خانه بر آب؛ سودای کنترل اجاره بها با دستور

مریم غدیرپور

وزیر راه و شهرسازی در مراسم بیست و ششمین نمایشگاه صنعت ساختمان، با رویکردی که بوی تکرار تجربه‌های تلخ گذشته را می‌داد، از ضرورت ورود دولت به تنظیم گری بازار اجاره و سوق دادن بافت‌های فرسوده به سمت اجاره داری حرفه‌ای سخن گفت و در حالی که بنرهای تبلیغاتی انبوه سازان، نوید رونق را در فضا می‌پراکندند، ایشان فراموش کرده بودند که بازار مسکن، نه با بخشنامه و بنرهای تبلیغاتی، که با نبض تپنده تورم و متغیرهای کلان اقتصادی تنظیم می‌شود.

کارشناسان برجسته حوزه مسکن و بنگاه داران کهنه کار که سال‌هاست زخم خورده تصمیمات دستوری هستند، یکصدا هشدار می‌دهند که کنترل بازار اجاره بها با زور و دستور، پیش از آنکه آغاز شود، شکست خود را رقم می‌زند.

زمانی که تورم افسارگسیخته در تار و پود اقتصاد ریشه دوانده است، انتظار داشتن بازار اجاره‌ای آرام، بدون مهار تورم مزمن، رویاپردازی محض تلقی می‌گردد.

وزارت راه و شهرسازی باید بداند که راه نجات این بازار، نه دخالت‌های تعزیراتی در قراردادهای خصوصی، بلکه ارائه مشوق‌های مالیاتی واقعی و رفع موانع تولید برای بخش خصوصی است که اکنون زیر بار عوارض سنگین کمر خم کرده است.

دولت تا زمانی که موتور ناترازی بودجه و خلق پول را خاموش نکند، هرگونه تلاش برای سرکوب قیمت‌ها تنها منجر به خروج سرمایه گذاران از این بخش می‌شود و در نهایت، مستاجران را بیش از پیش در گرداب بی خانمانی رها می‌کند؛ زیرا قیمت مسکن، پیش از آنکه با دستور وزیر تغییر کند، با متغیرهای بنیادین اقتصاد، ساز خود را می‌نوازد.

عصر اقتصاد در رابطه با بررسی این موضوع به سراغ بنگاه داران پر سابقه رفته و با انها به گفت و گو نشسته که ماحصا آن در ادامه آمده است.

نسخه‌های دستوری، بازار اجاره را قفل می‌کند

من محمد امزاجردی هستم که سال‌ها در این بازار پرتلاطم تجربه کسب کرده‌ام و عمق مشکلات را از نزدیک لمس می‌کنم. دولت با حمایت سران قوا سقف افزایش اجاره‌بها را تعیین کرده است، اما باید دانست که این تصمیمات دستوری در برابر واقعیت‌های خشن بازار شکست می‌خورد. درآمد مستاجران طی سال‌های اخیر متناسب با تورم رشد نکرده است و آن‌ها حتی توان پرداخت همین نرخ‌های دستوری را ندارند.

در بازار اجاره هیچ دو ملکی شرایط یکسان ندارند و هر ملک با ویژگی‌ها و نیازهای خاص مالک همراه است، به همین دلیل تعیین یک نسخه واحد برای همه قراردادها با واقعیت‌های بازار فاصله بسیاری دارد.

برخلاف تصور عمومی، اغلب مالکان کشور سرمایه‌گذاران بزرگ نیستند، زیرا بسیاری از آن‌ها تنها یک یا دو واحد مسکونی دارند که از محل ارث یا سال‌ها تلاش به دست آورده‌اند.

اگر فشارها به گونه‌ای باشد که درآمد حاصل از اجاره، هزینه‌های نگهداری ملک را پوشش ندهد، مالکان به تدریج از بازار اجاره خارج می‌شوند.

به دلیل مشکلات سامانه‌های ثبت قرارداد، تصویر روشنی از وضعیت بازار وجود ندارد و نگرانی اصلی من این است که با افزایش فشارها بر مالکان، عرضه واحدهای استیجاری کاهش ‌یابد

به دلیل مشکلات سامانه‌های ثبت قرارداد، تصویر روشنی از وضعیت بازار وجود ندارد و نگرانی اصلی من این است که با افزایش فشارها بر مالکان، عرضه واحدهای استیجاری کاهش ‌یابد.

تعداد فایل‌های اجاره‌ای که در اختیار ما مشاوران املاک قرار می‌گیرد نسبت به سال‌های گذشته کاهش محسوسی یافته است و ادامه این روند، بازار را به سمت شکست می‌برد.

بسیاری از مالکان و مستاجران ترجیح می‌دهند با وجود سامانه‌های آنلاین، از خدمات ما مشاوران املاک بهره ببرند تا اختلافات احتمالی مدیریت شود و آرامش بیشتری در طول دوره سکونت حاکم گردد.

ضعف اجرای قانون سقف اجاره‌بها

علیرضا نوین عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به ضعف اجرای قانون سقف اجاره‌بها گفت: اگر توافق‌های خارج از چارچوب قانون شکل بگیرد، عملاً سامانه‌های املاک و اسکان و خودنویس نیز نتوانسته‌اند به اهداف خود برسند.

وی افزود: به اعتقاد او، سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها در عمل به طور کامل اجرا نشده و بسیاری از مستاجران نیز به دلیل طولانی بودن روند پیگیری یا بی‌نتیجه ماندن شکایت‌ها، ترجیح می‌دهند وارد فرآیند اعتراض نشوند.

عضو کمیسیون عمران مجلس تأکید کرد: آنچه امروز نیاز است، همکاری بیشتر اتحادیه‌ها، وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت و دستگاه قضایی برای اجرای قانون است. او همچنین از مالکان و مستاجران خواست در شرایط فعلی، رعایت حال یکدیگر را داشته باشند.

ریشه بحران بازار اجاره کجاست؟

نوین با بیان اینکه مشکل اصلی بازار مسکن به کاهش قدرت خرید خانوارها بازمی‌گردد، گفت: تعیین سقف ۲۵ درصدی برای جلوگیری از افزایش‌های غیرمنطقی اجاره‌بها انجام شد، اما از سوی دیگر مالکان نیز به تورم و افزایش هزینه‌های زندگی استناد می‌کنند.

این نماینده مردم در مجلس، افزود: افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها در شرایط فعلی رقم معقولی است، اما نمی‌توان هر رشد هزینه‌ای در اقتصاد را مستقیماً به بازار اجاره منتقل کرد. در نهایت بسیاری از قراردادها از مسیر مذاکره و توافق به ارقامی بالاتر از سقف قانونی می‌رسند.

نوین همچنین با انتقاد از عملکرد حوزه تولید مسکن، اظهار کرد: تا زمانی که عرضه مسکن افزایش پیدا نکند، نمی‌توان انتظار داشت بازار اجاره به تعادل برسد. مستاجران زمانی قدرت انتخاب خواهند داشت که عرضه واحدهای مسکونی متناسب با نیاز بازار افزایش یابد.