام در ماه آگوست نسبت به سال قبل ۶.۲ درصد افزایش داشت در حالی که رقم سالانه در ماه جولای ۵.۷درصد بود.

عمر شریف رییس شرکت مشاوره‌ای چشم‌انداز تورم LLC گفت: قیمت مسکن «همیشه یک تقویت کننده مداوم برای تورم در سال جاری بود.» این قیمت طی سه ماه گذشته کاملا افزایش یافته و کاهش قیمت‌ها در بخش‌های دیگر مانند نرخ بلیت هواپیما و هتل‌ها را جبران کرده است.

مقامات فدرال رزرو برای مبارزه با تورم که در ماه ژوئن به بالاترین سطح خود در ۴۰ سال گذشته رسید، نرخ بهره را در سریع‌ترین نرخ در دهه‌های اخیر افزایش داده‌اند. به طور گسترده انتظار می‌رود که آنها پس از پایان نشست سیاستی دو روزه خود در امروز چهارشنبه، نرخ‌ها را ۰.۷۵ واحد درصد افزایش دهند که این سومین افزایش متوالی در این سطح خواهد بود.

اقتصاددانان بارکلیز در گزارشی برای مشتریان نوستند که افزایش هزینه‌های مسکن همچنین احتمال افزایش ۰.۷۵ واحد درصدی دوباره نرخ بهره فدرال رزرو را در نشست سیاست‌گذاری ماه نوامبر افزایش می‌دهد.

اقتصاددانان و شرکت‌هایی که داده‌های خصوصی را ردیابی می‌کنند انتظار دارند که تورم مسکن در شاخص قیمت مصرف کننده در نهایت کاهش یابد، چرا که به نظر می‌رسد افزایشی که در اجاره‌های جدید مشاهده می‌کنند، کند شده است. آنها می‌گویند که به دلیل نحوه محاسبه شاخص قیمت مصرف کننده، این تغییر خود را با تاخیر نشان می‌دهد. اکثر مستاجران غالبا هر ماه اجاره یکسانی را پرداخت می‌کنند، در حالی که کسانی که اجاره نامه خود را تمدید می‌کنند یا اجاره نامه جدیدی به امضا می‌رسانند، بیشتر احتمال دارد که افزایش را مشاهده کنند. شرکت‌های خصوصی که قیمت‌های اجاره را ردیابی می‌کنند، تنها مبلغ اجاره‌نامه‌های جدید را ثبت می‌کنند.

(نمودار سهم فزاینده قیمت مسکن در تورم سالانه بر اساس آمار وزارت کار آمریکا)

بر اساس داده‌های آپارتمان لیست (یک شرکت خصوصی)، با این روش، متوسط اجاره بها در ایالات متحده در ماه آگوست نسبت به سال قبل ۱۰ درصد افزایش یافته که از اوج اخیر ۱۸ درصدی در نوامبر ۲۰۲۱ کاهش داشته است.

در مقابل، مولفه اجاره شاخص قیمت مصرف کننده بر اساس اجاره بهای پرداخت شده در سراسر بازار، که شامل اجاره‌های افزایش یافته در ماه‌های قبل است، مورد ارزیابی قرار می‌گیرد.

قیمت مسکن در طول همه‌گیری، افزایش یافت که این افزایش ناشی از نرخ پایین وام مسکن، تغییر ترجیحات خرید خانه، روندهای جمعیتی و موجودی کم خانه‌های برای فروش بود.

اما سازمان‌های دولتی هنگام محاسبه تورم، مستقیما قیمت مسکن را در نظر نمی‌گیرند، چرا که آنها خرید خانه را یک سرمایه‌گذاری بلندمدت می‌دانند تا کالای مصرفی.

در عوض، شاخص قیمت مصرف کننده از اجاره بها استفاده می‌کند تا برآورد خود را از هزینه‌های مسکن صاحبان خانه ایجاد کند – که اجاره معادل مالکان نامیده می‌شود – و اجاره ضمنی یا مبلغی که صاحبان خانه باید هر ماه برای اجاره خانه خود بپردازند، را محاسبه می‌کند.

از آنجایی که اجاره بها در سال گذشته به شدت افزایش یافته است، این افزایش‌ها اکنون به شاخص قیمت مصرف کننده و سایر شاخص‌های تورم وارد می‌شود.

ایگور پوپوف اقتصاددان ارشد در آپارتمان لیست عنوان کرد: برآوردهای خصوصی حاکی از امیدواری‌هایی است که تورم مسکن در شاخص قیمت مسکن در مقطعی کاهش یابد.

وی گفت: از یک سو اطمینان وجود دارد که مولفه سرپناه شاخص قیمت مصرف کننده قرار نیست به طور کلی حذف شود. از سوی دیگر، نگرانی فزاینده‌ای وجود دارد که در این میان، مولفه سرپناه واقعا در زمانی که این اعداد زیر ذره‌بین هستند، تورم را تقویت می‌کند.

آقای شریف گفت که افزایش هزینه سرپناه باید در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۲ یا سه ماهه اول ۲۰۲۳ کاهش یابد. اقتصاددانان بارکلیز می‌گویند که این امر در پاییز امسال اتفاق خواهد افتاد. برت رایان، اقتصاددان ارشد دویچه بانک تخمین می‌زند که این اوج تا سه ماهه دوم سال آینده دوام نخواهد داشت.

اقتصاددانان فدرال رزرو دالاس در مقاله‌ای که ماه گذشته منتشر شد، عنوان کردند که آنها بین شروع کاهش اجاره بهای بازار تا زمانی که این کاهش در شاخص قیمت مصرف کننده ظاهر می‌شود، تا یک سال و نیم تاخیر می‌بینند.