افزایش قراردادهای پنهانی در بازار مسکن
یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن علاوه بر تورم و افزایش نهاده‌های ساختمانی، اپلیکیشن‌ها بوده که به یک مافیان تبدیل شده‌اند.
افزایش قیمت ملک و همچنین اجاره بها در سال‌های گذشته همراه با تورم به وجود آمده، مشکلات زیادی را در حوزه مسکن، بخصوص در بحث اجاره‌نشینی به وجود آورده است.این روزها مستأجران به دنبال راهی هستند تا سقفی برای خود دست و پا کنند اما مشکل اینجا است که تعیین نرخ اجاره بها از سوی بنگاه‌داران و مالکان از هیچ قانونی تبعیت نمی‌کند.
با توجه به تورم به وجود آمده و بالا رفتن قیمت مصالح و بالتبع آن افزایش قیمت خانه، مسکن اجاره‌ای هم یافت نشده به طوری که در پایین‌ترین محله گرگان هم امروزه نمی‌توان خانه‌ای مناسب تهیه کرد.
برای اطلاع از سقف تعیین شدن برای افزایش اجاره بها و چگونگی اجرایی شدن آن در گرگان به سراغ محمدرضا صنعتی، رئیس اتحادیه املاک گرگان رفته‌ایم که مصاحبه وی با بازار در ادامه خواهد آمد.
آیا به نظر شما با توجه عزم دولت برای ساخت مسکن در کشور، می‌تواند به کاهش قیمت‌ها کمکی کند؟
خوشبختانه دولت قدم‌های خوبی در زمینه تولید مسکن برداشته است و اگر بتواند طی چهار سال، چهار میلیون مسکن به مردم تحویل دهد، می‌توانیم شاهد اتفاقات خوبی در بخش کاهش اجاره‌ها و خرید و فروش ملک باشیم.
در دهه ۸۰ بنگاه‌داران املاک اجاره بها را مشخص می‌کردند، ولی در حال حاضر خود مالک مشخص می‌کند در حالی که مردم ما را مقصر افزایش قیمت‌ها می‌دانند. در واقع املاکی‌ها، هیچ نقشی در افزایش اجاره بها ندارند بلکه سیستم اداری و دولتی نتوانسته تاثیر و کنترل زیادی بر این موضوع داشته باشد.
یک زمان، قیمت اجاره براساس قیمت ملک بود و به طور مثال اگر قیمت ملک ۵۰۰ میلیون بود، یک هفتم از قیمت کل، رهن باید پرداخت می‌شد اما هم اکنون قیمت خانه در مناطق پایین شهر گرگان، متری حدود ۱۶ میلیون تومان است و اگر بخواهیم یک خانه ۱۰۰ متری را قیمت‌گذاری کنیم، حدود یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان می‌شود و اگر بخواهیم براساس یک پنجم قیمت ملک، رهن آن را حساب کنم، قیمت‌ها سر به فلک می‌کشد. به دلیل افزایش هزینه‌های معیشت و مشکلات اقتصادی ملاک تعیین اجاره بها بر اساس تورم شده است.
فضای مجازی چه میزان در افزایش قیمت مسکن نقش دارد؟
فضای مجازی و اپلیکیشن‌های فعال در این زمینه یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در کشور هستند. مافیایی در کشور وجود دارند که برای خودشان قیمت‌گذاری کرده و آن را تثبیت می‌کنند و مردم هم از این افزایش قیمت‌ها می‌ترسند.
مصوبه هیات وزیران در ارتباط با افزایش نیافتن اجاره بها تا چه اندازه ارزیابی و رصد می‌شود؟
در سال ۹۹ بر اساس مصوبه هیات وزیران افزایش سقف اجاره بها برای کلان شهرها ۲۵ درصد و سایر شهرها ۱۵ تا ۲۰ درصد اعلام شد اما این قانون آن چنان که باید اجرایی نشد.
براساس این مصوبه مالک حق ندارد از سقف تعیین شده اجاره بهای بیشتری دریافت کند و طبق قانون اگر سقف اجاره بها در دفتر املاکی رعایت نشود، آن واحد جریمه مالی شده که برای بار اول چهار میلیون تومان، بار دوم ۱۵ میلیون تومان و بار سوم ۲۰ میلیون تومان است.
همچنین بحث تعلیق آن دفتر املاک هم مطرح می‌شود و حتی ممکن است که پروانه کسب آنها باطل شود. همه قراردادهایی که در دفاتر املاک منعقد می‌شود به دلیل شناسایی واحدهای خالی و دریافت مال اجاره و درصد دارایی باید دارای کد رهگیری باشد و بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادی که بین متعاملان نوشته می‌شود باید از نظر شرعی و قانونی ایرادی بر آن وارد نباشد.
در این قانون بندهایی هم مشخص شده که اگر مالکی بخواهد، دستور تخلیه بگیرد، باید ادله‌ای مانند تعمیرات، داشتن فرزند و واگذاری ملک به وی، اقامت خودش در منزل، مشکلات اجتماعی و اخلاقی و غیره داشته باشد لذا دست مالکان باز است.
اگر خانه احتیاج به تعمیرات داشته باشد باید از ادارات مربوطه مانند مسکن و شهرسازی و شهرداری مجوز ارائه شده و از تاریخ صدور حکم تخلیه باید دو ماه به مستاجر مهلت بدهد.
به نظر می‌رسد، با تعیین سقف از سوی دولت، قراردادهای پنهانی ایجاد شود؟
بله درست است؛ با توجه به تعیین سقف برای اجاره بها و افزایش قیمت مسکن، قراردادهای پنهانی بین صاحبان املاک و موجرها افزایش یافته است. گرانی‌های به وجود آمده در کشور باعث افزایش قیمت مسکن در سطح کشور و گلستان شده و تا قیمت مسکن پایین نیاید، قیمت اجاره بها هم کاهش نخواهد یافت.
مردم مجبور هستند برای اینکه سقفی بالای سرشان باشد به گرانی‌ها در حوزه مسکن تن بدهند در نتیجه با توجه به افزایش اجاره بها منازل قراردادهای پنهانی بین صاحبان املاک و موجرها زیاد شده است. البته مردم هم با قبول این قیمت‌ها به افزایش میزان اجاره بها و بالا رفتن قیمت مسکن کمک می‌کنند.
نحوه اخذ مالیات بر مسکن چگونه بوده و چه در تأثیری بر قیمت‌ها دارد؟
بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیات مستقیم که از سال ۹۵ باید اجرایی می‌شد، سازنده‌ها بابت نحوه ساخت و ساز و خرید و فروش باید مالیات پرداخت کنند.
در پایان کار سازندگان باید بین ۲۰ تا ۲۵ درصد از سود منافعی که می‌برند به دولت مالیات پرداخت کنند، مسلما این ۲۰ درصد بر روی قیمت خانه تاثیرگذار است و اگر این اتفاق بیفتد مردم و خریدار دچار آسیب می‌شوند.
البته ما یک قیمت تعرفه‌ای در قانون نظام صنفی برای هر واحد مشخص کرده‌ایم که اگر چنانچه از این قیمت بیشتر تعرفه دریافت کنند، به استناد ماده ۵۰ و ماده دو قانون تعزیرات حکومتی جرایمی برای آنها در نظر گرفته شده است. اگر این اتفاق بیفتد و تمامی هزینه تمام شده ملک، طبق فرمول محاسبه شده و البته حق نداشته باشند که سودی بیشتر از ۳۰ درصد دریافت کنند، قیمت خرید خانه تثبیت می‌شود.
سیستم قضایی هم پای کار است و هر جایی که مشکلی باشد، ورود پیدا می‌کنند، حتی از شهرداری خواستند بابت افزایش قیمت پروانه‌ها به آنها توضیح دهند، امیدواریم دولت هم پای کار باشد تا بتوانیم با مشکلات حوزه مسکن مبارزه کنیم.
