گذار از ابرچالش مسکن؛ از «ساخت‌وساز انبوه» تا «حکمرانی توسعه‌ای»
فرضعلی سالاری-کنشگر برنامه ریزی و توسعه منطقه ای
بحران مسکن در ایران امروز نه یک معضل عمرانی، بلکه پیچیده‌ترین ابرچالش اقتصادی-اجتماعی است. نگاهی به شاخص‌های کلان، به‌ویژه سهم ۶۰ درصدی هزینه‌های مسکن از سبد خانوار شهری در کلان‌شهرها، هشداری جدی است که سیاست‌گذاری در این حوزه، فراتر از رویکردهای سنتی «ساخت‌وساز محور»، نیازمند یک تحول پارادایمیک و ورود به عصر «حکمرانی توسعه‌ای» است.
این گذار، از انباشتِ فیزیکی واحدها به سمت تأمین «استطاعت مالی»، «امنیت سکونت» و «پایداری شهری» ضرورت دارد.
شکستِ پارادایمِ «عرضه بدونِ تقاضای مؤثر»
تجارب داخلی و جهانی نشان می‌دهد تمرکز صرف بر افزایش کمی واحدها، بدون توجه به توانمندی مالی جامعه، نه‌تنها بحران را حل نمی‌کند، بلکه به انباشت سرمایه در واحدهای غیرقابل‌استطاعت دامن می‌زند. مسکن مناسب، فراتر از آجر و آهن، شامل استطاعت مالی و امنیت سکونت است. وقتی بخش بزرگی از درآمد خانوار صرف اجاره‌بها می‌شود، مسکن از یک کالای بازاری به یک «حقِ بنیادین» بدل شده و نیازمند نگاهی است که آن را یک «مأموریت توسعه‌ای» ملی بداند، نه صرفاً یک پروژه عمرانی.
چهار ستونِ حکمرانی توسعه‌ای در مسکن
گذار به «حکمرانی توسعه‌ای» در بخش مسکن، مستلزم بازنگری در چهار محور اساسی است:
۱. تغییر جهت از «عرضه صرف» به «توانمندسازی تقاضا»: سیاست‌گذاری باید از مدل «ساختِ دولتی» به «حمایتِ هوشمندانه» تغییر مسیر دهد. طراحی ابزارهایی نظیر کمک‌هزینه‌های اجاره، پس‌اندازهای قراردادی و تسهیلاتِ هدفمند برای اقشار کم‌درآمد، اولویتی است که جای خالی آن در برنامه‌های فعلی حس می‌شود.
۲. احیای بافت‌های فرسوده به‌جای توسعه حاشیه‌ای: ۱۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده در شهرها، سرمایه‌ای ملی است که از زیرساخت‌های حیاتی برخوردار است. تمرکز بر این محدوده‌ها نه‌تنها ارزان‌تر از توسعه افقی است، بلکه شهر را تاب‌آورتر می‌کند. نظام عوارض شهرداری نیز باید از «ابزار درآمدزایی» به «محرک توسعه» تبدیل شود.
۳. تنوع‌بخشی به ابزارهای مالیِ نوین: برای خروج از بن‌بست تأمین مالی، بازار مسکن باید با ابزارهای نوینِ بازار سرمایه پیوند بخورد. توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REITs)، اوراق بهادارِ مبتنی بر دارایی و توکنایز کردن دارایی‌های ملکی، می‌تواند نقدینگی سرگردان را به سمت پروژه‌های زیربنایی هدایت کند.
۴. مدیریتِ هوشمندِ زمان (Time Efficiency): در اقتصاد تورمی، زمان بزرگ‌ترین دارایی است. طولانی‌شدنِ فرایند صدور مجوزها و اجرای پروژه‌ها، به معنای تحمیل هزینه سنگین بر دوش مصرف‌کننده نهایی است. «حکمرانی توسعه‌ای» یعنی کاهشِ دیوان‌سالاری و تسریع در اجرای پروژه‌ها به عنوان یک استراتژی اقتصادی.
گذار از ابرچالش مسکن، نیازمند پایان دادن به رویای «انباشت ساختمان» و حرکت به سمت «تأمینِ سکونتگاهِ پایدار» است.
«حکمرانی توسعه‌ای» در مسکن یعنی درک پیوند میان اقتصاد، رفاه اجتماعی و تاب‌آوری ملی. تنها با اتخاذ سیاست‌های مبتنی بر داده، استفاده از فناوری‌های نوین مالی و مشارکتِ هدفمند، می‌توانیم این گره کور را باز کنیم و خانه‌دار شدن را به مسیری قابل‌اتکا برای جامعه تبدیل نماییم.
