جراحی بزرگ بازار املاک
پایان عصر تعرفه های نجومی املاک؛ دولت تیغ بر گلوی کمیسیون های میلیاردی گذاشت
پس از سال‌ها اعتراض مردم به تعرفه‌های بی‌ضابطه در بازار املاک، دولت با اجرای طرحی تازه بر پایه ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، به‌دنبال قطع پیوند تاریخی میان قیمت ملک و درآمد مشاوران املاک است، طرحی که هم‌زمان با اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره»، ساختار سنتی واسطه‌گری ملکی را دگرگون می‌کند.
در ادامه این تصمیم کم‌سابقه، دولت مدعی است با قطع ارتباط میان قیمت معامله و میزان کمیسیون، زمینه سوداگری و دلالی در بازار مسکن را از بین می‌برد. اما در سوی دیگر، تشکل‌های صنفی و فعالان بازار این تغییر را دو‌لبه‌ی تیز یک تیغ می‌دانند که از یک‌سو می‌تواند بازار را شفاف‌تر کند و از سوی دیگر، معیشت هزاران مشاور املاک را به خطر اندازد.
مجید گودرزی، تحلیلگر بازار مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار عصراقتصاد گفت: گودرزی با لحنی صریح گفت:«وقتی یک معامله ملکی برابر سی سال حقوق یک معلم تمام می‌شود، یعنی تعرفه بیمار است و باید جراحی شود.»
بر اساس گفته وی، دولت در چارچوب ماده ۶۴ مالیات‌های مستقیم مأمور شده است فرمول تازه‌ای برای محاسبه سهم کمیسیون مشاوران املاک تدوین کند.
وی اظهار کرد که این تصمیم بخشی از طرح ملی حذف معاملات غیررسمی و الزام به ثبت رسمی قراردادها در دفاتر اسناد رسمی است؛ اقدامی که به‌گفته او، سال‌ها عقب افتاده بود و حالا قرار است ریشه فساد در انتقال املاک را بخشکاند.
وی گفت: در گذشته، اغلب قراردادهای ملکی با دو شاهد معتبر بسته می‌شد و همین ساختار سنتی، بستر بسیاری از جرایم نظیر فروش چندباره ملک و کلاهبرداری‌های سنگین بود.
به‌گفته او، سالانه بیش از یک‌میلیون‌وچهارصد‌هزار پرونده ملکی جدید در قوه قضاییه به همین دلیل شکل می‌گرفت و در دیدار مسئولان قضا با رهبر انقلاب، ایشان دستور دادند روند معاملات غیررسمی متوقف و ثبت رسمی الزامی شود.
گودرزی افزود: با وجود مقاومت برخی فقها و ذی‌نفعان، در نهایت قانون الزام به ثبت رسمی قراردادها تصویب شد و تعرفه جدید کمیسیون نیز در همین مسیر اصلاح ساختاری قرار دارد. او تأکید کرد نظام فعلی کار بنگاه‌ها سال‌هاست بر عرف غلطی بنا شده است که درآمد آنان را مستقیماً به قیمت ملک گره می‌زند: «مشاوران املاک در این سال‌ها تلاش می‌کردند قیمت ملک هرچه بالاتر برود تا سهم دریافتی‌شان بیشتر شود، در حالی که حجم خدماتشان تناسبی با دریافتشان نداشت.»
با اجرای فرمول تازه دولت، کمیسیون مشاوران املاک دیگر بر پایه قیمت ملک محاسبه نمی‌شود، وابستگی درآمد بنگاه‌ها به تورم ملکی قطع و عدالت منطقه‌ای برقرار می‌شود
این کارشناس بازار مسکن، با اشاره به وضعیت ناعادلانه فعلی گفت: «گاهی یک مشاور در یک معامله به اندازه ۳۰ سال کار یک معلم یا کارگر درآمد دارد؛ این نظام بیمار باید متحول شود. مردم از پرداخت چنین مبالغی خسته‌اند، در حالی که بسیاری از مشاوران حتی آموزش‌های فنی یا اقتصادی لازم را ندارند.»
گودرزی خاطرنشان کرد که دولت در قالب قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره» در حال نهایی کردن سازوکاری است که قیمت املاک را به‌صورت منطقه‌ای مشخص کند. طبق این مدل جدید، سهم مشاوران املاک ۵۰ درصد هنگام عقد قرارداد و ۵۰ درصد پس از ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی پرداخت می‌شود تا عدالت در پرداخت‌ها برقرار شود.
وی ادامه داد:«این گامی برای پایان وابستگی کمیسیون به قیمت ملک است. تاکنون عرف غلط به ضرر مردم و به نفع دلالان عمل می‌کرد. در هیچ کشور پیشرفته‌ای چنین رابطه‌ای وجود ندارد و اجرای این قانون یعنی بازگرداندن منطق اقتصادی به بازار.»
گودرزی به شدت از پدیده معاملات دلاری در شمال تهران انتقاد کرد و گفت: «معاملات دلاری در کشوری که تولید مسکنش ریالی است، مصداق آشکار کلاهبرداری است. قانون‌گذار صراحت دارد که تمام پرداخت‌ها باید با ریال انجام شود. قوه قضاییه باید رسمی اعلام کند معامله‌ای که بر مبنای دلار انجام شود، نه وجاهت قانونی دارد و نه قابلیت پیگیری حقوقی.»
او با اشاره به تمرکز این رفتار در مناطق ۱، ۲ و ۵ پایتخت هشدار داد: «انعکاس رسانه‌ای این معاملات باعث شکسته شدن قبح آن شده و برخی به تقلید روی آورده‌اند. دولت و قوه قضاییه باید فوراً وارد عمل شوند؛ زیرا این روند نه‌تنها ظلم به مردم و صنعت ساختمان است بلکه در موارد متعددی مصداق پول‌شویی و فساد اقتصادی محسوب می‌شود.»
گودرزی در پایان گفت:«رفتارهای خودسرانه، دلالی دلاری و تعرفه‌های نجومی ما را به این بحران سوق داده است. صنعت ساختمان به نفس افتاده و مردم زیر بار قیمت‌ها خرد می‌شوند. اصلاح فرمول کمیسیون نه‌تنها یک ضرورت، بلکه آغاز عدالت اقتصادی در بازار مسکن است.»
تعرفه‌ها از دی‌ماه ۱۴۰۴ اجرایی می‌شود
در ادامه این اصلاحات، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز اعلام کرد تعرفه‌های تازه از دی‌ماه ۱۴۰۴ اجرایی خواهد شد. او گفت: «در این طرح مبنای حق کمیسیون، ارزش معاملاتی هر منطقه است و دیگر قیمت روز معامله در فرمول محاسبه وجود ندارد.»
وی افزود: ضریب اصلی کمیسیون (۲۵ صدم درصد از هر طرف معامله) حفظ شده اما محاسبه آن براساس جدول ارزش معاملاتی سازمان امور مالیاتی انجام می‌شود. به‌گفته او، با این روش، حتی اگر ملکی با قیمتی چند برابر میانگین منطقه معامله شود، میزان کمیسیون ثابت باقی می‌ماند و انگیزه افزایش قیمت از سوی بنگاه‌ها از میان می‌رود.
او خاطرنشان کرد کمیسیون‌های نظارت شهرستانی موظف‌اند ضریب منطقه‌ای را تعیین کنند و اگر بنگاهی بیش از تعرفه دریافت کند، سه‌برابر مبلغ اضافه جریمه خواهد شد.
گودرزی افزود: «برای عدالت منطقه‌ای، هر شهرستان معیار خاص خود را دارد اما نرخ‌ها نباید کمتر از ارزش معاملاتی همان محدوده باشد.»
کیانوش گودرزی از توافق با وزارت دادگستری و سازمان ثبت برای الزام دفاتر اسناد رسمی به ثبت تسویه‌حساب مشاوران املاک در زمان صدور سند خبر داد و گفت: «روند تسویه باید شفاف باشد تا هیچ اختلافی میان طرفین ایجاد نشود.» او وضعیت بازار را نیز «در رکودی عمیق همراه با افزایش تدریجی قیمت‌ها» توصیف کرد.
طاهرخانی: فرمول جدید سهمی از قیمت منطقه‌ای است
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، نیز درباره جزئیات طرح گفت: «تعرفه مشاوران املاک سهمی از قیمت منطقه‌ای املاک است نه قیمت روز معامله. فرآیند تعیین آن در کمیسیون‌های دولت نهایی شده و ضریب نهایی توسط کمیسیون‌های نظارت شهرستان مشخص می‌شود.»
او افزود: «در شهرهای بزرگ، مانند تهران، مناطق به بلوک‌های کوچکی تقسیم می‌شوند و ارزش معاملاتی هر بلوک متفاوت است. بنابراین شاخص کشوری واحد ممکن نیست.» به گفته طاهرخانی، برای متخلفان نیز جریمه سه‌برابری در نظر گرفته شده تا «دریافت‌های غیرقانونی» پایان یابد.
اما هم‌زمان با این اصلاحات، اعتراض صنفی مشاوران املاک نیز بالا گرفته است. داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک کشور، معتقد است: «قوانین جدید از سال ۱۴۰۳ عرصه فعالیت را بر ما تنگ‌تر کرده است. امروز عملاً بسیاری از اختیارات صنف بلااستفاده مانده و سامانه‌های دولتی جای ما را گرفته‌اند.»
تعرفه‌های جدید از دی۱۴۰۴ اجرا می‌شوند. نیمی از حق‌الزحمه پس از ثبت رسمی سند پرداخت و دریافت اضافه‌مبلغ تا سه‌برابر جریمه سنگین در پی خواهد داشت
او با انتقاد از نظام پرداخت جدید گفت: «دستمزد ما را نصف کرده‌اند و بخش دوم را موکول به دفترخانه کرده‌اند، در حالی که بر اساس قانون دلالی مصوب ۱۳۱۷، مشاور هنگام عقد قرارداد مستحق کل حق‌الزحمه است. مثل این است که بگویند پزشک نسخه بدهد و پولش را داروخانه پرداخت کند!»
بیگی‌نژاد هشدار داد: «بیش از هزار مشاور املاک در تهران در ماه‌های اخیر شغل خود را رها کرده‌اند. محدودسازی دستمزد و نبود سامانه مستقل، فعالان باسواد منطقه‌ای را فراری داده و بخشی از آنان به کشورهای خلیج فارس مهاجرت کرده‌اند؛ در نتیجه خروج سرمایه ملکی از ایران آغاز شده است.»
او افزود که برخی سامانه‌های جدید مانند «خودنویس» بدون حضور مشاور و رایگان ثبت قرارداد می‌کنند: «این روند شغل ما را بی‌اعتبار می‌کند و امنیت معاملات را تهدید خواهد کرد. کافی‌نت نمی‌تواند اختلاف میان خریدار و فروشنده را حل کند.»
بیگی‌نژاد گفت: «اگر حاکمیت می‌خواهد عدالت برقرار شود، باید شأن مشاوران را حفظ و سامانه‌های مستقل صنفی را احیا کند. در غیر این صورت، رکود عمیق‌تر و سرمایه‌ها به بازارهای موازی منتقل می‌شود.»
به هر حال، با تصویب نهایی طرح دولت، فرمول ارزش معاملاتی جای درصد از قیمت واقعی را در بازار املاک گرفته است. مجید گودرزی این طرح را «آغاز عدالت اقتصادی در بازار مسکن» می‌داند و بیگی‌نژاد آن را «پایان استقلال حرفه‌ای مشاوران». آنچه میان هر دو مشترک است، اذعان به سرعت‌گیر تازه‌ای در مسیر سنتی معاملات است، جراحی عمیق بازار املاک که از دی‌ماه ۱۴۰۴ رسماً آغاز خواهد شد.
