حل مشکل مسکن با تغییر رفتار مهندس غرضی
علی پاکزاد
چرا اقتصاد مسکن در ایران هیچگاه به سرانجام نمیرسد؟ چرا بیش از چهار دهه تلاش برای رفع مشکل مسکن برای خانوارهای ایرانی نتوانسته است به نتیجه دلخواه برسد؟ در واقع باید پرسید چه کردهایم که نتوانستهایم به نتیجه برسیم و هدف از سیاستهای اتخاذی چه بوده؟
در تمام سالهایی که موضوع مسکن به عنوان یک چالش در اقتصاد خانوار ایرانی مطرح شده بر روی یک هدف اجماع وجود داشته است، البته تقریبا زیرا در برهه هایی این تعریف دچار فراز و فرود هایی هم شده است و آن «خانه دار شدن ( به صورت ملکی) تمام خانوارهای ایرانی است»؛ اما اگر حتی این هدف کلی را در نظر بگیریم نمیتوانیم به آن دست پیدا کنیم و دلایل فراوانی برای این ناتوانی وجود دارد.
۱- منظور از خانه دار شدن چیست؟ آیا یک واحد مسکونی ۷۵ متری آنگونه که در استانداردهای برنامههای پنج ساله سوم و چهارم مطرح شد می تواند پاسخگوی این هدف باشد؟ این واحد مسکونی در کجا واقع شده باشد؟
آیا شهرهای جدیدی که هنوز بعد از حدود دو دهه از احداثشان در دسترسی به زیر ساختهای خدمات شهری برایشان فراهم نیست ما را به هدف تعریف شده میرساند.
۲-ارزش واحد مسکونی چه میزانی باید باشد؟ آیا هرکس توان مالی بالاتری دارد به زمین¬های مرغوب شهری دسترسی داشته باشد و افراد دیگر با بضاعت کمتر به حاشیه رانده شوند میتوان گفت به نتیجه رسیده ایم، به صرف اینکه هر خانوار یه سقف بالای سر خود دارد؟
۳-مسکن اجتماعی، مسکن مهر، تعاونی های مسکن، مسکن استیجاری، مسکن سازمانی و… انواع و اقسام طرح های مسکنی که در در دورههای مختلف در طی چهار دهه اخیر اجرا شده اند، در بهترین حالت توانسته اند در یک مقطع کوتاه بخشی از نیاز مسکن را متناسب با امکانات تخصیصی برای اقشاری را برآورده کنند ولی چرا در نهایت هیچ راه حل دائمی و قطعی ارایه نشده است؟
۴-برای برخورداری از یک واحد مسکونی یک خانوار ایرانی چه میزان باید هزینه کند؟ سهم دولت چه میزان خواهد بود؟ سهم نظام بانکی چقدر باید باشد؟ این سهمها و نسبتها چگونه میتواند در یک اقتصاد تورمی پایدار شود؟
اما فارغ از تمام ابهاماتی که در روندهای گذشته وجود داشته و دارد یکی از اصلی ترین بیراهههایی که چالش مسکن را در اقتصاد ایران تشدید کرده توهم حل مشکل مسکن از طریق انبوهسازی است که ریشه در نگرش مهندسی صرف به موضوع مسکن دارد. نگرشی که تصور میکند، مسکن مانند دیگر کالاها تک بعدی بوده و می توان به صرف افزایش تولید، عطش به آنرا کاهش داد.
همین نگرش است که حدود سه دهه گذشته همواره عنوان کرده است ما سالانه نیاز به تولید یک میلیون واحد مسکونی در کشور داریم و برای رفع ابرچالش مسکن باید به این رقم تولید برسیم.
این در حالی است که اگر نگاهی به گزارشهای مرکز آمار ایران داشته باشیم طی سالهای ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۸ متوسط واحد مسکونی تولید شده در مناطق شهری کشور بی ۹۹ تا ۱۸۵ هزار واحد مسکونی بوده است و در سال ۹۷ عنوان می شد تعداد واحدهای مسکونی در کشور با عداد خانوارهای کشور تقریبا برابر است، یعنی در حالی که طی دو دهه هیچگاه به میزان ادعایی تولید یک میلیون واحد مسکونی نرسیدهایم، اما میزان موجودی واحدهای مسکونی در کشور نسبت به جمعیت کسری ندارد! پس مشکل کجاست؟
قبل از پاسخ به این سئوال اول به طور قطع میتوان گفت: ادعای نیاز تولید یک میلیون واحد مسکونی برای تامین نیاز مسکن از پایه ایراد دارد و یا حداقل نمیتوان با نگاه مهندسی و یا تک ساحتی به حل مشکل مسکن پرداخت چون بنا به شهادت آمار، کمبود مسکن ربطی به ارقام کمی تولید مسکن در کشور ندارد.
برای آنکه بخواهم به موضوع مشکل مسکن و راه حل رفع آن اشاره درست داشته باشیم میخواهم به آمار اعلامی مهندس غرضی از میزان داراییهایش اشاره کنم، در زمانی که میخواست در رقابتهای انتخابات ریاست جمهوری شرکت کند. وی عنوان کرد یک واحد مسکونی حدود هزار متری در منطقه دروس تهران دارد و ۱۷ آپارتمان در اصفهان.
در واقع مشکل مسکن در این ترکیب دارایی است، نه در تولید انبوه یا افزایش تولید به میزان یک میلیون واحد در سال. طی دههها در اقتصاد ایران تنها دارایی مشهود بدون ریسک که بالاترین اعتبار را از نظر نظام پولی کشور داشته، مسکن بوده و هست. در چنین شرایطی مسکن نه تنها یک کالا نیست بلکه حکم شمش طلا را دارد. شما به عنوان یک فعال اقتصادی اگر سند ملکی در اختیار نداشته باشید به هیچ عنوان نمی توانید از مسیرهای معقول قانونی پول یا تسهیلات از نظام بانکی دریافت کنید، یعنی بانک ایران هیچ دارایی را به اندازه دارایی ارزشمند نمیداند، البته وای به حال اقتصادی تا این حد تک ساحتی.
این در حالی است که اگر شما سند زمینی، حتی بایر را در اختیار داشته باشید، میتوانید یک زندانی را از زندان به قید ضمانت آزاد کنید ولی بدون داشتن یک سند ملکی در پایین ترین سطح اعتباری قرار می گیرید به خصوص اگر کارمند دولت یا یکی از دستگاه های رسمی و اجراییی کشور نباشید. در چنین فضایی نه تنها آقای غرضی بلکه هر ایرانی عاقلی هرچقدر که در توان داشته باشد را برای سرمایه گذاری در مسکن هزینه میکند و به دلیل حاکمیت مناسبات علیل و تورمی دائمی بر اقتصاد ایران، هیچگاه پول خود را از این بازار خارج نخواهد کرد.
کافی است نگاهی به رفتار فعالین بازار سرمایه در سال ۹۹ داشته باشیم یعنی مدرن ترین صاحبان سرمایه در اقتصاد امروز ایران. گذشته از افرادی که دچار رفتار احساسی شده و به دلایل متعدد در بازار بورس متضرر شدند، بخش زیادی از برندگان بازار سرمایه که در نیمه نخست سال ۹۹ با تحلیل درست سرمایه خود را از این بازار سرمایه خارج کرده بودند، به سمت بازار مسکن حرکت کردند. یعنی به زبان ساده در اقتصاد ایران بازار مسکن مطمئنترین و آخرین نقطه برای حضور امن یک صاحب سرمایه است.
تا زمانی که این جایگاه برای مسکن در اقتصاد ایران وجود دارد، افزایش تولید مسکن حتی اگر به فرض تا یک میلیون واحد مسکونی در سال را هم شامل شود، پاسخگوی تقاضا نخواهد بود و در عمل تولید انبوه مسکن گسترش یک سیاهچاله در اقتصاد ایران است که تنها به بلعیدن منابع محدود و تبدیل آن به سنگ و آجر منتهی میشود.
قبل از هر اقدامی برای حل مشکل مسکن لازم است اقتصاد ایران به خصوص نظام پولی در اقتصاد ایران، مسکن را از تنها دارایی مورد وثوق خود تنزل داده و به انواع دیگر دارایی های برای تسهیلات خرد اعتبار بخشیده دریافت تسهیلات بانکی را بدون ارایه وثائق ملکی تسهیل کند.
در این صورت اولین و مهمترین گام در جهت کاهش ارزش مسکن به عنوان کالای سرمایه ای برداشته خواهد شد.
گام دوم اجرای دقیق نظام مالیات بر دارایی در حیطه مسکن است. اگر هزینه نگهداری ۱۷ باب آپارتمان برای افرادی مانند مهندس غرضی و امثالهم آنقدر سنگین شود که به افزایش قیمت آن بچربد، به طور طبیعی دیگر هیچ کس تمام دارایی خود را تبدیل به ملک نکرده و انگیزه برای سرمایهگذاری در دیگر بازارها را پیدا خواهد کرد.
اگر این اتفاقات در فضای اقتصاد مسکن رخ ندهد، اقتصاد به ظاهر صنعتی ایران همچنان یک اقتصاد ملاکی و مرکانتریستی باقی خواهد ماند و هرچقدر هم منابع به درون آن تزریق شود به سمت سیاهچالههایی مانند بازار مسکن مکیده شده و هیچ سهم قابل اعتنایی برای فعالیتهای مولد دیگر باقی نخواهد گذاشت و مشکل مسکن نیز هیچگاه به شکل واقعی حل نخواهدشد.
