وضعیت مسکن داد انبوه‌سازان را در آورد

طی چند ماه گذشته انبوه سازان شرایط مناسبی نداشتند، به گونه ای که طبق آمار موجود ساخت و ساز در کشور به طرز معناداری کاهش یافته است.

بررسی کلی وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز در تهران نشان می‌دهد سرمایه‌‌گذاران ساختمانی درون یک پنج‌‌ضلعی محبوس شده‌‌اند و اگر متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی در جهت بر هم خوردن این وضعیت تغییر نکند، راهی به بیرون از این پنج‌ضلعی ندارند.

شرایط فعلی به حدی برای سازنده‌ها نامطلوب است که سبب شده میزان تقاضای ساخت‌و‌ساز در یک ماه خرداد با تنزل چشمگیر و دور از انتظار روبه‌رو شود.

جدای از اینکه تیراژ ساخت شهر تهران در بهار امسال به پایین‌‌تر از کف تاریخی پارسال رسیده، در خرداد فقط برای ساخت ۱۶۰۰ واحد مسکونی پروانه صادر شده که تقریبا برابر با تیراژ ساخت در فروردین امسال (ماه نیمه تعطیل بازارها) است و این یعنی خرداد ۱۴۰۱ وضعیتی «شبه‌تعطیل» در بازار فعالیت‌‌های ساختمانی داشته است.

ساخت و سازهای نیمه کاره

به گزارش دنیای اقتصاد، اتفاقا در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران با رشد ماهانه ۵/ ۸ درصدی همراه شد که طی حدود سه سال قبل از آن بی‌‌سابقه بوده است.

به این ترتیب جهش دوباره قیمت مسکن در ماه پایانی بهار امسال، رکود دوباره تولید مسکن را رقم زد. اضلاع سلولی که فعالان بازار ساخت‌و‌ساز در آن گیر کرده‌‌اند را ضعف قدرت خرید، پیش‌‌بینی ناپذیری آینده قیمت‌‌ها و نبض معاملات مسکن، سخت‌‌تر شدن فروش واحدهای تکمیل شده تحت تاثیر روند تورمی احتمالی در آینده، ادامه روند تورمی در بازار مصالح ساختمانی و افزایش هزینه ساخت و در نهایت صرفه بیشتر نگهداری ساختمان‌های نیمه‌‌تمام از تکمیل و فروش آنها برای شروع ساخت‌و‌ساز جدید تشکیل می‌دهد.

درباره ضلع آخر، فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند که به دلیل تورم مصالح و نبود قدرت خرید، عملا عایدی ساخت و‌ساز کاهش پیدا کرده و به حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد رسیده است؛ این در حالی است که آنها معتقدند در صورتی که وضعیت تورمی در بازارهای مختلف مهار نشود، نگهداری ساخمان‌‌های نیمه‌‌تمام برای آنها به صرفه‌‌تر خواهد بود و ارزش دارایی آنها به این ترتیب حفظ می‌شود.

راه برون‌‌رفت از سیکل معیوب ملکی

در بهار امسال حدود هشت‌‌هزار واحد مسکونی نوساز و تازه‌‌ساز معامله شده که در مقایسه با صدور شش‌‌هزار و ۲۰۰ پروانه ساختمانی، روایتگر بر هم خوردن تعادل حداقلی بین عرضه و تقاضای این واحدهاست.

حتی اگر با توجه به دوره یک تا دو ساله ساخت و تکمیل واحدها، تیراژ ساخت بهار پارسال را با معاملات بهار امسال مقایسه کنیم، تقریبا میزان ساخت و فروش سر به سر است که وضعیت بهتری نسبت به کمبود نوساز است، اما در عین حال شرایط ایده‌‌آل این است که میزان ساخت‌و‌ساز از میزان تقاضا پیشی بگیرد.

به هر ترتیب فصل اول سال هشتم رکود سنگین ساختمانی با ادامه سقوط ساخت‌و‌ساز سپری شد و این در حالی است که به باور کارشناسان، ادامه این وضعیت مسیر را برای پایان دادن به رکود معاملات مسکن سخت می‌کند.

آنچه بیش از هر چیز سبب شده سازنده‌ها از بازار فعالیت ساختمانی در تهران خارج شوند، نااطمینانی نسبت به آینده است و این در حالی است که تمرکز سیاستگذار بخش مسکن به جای رفع این نا اطمینانی، بر تقویت عرضه به شکل ساخت گلخانه‌‌ای مسکن در قالب طرح مسکن‌‌سازی یک میلیونی است.

از دیدگاه کارشناسان، سیکل معیوب شکل گرفته در بازار ساخت‌و‌ساز در صورتی از کار خواهد افتاد که به واسطه اقداماتی از جنس اقتصادی و غیراقتصادی در داخل و خارج از بازار مسکن، از نااطمینانی به آینده کاسته شود.

کلیدی‌‌ترین برنامه دولت برای نجات بازار مسکن از رکود عمیق ساخت‌و‌ساز می‌تواند مهار تورم باشد که اقدامی امیدآفرین تلقی می‌شود و فعالان بازارهای مختلف از جمله سرمایه‌‌گذاران ساختمانی را به از سر‌گیری فعالیت تحریک می‌کند.

همچنین کاهش ریسک ناشی از وضعیت متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها می‌تواند به ثبات اقتصادی و مهار تورم کمک کند. طبعا در بازار بدون تورم فضا برای سرمایه‌‌گذاری ساختمانی فراهم خواهد بود.

اما آنچه روشن است این است که اگر بهبودی در آمار ساخت‌و‌ساز حاصل نشود و تیراژ بهار در سه فصل بعدی امسال هم تکرار شود، کل تعداد واحدهای مسکونی که مجوز ساخت برای آنها صادر شده در پایان امسال به حدود ۳۰ هزار واحد می‌‌رسد که معادل یک فصل فعالیت ساختمانی در وضعیت طبیعی بازار (پیش از جهش مسکن در سال ۹۷) است.

بنابراین دغدغه و تمرکز سیاستگذار بخش مسکن در حال حاضر بیش و پیش از هر چیز، باید نجات سازنده‌ها از مارپیچی که مانع از ادامه فعالیت آنها شده است، باشد.