مسکن در برزخ رکود و تورم

چندی پیش، وزیر راه و شهرسازی، خبر از نقش ۳۰ درصدی آمار تولید مسکن در کاهش تورم داد؛ اظهاراتی که با انتقادات برخی کارشناسان مواجه شد.

باید روی خرید خانه برچسب رویا بچسبانیم!

به‌گفته بسیاری از کارشناسان، ادعای نقش ۳۰ درصدی آمار تولید مسکن در کاهش تورم، سند و مدرک ندارد. این دست از کارشناسان معتقدند از سال گذشته، انتشار آمارهای مربوط به حوزه مسکن متوقف شده و این توقف ۹ماهه در ارائه آمار، باعث شده است هرگونه اعداد و ارقام در حوزه مسکن، بدون ارائه سند و مدرک مطرح شود و آمار اخیر وزیر راه و شهرسازی نیز در زمره همین آمار است.

این کارشناسان تاکید دارند در حالی که بازار مسکن با رشد نرخ اجاره و فروش ملک روبه‌رو است؛ گزارش‌ها از بخش تولید مسکن نیز حاوی اطلاعات امیدوارکننده‌ای نیست. چطور می‌توان صحت «نقش ۳۰درصدی آمار تولید مسکن در کاهش تورم» را پذیرفت. تحلیلگران اقتصادی در عین حال تاکید دارند، ادامه این وضعیت باعث از دست رفتن مرجعیت آماری نهادهای رسمی کشور می‌شود.

از سوی دیگر، باتوجه به روند افزایشی تورم و نرخ مسکن به‌نظر می‌رسد باید روی خرید خانه، برچسب رویا بچسبانیم! صمت در این گزارش، به بررسی وضعیت کلی بازار مسکن در این روزها پرداخته است.

در همین حال، براساس گزارش مرکز آمار ایران، در مرداد ۱۴۰۲ تورم نقطه به نقطه به ۳۹.۸ درصد رسیده که نسبت به ماه قبل ۰.۴ درصد افزایش داشته و این عدد حاکی از آن است که در ماه‌های آتی، نرخ تورم کاهشی نخواهد بود. البته نرخ تورم سالانه براساس این گزارش، عدد ۴۶.۷ درصد را نشان می‌دهد.

پاک کردن صورت‌مسئله دردی را دوا نمی‌کند

درپوش گذاشتن روی آمارهای واقعی و صحبت از اعداد و ارقام غیرمستند، هیچ دستاوردی برای دولت و وزارت راه و شهرسازی ندارد، چراکه اتفاقات این چندساله نشان می‌دهد که سیاست‌گذاری‌ها بیشتر برای پاک کردن صورت مسئله بوده و تلاشی که به یک هدف روشن و امیدوارکننده منجر شود، تاکنون مشاهده نشده است.

آن چیزی که باید موردتوجه قرار بگیرد و بارها توسط کارشناسان در گزارش‌های روزنامه صمت منتشر شده، ریشه‌یابی مشکلات و همکاری با متخصصان حوزه مسکن است تا با بهره‌گیری از دانش افراد خبره و باتجربه، بهترین تصمیم برای بازار مسکن گرفته شود. البته حل مشکلات مسکن تا حد زیادی معطوف به حل مشکلات اقتصادی و کاهش تورم موجود است و ما محکوم به توسعه و شکوفایی وضعیت اقتصادی کشور هستیم.

درحال‌حاضر از تاثیر مثبت بازار مسکن در کاهش تورم اقتصادی صحبت به‌میان می‌آید که هیچ سندی پشت این ادعا نیست و تنها این نوید را می‌دهد که دولت و وزارت راه‌وشهرسازی برنامه‌ای برای ساماندهی بازار مسکن ندارند و تنها به چند آمار بی‌اساس و سیاست‌گذاری‌های مقطعی بسنده کرده‌اند.

توجه دولت از ابتدای فعالیت خود به بازار مسکن امری غیرقابل‌انکار است و یکی از دغدغه‌های اصلی دولت به‌شمار می‌رود، اما باید به این نکته نیز توجه شود که زمان به‌سرعت در حال از دست رفتن و تورم اقتصادی هزینه‌های ساخت را به‌شدت بالا برده است و سازندگان و انبوه‌سازان در حال ترک فعل از ساخت هستند.

این موضوع در حالی به‌طور فزاینده‌ در حال افزایش است که ما در کشور با کمبود عرضه مسکن روبه‌رو هستیم و تعادل بین عرضه و تقاضا به‌طورکامل از بین رفته است.

رکود، بلای جان بازار مسکن

ناصر چمنی، رئیس سابق کانون‌عالی انجمن‌های صنفی کارگران و تحلیلگر بازار مسکن پیرامون اوضاع فعلی بازار مسکن به صمت توضیح داد: اینکه به چه صورت رکود بخش مسکن به کاهش نرخ تورمی مرتبط می‌شود، واقعا عجیب است و باید مسئولان ذی‌ربط به مردم هم بگویند که چطور و با چه فرمولی به این نتیجه رسیده‌اند. مسلما صحبت از این جور مسائل شرایط را بدتر می‌کند.

کاهش نرخ مسکن به‌خاطر فعالیت یا سیاست‌گذاری دولت و وزارت راه و شهرسازی نیست، بلکه به‌دلیل رکود معاملات بخش مسکن است، چراکه خرید یا حتی اجاره از توان مردم خارج و یک رکود بی‌سابقه در بازار مسکن در حال تجربه شدن است.

وی در ادامه افزود: رکود با رکود تورمی ۲ مبحث جداست که نباید با یکدیگر اشتباه گرفته شوند، به‌ویژه در بحث مسکن رکود ایجادشده به‌همراه افزایش قیمت‌ها باعث شده تا نرخ رشد مسکن، شیب نزولی بگیرد؛ زیرا بیشتر ساخت‌وسازهای صورت‌گرفته غیردولتی هستند و سازندگان با انباشت سرمایه‌های خود روبه‌رو شده‌اند.

در این شرایط، تمایل برای تولید مسکن کاهش یافته است و این بازار همانند سال‌های قبل برای سازندگان سوددهی مناسبی ندارد. کاهش نرخ مسکن در شرایط فعلی دردی را دوا نمی‌کند و مشکلات به‌نوبه خود باقی مانده است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نرخ مسکن در سال‌های اخیر افسار گسیخته و رشد غیرقابل‌کنترلی داشته، اظهار کرد: در ۵ سال اخیر، مسکن بیش از هزار درصد رشد قیمتی را تجربه کرده است. با پولی که الان به‌عنوان پول پیش خانه برای اجاره‌ها پرداخت می‌شود، ۵ سال قبل می‌توانستید مسکن خریداری کنید. بنابراین اعتقاد دارم، مدیریت‌ها و تصمیم‌گیری‌های غلط در کشور سبب شده تا مسکن تا این حد و اندازه گران شود.

حمله مسکن به معیشت مردم

رئیس سابق کانون‌عالی انجمن‌های صنفی کارگران بیان کرد: در این شرایط حتی با کاهش چند میلیونی قیمت‌ها هم نمی‌توانیم از ساماندهی و کاهش نرخ مسکن در کشور صحبت کنیم. زمانی که رشد نرخ مسکن از حقوق کارگران پیشی می‌گیرد و هزینه‌های بخش مسکن، سبد معیشتی اقشار کم‌درآمد را هدف قرار می‌دهد، قشر ضعیف با چالش‌های زیادی روبه‌رو می‌شوند.

درحال‌حاضر حدود ۵۰ درصد جمعیت کشور را کارگران تشکیل می‌دهند که نیاز به یک سرپناه مناسب دارند و نباید تا این اندازه درگیر تهیه یک خانه حداقلی برای خود باشند. چمنی تصریح کرد: از سوی دیگر، نوسانات نرخ ارز نیز هزینه‌های تمام‌شده ساخت‌وساز را بالا برده و نرخ مسکن را دستخوش تغییرات منفی و خارج از عرف کرده است.

در این شرایط، نمی‌توانیم امیدوار باشیم که خریدوفروش مسکن با درصد کمی کاهش قیمت، دوباره به روال عادی خود برگردد. روزهایی بود که می‌شد با چند سال پس‌انداز، در کنار استفاده از تسهیلات صاحب‌ خانه شد، اما با حال و احوال این روزها، خانه‌اولی‌ها باید قید خرید مسکن را بزنند، اعداد و ارقام عجیبی هم گفته می‌شود، صحبت از صبر ۷۰ ساله یا بیشتر است؛ شاید بهتر باشد روی خرید مسکن برچسب رویا چسباند؛ البته اجاره مسکن هم وضعیت مساعدی ندارد، خانه به دوش شدن مستاجرها از این محله به آن محله، خود گویای شرایط نامناسب اجاره کردن خانه است. متاسفانه همین حالا که بنده در حال مصاحبه با شما هستم، بخش بزرگی از جمعیت کشور از بازار مسکن اخراج شده‌اند.

وی گفت: متاسفانه بعد از گذشت ۲ سال از عمر دولت سیزدهم، هیچ‌کدام از وعده‌هایی که برای ساخت مسکن برای اقشار هدف داده شده، رنگ اجرایی به خود نگرفته و در حد همان شعار باقی مانده است. متاسفانه سیاست‌گذاری‌های یک‌شبه و سلیقه‌ای و همچنین پاک کردن صورت‌مسئله اقدام درستی نیست و کشور ما نیاز دارد تا با هدف‌گذاری و بهره گرفتن از تجربه افراد شایسته، بازار مسکن را به شرایط باثباتی نزدیک کند.

سیاست‌های دولت غلط است

چمنی در زمینه آینده بازار مسکن تا پایان امسال به صمت گفت: بازار مسکن در ایران بسیار پیچیده است و تاکنون اتفاق خاصی رخ نداده تا بخواهیم به آینده این بازار امیدوار باشیم. همان‌طور که گفته شد، ساخت‌وساز نیز در وضعیت بغرنجی قرار گرفته و هزینه‌های ساخت در کنار رکود بازار، سازندگان را دلسرد کرده است. در نتیجه، باید همچنان با رکود معاملات، رشد نرخ مسکن و همچنین کاهش ساخت‌وساز دست‌وپنجه نرم کنیم و منتظر اتفاق دیگری نباشیم.

وی در خاتمه گفت: به‌طورکلی، مسکن در کشور ما گران شده، اما خریدوفروش مسکن نسبت به سال‌های گذشته خیلی کمتر شده است، یک نرخ باورنکردنی روی مسکن گذاشته شده که هیچ‌کس توان خرید آن را ندارد، و بخش زیادی از جامعه حتی اگر نگاه سرمایه‌ای هم به مسکن داشته باشند، باز هم نمی‌توانند مسکن خریداری کنند؛ همه اینها مربوط به سیاست‌های غلط دولت است که باید اصلاح شود.

رکود بازار مسکن همچنان ادامه دارد

مرتضی جعفری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: برای ایجاد ثبات در بازار مسکن، نیاز به برنامه‌ریزی میان‌مدت و بلندمدت است؛ اما متقاضیان مصرفی در هر زمانی که توانایی خرید دارند، تعلل نمی‌کنند و اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند که این اقدام درست است؛ زیرا متقاضیان مصرفی می‌توانند از شرایط رکودی بازار مسکن بهره ببرند و در زمان مناسب خرید خود را انجام دهند.

وی افزود: بازارهایی مانند بازار مسکن، خودرو، ارز و طلا ممکن است به یک ثبات دست یابند؛ اما باید توجه داشت که بازار خودرو به‌دلیل واردات و افزایش تولید، با افت نرخ قابل‌توجهی مواجه شده است، در حالی که در بازار مسکن هنوز با افتی جزئی روبه‌رو هستیم و همه‌چیز بستگی به شرایط ماه‌های آینده دارد. امیدواریم که در فصل پاییز بتوانیم ارزیابی بهتری از وضعیت بازار مسکن داشته باشیم.

این کارشناس بیان کرد: ادامه توقف خریدوفروش ملک در بازار مسکن شهر تهران که از اوایل خرداد شروع شده، همچنان ادامه دارد. این وضعیت می‌تواند تاثیراتی مثبت و منفی بر بازار مسکن داشته باشد. یک سناریوی محتمل این است که تا پایان ماه، معاملات به صفر نزدیک باشند و بازار مسکن به مرحله‌ای از رکود راه یابد که این وضعیت می‌تواند باعث بهبود توان خرید متقاضیان مصرفی شود. در این صورت، بازار مسکن قدم اول را در راستای بهبود و بازیابی پس از رکود برمی‌دارد.

انتظار بازار مسکن تمامی ندارد

جعفری با بیان اینکه درحال‌حاضر، بازار مسکن در حال انتظار و تعلیق قرار دارد، اظهار کرد: دولت نیز سیاست‌هایی را برای کاهش نقدینگی در بازار اجرا کرده است. همچنین، با ورود وزیر جدید راه و شهرسازی، فعالیت‌های ساخت‌وساز با جدیت بیشتری نسبت به گذشته پیگیری می‌شود و بازارهای موازی نیز در رکود قرار دارند، به‌همین‌دلیل، تمامی عوامل فعلی، باعث ایجاد این فضای انتظار در بین فعالان اقتصادی شده است و آنان مجبور هستند تا مدتی صبر کنند.

وی در پایان گفت: از وضعیت کنونی بازار مسکن می‌توان نتیجه گرفت که انتظارات کاهشی در بازار شکل گرفته و به همین دلیل، عرضه بیش از تقاضا ایجاد شده؛ اما لازم به ذکر است که رشد عرضه در اینجا به‌معنای افزایش تعداد فروشندگان نیست، بلکه به‌دلیل کاهش تعداد خریداران، تعادل بین عرضه و تقاضا به هم ریخته است. به‌طورواقعی، بازار با افزایش حجم عرضه در مقابل تقاضا مواجه شده و این شرایط به‌نفع متقاضیان تغییر یافته است.

سخن پایانی

برهم‌خوردن تعادل در بازار مسکن، در پی افزایش تقاضا و کاهش ساخت‌وساز در کشور اتفاقی بود که دولت جدید در همان ابتدای کار با آن روبه‌رو شد. این موضوع باعث شد تا دولت سیزدهم ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در قالب طرح نهضت ملی مسکن به مردم وعده دهد؛ طرحی که باتوجه به بستر اقتصادی کشور تا به امروز به نتیجه نرسیده و بعید است تا پایان عمر دولت سیزدهم کاری از پیش رود.

توجه به حوزه ساخت‌وساز یکی از اصولی‌ترین برنامه‌ها و اقدامات در حوزه مسکن به‌شمار می‌رود که توجه به آن و پیگیری از سوی مسئولان و بانک‌ها برای پرداخت آن، باید همواره در دستور کار قرار گیرد.

براساس قانون جهش تولید مسکن، باید تمامی بانک‌ها اقدام به پرداخت تسهیلات مسکن کنند و روند پروژه‌های نهضت ملی مسکن با سرعت بیشتری آغاز و برای تسریع در اجرای این پروژه‌ها باید هرچه سریع‌تر منابع مالی تزریق شود؛ بنابراین اجرا و پرداخت آن، باید هرچه سریع‌تر انجام گیرد.

در بیشتر کشورهای دنیا مالکیت مسکن موضوع خیلی مهمی برای مردم نیست و معضل خاصی به‌حساب نمی‌آید، اما در کشور ما از دیرباز این موضوع از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده است.

مسکن یکی از بنیادین‌ترین موضوعات تشکیل خانواده است که اگر موردتوجه قرار نگیرد، می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری را در سطح کلان جامعه به‌وجود می‌آورد. اکنون‌که ۲ سال از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد، به‌نظر می‌آید که پروژه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن، غیر از کمبود منابع مالی با مشکلات دیگری نیز مواجه است.

هرچند این امر خود را بیشتر در کلانشهرهایی مانند تهران نشان می‌دهد، اما برخی شهرستان‌ها نیز از این مسئله مصون نمانده‌اند. به هر حال، دولت باید هرچه سریع‌تر برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن را در دستور کار خود قرار دهد و در این زمینه، هیچ کوتاهی پذیرفته نیست.

بازار مسکن برای جلوگیری از رکود و ورود به رونق؛ نیازمند حمایت بخش خصوصی است و سازندگان هم برای ورود به این حوزه، باید انگیزه کافی و منابع مالی لازم را داشته باشند.

منبع: صمت

نویسنده: محمد انوشه‌ئی