شستشوی پول در بازار خواب املاک؟

مهران ابراهیمیان

طبق گزارش میدانی و شنیده های خبرنگار عصر اقتصاد حاکی است که تعداد معاملات ملک که بخشی از ارزش ملک را با دلار، تتر، ویا سکه و خودرو های لاکچری پرداخت می کنند رو به افزایش است در حالی که طبق گفته مسئولان این کار مصداق پولشویی و عاملی برای دردسر خریداران در صورت بروز اختلاف خواهد بود.

به گزارش عصر اقتصاد برخی املاک به ویژه در مناطق شمال شهر تهران برای فرار از مالیات و یا تامین هزینه های زندگی در خارج، بخشی از پول خود را با ارز رمز، سکه، طلای خام، خودروهای گران قیمت و حتی دلار نقد معامله می کنند و جالب است که در قراردادها نیز کم اظهاری می شود.

مهاجرت و کسادی بازار معاملات غیر ریالی را افزایش داد

یک مشاور املاک در منطقه شهرک غرب در این باره می گوید: برخی از املاک در این منطقه به دلیل این که صاحب آن مهاجرت کرده و یا قصد مهاجرت دارد، معمولا تقاضای ارز رمز و یا دلار می کنند.

وی با بیان این که تعداد این معاملات بسیار زیاد نیست، در پاسخ به سوال خبرنگار عصر اقتصاد مبنی بر نحوه معاملات این نوع ملک ها گفت: معمولا این معاملات از سوی کسانی پیشنهاد می شود که یا قصد مهاجرت دارند و یا فرزند و خانواده شان در خارج زندگی می کنند و یا کسب و کاری در خارج از کشور دارند و برای تامین هزینه هایشان مجبور به فروش املاک هستند.

وی در ادامه افزود: اما با توجه به اینکه بازار ملک در داغ ترین فصل سال هم راکد است عده ای به اصطلاح پول لازم هستند و مجبور به معاوضه و تهاتر با املاک دیگر، خودرو، سکه، طلا و… می شوند که این نوع فروش و تنوع سازی در نحوه پرداخت رو به افزایش است.

رویه تهاتر در میان نهادهای عمومی به ویژه با شهرداری ها نیز مرسوم بود. بررسی های میدانی خبرنگار عصر اقتصاد نشان می دهد که دستکم بخشی از چند پارک در تهران در سالهای اخیر نیز به همین دلیل به پیمانکاران واگذار شده است که یا ساختمان اداری و یا تجاری شده است

تهاتر با مصالح ساختمانی

بنابر این گزارش هم زمان با افزایش چتر مالیات بر روی معاملات، از چند سال پیش سیستم تهاتر به ویژه در میان سازندگان مرسوم بود به نحوی که افراد در پروژه های بزرگ در قبال تامین مصالح ساختمانی، بخشی از ملک و یا چند واحد مسکونی را تهاتر می کردند.

یک سازنده آپارتمان در گفتگو با خبرنگار عصر اقتصاد ضمن تایید این موارد می گوید: به طور طبیعی سرمایه در گردش برای هر تولید و ساخت و سازی هزینه دارد و سازندگان به طور طبیعی به دنبال کاهش هزینه های خود هستند. تصور کنید که اگر این تهاتر ها نباشد و قرار باشد تامین مالی از مسیر بانکی انجام شود سالانه حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد هزینه ساخت بالاتر می رود و کلا ساخت و ساز را برای سازندگان در چنین بازاری فاقد سود می کند.

وی با اشاره به اوضاع خراب ساخت و ساز به دلیل کاهش قدرت خرید مرد و افزایش روزانه قیمت ها گفت: اگر چه در دو ماه اخیر بازار مصالح تا حدودی آرام بوده اما در عوض هزینه نیروی انسانی افزایش یافته و یک کارگر روزانه ۷۰۰ هزار تومان و یک بنا روزی یک میلیون تا ۱۲۰۰ هزینه دارد. در عین حال می دانیم که وضعیت قیمت مصالح هم به همین منوال نخواهد بود و حتما بازار مصالح هم در نیمه دوم بار دیگر افزایش قیمت خواهد داشت در حالی که هر روز قیمت ها از قدرت خرید مردم فاصله بیشتری می گیرد.

رویه تهاتر در میان نهادهای عمومی به ویژه با شهرداری ها نیز مرسوم بود. بررسی های میدانی خبرنگار عصر اقتصاد نشان می دهد که دستکم بخشی از چند پارک در تهران در سالهای اخیر نیز به همین دلیل به پیمانکاران واگذار شده است که یا ساختمان اداری و یا تجاری شده است.

همچنین بررسی های ما از لابلای آگهی های تهاتر و معاوضه در فضای مجازی نشان می دهد که عمده تهاترها بیشتر بر روی مصالح ساختمانی از جمله میلگرد، آهن آلات و حتی سنگ نما و یا معاوضه با خودرو و ملک است. املاک نیز خود بنا به دلیل مختلف معاوضه می شوند به عنوان مثال سازنده و یا به اصطلاح بساز بفروش به دنبال فروش واحدهای ساختمانی خود و خرید ملک کلنگی است و لذا این نوع تهاتر را بسیار ترجیح می دهد و در مقابل تغییر اندازه منزل و یا معاوضه واحدهای مسکونی کوچکتر به بزرگتر و یا واحدهای بدون آسانسور با امکانات بهتر نیز از سوی خریداران واقعی معمولا با تهاتر خودرو پیگیری می شوند.

عمده تهاترها بیشتر بر روی مصالح ساختمانی از جمله میلگرد، آهن آلات و حتی سنگ نما و یا معاوضه با خودرو و ملک است

سابقه فروش بدون ریال از کی آغاز شد؟

پیشترها نیز قبل از ورود سازمان امور مالیاتی وسخت تر شدن معاملات و شفاف تر شدن عملیات بانکی که در واقع به نوعی عملیاتی کردن دستورالعمل های اف ای تی اف است، یکی از موارد پیشنهاد معاوضه ملک در ایران و کشورهای همسایه به ویژه در دبی بود. زمانی که حتی پای سلبریتی ها نیز به این کار باز شد و البته بازار دبی و تهران در دوران کرونا به شدت از رونق افتاده بود.

گفته می شود روش معامله خودروهای لوکس چند میلیاردی نیز که عموما در خیابان مطهری تهران در نمایشگاه ها پارک شده و در معرض دید هستند نیز از همین روش غیر ریالی به ویژه با ارز رمز و بر اساس قیمت روز دلار است.

فروش غیر ریالی قانونی نیست

یاسر دستمالچیان دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات، گفته است: در بازرسی از برخی بنگاه‌های معاملات املاک گاهی قراردادهایی تنظیم می‌شود که ثمن معامله با وجه رایج کشور انجام نمی‌شود. بر اساس قانون، انجام این قبیل کارها، تخلف است و می‌تواند مصداق پول‌شویی باشد.

دبیر کارگروه کنترل بازار املاک گفت: استفاده از پول رایج کشور در هنگام عقد انواع قراردادها در بنگاه‌های معاملات املاک ضروری است و چنانچه سکه، طلا و .. مورد معامله قرار گیرد، غیرقانونی است.

دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات ادامه داد: استفاده از پول رایج کشور در هنگام عقد انواع قراردادها در بنگاه‌های معاملات املاک ضروری است و چنانچه سکه، طلا و امثال آن، ثمن معامله قرار گیرد غیرقانونی بوده و باید قبل از معامله تبدیل به ریال شود و ریال آن از طریق شبکه بانکی مبادله شود.

گفته می شود روش معامله خودروهای لوکس چند میلیاردی نیز که عموما در خیابان مطهری تهران در نمایشگاه ها پارک شده و در معرض دید هستند نیز از همین روش غیر ریالی به ویژه با ارز رمز و بر اساس قیمت روز دلار است

معاملات بدون تبادل مالی شفاف مصداق پول‌شویی و جریمه دارد

دستمالچیان تصریح کرد: چنانچه معامله‌ای انجام شود و تبادل مالی آن شفاف نباشد مصداق پول‌شویی است و تنظیم کننده قرارداد و بنگاه معاملات املاکی که این قرارداد را تنظیم کرده است جریمه و طبق قانون پول‌شویی مصوب سال ۹۷ به مراجع ذی‌صلاح معرفی خواهند شد.

وی گفت: از مردم می‌خواهیم تا در هنگام عقد قرارداد ثمن معامله به شکل ریال و از طریق شبکه بانکی انجام شود تا قابل پیگیری باشد، در غیر این صورت دچار مشکلات بعدی می‌شوند و در معاملاتی که از طریق ارز کشورهای دیگر انجام شده، به غیر از مسائل حقوقی آن، بعدها اثبات اینکه این مقدار اسکناس رد و بدل شده، بسیار سخت است و مسائل و مصاعب بعدی ایجاد می‌کند. بنابراین بهترین روش معامله ملک، ثبت قرارداد در سامانه‌ها و تبادل مالی آن از طریق شبکه بانکی است.

تهاتر ملک با رمزارز رواج یافته است

علیرضا کمیجانی، وکیل دادگستری و متخصص قراردادهای ملکی، نیز چندی پیش در گفتگو با تجارت نیوز درباره تهاتر ملک با رمزارز گفته بود: «از لحاظ قانونی منعی برای معامله با بیت‌کوین و رمزارز وجود ندارد.

«بنابراین مردم ترجیح می‌دهند بیشتر معاملات خود را با استیبل‌کوین‌ها انجام دهند و از لحاظ حقوقی نیز بهتر است این‌گونه پیش رود. ارزش این استیبل‌کوین‌ها همیشه برابر با یک دلار آمریکاست و از این لحاظ ریسکی متوجه معامله نیست.»

این حقوقدان درباره تهاتر ملک با طلا نیز توضیح می‌دهد: «طلا هم مانند بیت‌کوین منع قانونی برای تهاتر ندارد، اما موضوع برای معامله با دلار کمی متفاوت است. حمل دلار تا سقف پنج هزار عدد قانونی‌ است و بیشتر از آن کالای قاچاق محسوب می‌شود و معامله با آن نیز قاچاق است.»

سقف پایین نقل و انتقال پول، رمزارزها را در معاملات ملک جذاب کرده است

این حقوقدان بیان می‌کند: «موضوع بعدی که منجر به رواج این دست تهاترها شده، دشواری نقل و انتقال پول است. در حالت معمول، تنها تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان انتقال پول امکان‌پذیر است و مازاد بر ۲۰۰ میلیون تومان به اسناد و مدارک نیاز دارد.

این در حالی است که معاملات املاک در تهران بالای چند میلیارد تومان است و در نتیجه، انتقال وجه از طریق رمزارزها بدون سقف انجام می‌شود.»

تب مهاجرت، معامله ملک با رمزارز را رواج داده است

کمیجانی می‌گوید: «بسیاری از افرادی که اکنون نقل و انتقال وجه معامله ملک را با رمزارزها و دلار انجام می‌دهند به‌ دلیل تب مهاجرتی که در کشور شکل گرفته می‌خواهند پول خروج خود را به‌ صورت ارز از کشور خارج کنند، اما به خاطر محدودیت‌های ارزی این امکان وجود ندارد.»

او اضافه می‌کند: «برای نقل و انتقال رمزارز به خارج از کشور محدودیتی وجود ندارد، همچنین با توجه به اینکه رمزارزها به‌ صورت مجازی در کیف پول قرار می‌گیرند به هر کشوری منتقل می‌شوند ضمن این که نقل و انتقال آن نیز کارمزد پایینی دارد.»

امکان رهگیری حقوقی در معامله با رمزارزها وجود ندارد

او می‌افزاید: «بزرگ‌ترین ریسک این معامله از لحاظ حقوقی این است که امکان رهگیری وجود ندارد. یعنی اگر شخص مدعی شود پولی را واریز کرده است، به‌هیچ‌وجه امکان رهگیری وجود ندارد. بنابراین در دادگاه نیز پیگیری این مورد امکان‌پذیر نیست.»

کمیجانی برای رفع این مشکل پیشنهاد می‌دهد آدرس ولت فروشنده حتماً در قرارداد قید شود تا مشخص شود پولی که به آن آدرس واریز شده متعلق به چه کسی است.