پیشتازی بخش خصوصی در بازار مسکن
در سال‌های اخیر، بازار مسکن با چالش‌های متعددی مواجه شده که نه تنها بر قدرت خرید خانوارها تأثیر گذاشته، بلکه باعث ایجاد رکود تورمی در این بازار شده است. به طوری که امروز مشکل تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد و مستأجران بیشتر از همیشه احساس می‌شود.
به گزارش عصراقتصاد، نرخ تورم بالا در بخش مسکن و اجاره‌بها فشار زیادی بر بودجه خانواده‌ها وارد کرده است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، متوسط نرخ تورم نقطه به نقطه در بخش مسکن ۳۸ درصد و نرخ تورم سالانه ۴۰.۷ درصد است. همچنین در بخش اجاره مسکن تورم نقطه به نقطه هم ۳۸.۲ درصد افزایش یافته و نرخ تورم سالانه (یک‌سال منتهی به آذرماه سال ۱۴۰۳) اجاره مسکن ۴۱.۵ درصد گزارش شده است. به‌علاوه، عدم توازن بین عرضه و تقاضا موجب کاهش تعداد معاملات و عدم دسترسی به مسکن مناسب برای بسیاری از خانوارها شده است.
بر همین اساس رشد قیمت‌ها در بخش اجاره‌بها و هزینه‌های انرژی، فشار سنگینی را بر بودجه خانواده‌ها وارد می‌کند، اما رشد قیمت ملک در حالیست که بازار مسکن از انتهای سال گذشته تا به امروز در رکود قرار دارد و به عبارت دیگر بازار مسکن وارد وضعیت رکود تورمی شده است.
طبق گفته کارشناسان بازار مسکن، بازار اجاره‌بها در وضعیت اضطراری قرار دارد، از سال ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲ تعداد خانوارهای مستأجری که درگیر فقر شده‌اند ۱۰ درصد افزایش پیدا کرده است و در سال ۱۴۰۲ مستأجران ۲۴۰ هزار میلیارد تومان اجاره‌بها پرداخت کردند، بنابراین در چنین وضعیتی دولت باید قانون کنترل بازار اجاره‌بها را به صورت حداکثری اجرا کند.
مشاورین املاک نیز تداوم رکود تورمی در بازار مسکن تاکید دارند و می‌گویند: در هفته‌های اخیر روند معاملات در بازار مسکن با تغییری مواجه نبوده و نشانه‌هایی مبنی بر رونق در این بازار مشاهده نمی‌شود.
وضعیت بخش خصوصی در ساخت‌وساز
بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، سهم بخش خصوصی در ساخت‌وساز مسکن در سال ۱۴۰۰ بیش از ۹۹.۹ درصد بوده است و با توجه به متوسط هزینه ساخت حدود ۲.۵ میلیارد تومان برای هر ساختمان تکمیل شده، نیاز به سرمایه‌گذاری بیشتر از سوی دولت و همکاری نزدیک‌تر با بخش خصوصی وجود دارد.
گزارش‌ها نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و تعاونی در ساخت و ساز در سال ۱۴۰۰ بالغ بر ۴۵۲ همت (هزار میلیارد تومان) بوده و این سرمایه‌گذاری در هر ساختمان به طور میانگین ۱.۲ میلیارد تومان برآورد شده است.
سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و تعاونی در بخش احداث ساختمان در سال ۱۴۰۰ برای ۳۴۵۱۶۵ ساختمان احداثی، تقریباً برابر با ۴۴۳ همت (هزار میلیارد تومان) است که از این مقدار ۳۳۹ همت (۷۶.۴ درصد) مربوط به ساختمان‌های نیمه‌تمام و تقریبا ۱۰۴ همت (۲۳.۶ درصد) مربوط به ساختمان‌های تکمیل شده است. همچنین سرمایه‌گذاری انجام شده برحسب کاربری نشان می‌دهد تقریبا ۴۰۰ همت (۹۰.۲ درصد) مربوط به ساختمان‌های مسکونی، حدود ۳۴ همت (۷.۶ درصد) مربوط به ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی توأم و حدود ۹.۵ همت (۲.۲ درصد) مربوط به ساختمان‌های غیرمسکونی است.
کل هزینه‌های تمام شده برای ۹۸۵۵۴ ساختمان تکمیل شده برابر ۲۴۴ همت بوده است که می‌توان گفت برای هر ساختمان تکمیل شده به طور میانگین ۲.۵ میلیارد تومان هزینه صورت گرفته است.
کل هزینه‌هایی که در آینده برای ۲۴۶۶۱۱ ساختمان نیمه تمام، پیش بینی شده‌است تقریبا برابر با ۱۲۸۲ همت است که می‌توان گفت برای هر ساختمان نیمه تمام تقریبا ۵.۲ میلیارد تومان هزینه لازم است که تکمیل شود.
سال ۱۴۰۰، قیمت فروش یک مترمربع زمین ساختمان‌های احداث شده به طور میانگین برابر با ۱۰۸ میلیون ریال و قیمت فروش یک مترمربع زیربنای آن‌ها به طور میانگین برابر با ۱۷۲ میلیون ریال بوده‌است.
سال ۱۴۰۰، از بین ۳۶۴۶۰۸ کارگاه دارای فعالیت ساختمانی، نوع فعالیت ساختمانی ۲۸۷۱۹۰ کارگاه (۷۸/۸ درصد) ایجاد بنای جدید، نوع فعالیت ساختمانی ۵۷۹۷۵ کارگاه (۱۵.۹ درصد) تجدید بنا و نوع فعالیت ساختمانی ۱۹۴۴۳ کارگاه (۵.۳ درصد) افزایش بنا در ساختمان موجود، بوده است. از این تعداد، ۲۹.۲ درصد فعالیت خود را تکمیل کرده و ۷۰.۸ درصد در حال ساخت بوده‌اند. سهم بخش خصوصی از ساخت‌وساز ۹۹.۹ درصد و بخش تعاونی ۰.۱ درصد بوده است.
آسیب‌ها و چالش‌های اجتماعی
با توجه به وضعیت فعلی بازار و قدرت خرید پایین مستأجران، پیش‌بینی می‌شود که بی‌توجهی به نیازهای مسکنی جامعه، می‌تواند منجر به افزایش مهاجرت‌های معکوس به روستاها و حاشیه شهرها شود. نایب رئیس اتحادیه املاک، داوود بیگی‌نژاد، در این خصوص گفت: رکود تورمی در بازار اجاره‌بها و خرید و فروش مسکن حاکم است؛ رشد نرخ اجاره‌بها با توان مالی مستأجران همسو نیست و به دلیل رشد قیمت‌ها، مستأجران دیگر به خرید مسکن فکر نمی‌کنند.
به گفته بیگی‌نژاد، کم‌کاری بانک‌ها در ارائه تسهیلات به قشر کرایه‌نشین از گذشته مشهود بوده و دولت باید در راستای قانون جهش تولید مسکن، بازنگری جدی در اعطای وام تسهیلات مسکن داشته باشد. وی همچنین به وضعیت بحرانی بازار اجاره تأکید کرده و ازجدیدترین آمارها می‌گوید که از سال ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲ تعداد خانوارهای مستأجری که درگیر فقر شده‌اند ۱۰ درصد افزایش پیدا کرده است.
بنابراین، بازار مسکن نیازمند اقدامات سریع و کارآمد دولت و همکاری مستمر بین بخش دولتی و خصوصی است تا راه‌حل‌های پایدار برای این بحران ارائه شود. در غیر این صورت، این بازار با چالش‌هایی بیشتر از آنچه که هم‌اکنون هست، مواجه خواهد شد.
دولت و وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولیان اصلی حوزه مسکن باید سیاست‌های مؤثری را برای کنترل بازار اجاره‌بها و ایجاد واحدهای حمایتی اتخاذ کنند. با وجود اینکه ارائه واحدهای حمایتی نمی‌تواند به تنهایی مشکل را حل کند، اما نیاز به سیاست‌های جامع‌تری جهت بهبود شرایط بازار مسکن احساس می‌شود.
