مسکن؛ در تقاطع حقوق اقتصادی و فرسایش تدریجی طبقه متوسط جامعه
علیرضا جاجرمی؛ پژوهشگر حقوق اجتماعی
مسکن را معمولاً در ادبیات اقتصادی، یک «کالا» و در ادبیات بازار، تابعی از عرضه و تقاضا میدانیم؛ اما برای بخش بزرگی از جامعه، مسکن پیش از آنکه کالا و سرمایه باشد، شرط برخورداری از یک زندگی شایسته، امنیت خانوادگی و ثبات اجتماعی است.
دولتمردان را باید هوشیار کرد که رهاشدگی بازار مسکن، دیگر صرفاً یک نابسامانی در یک بازار نیست؛ هنگامی که مسکن ــ بهمثابه یکی از بزرگترین مخازن ثروت و سهمی بنیادین از هزینه و دارایی خانوار ــ از مدار تنظیمگری خارج شود، اختلال آن میتواند به سایر اجزای اقتصاد سرایت کند و از یک مسئله بخشی، به بحرانی برای عدالت اقتصادی، ثبات اجتماعی و کارآمدی حکمرانی بدل شود.
از همینجا باید پرسش درباره بحران مسکن و بازار آن را از سطح «قیمت ملک چقدر شده است؟» به سطحی عمیقتر منتقل کرد:
در یک نظام اقتصادی و حقوقی، دولت تا کجا مسئول تضمین امکان برخورداری شهروندان از مسکن متناسب با شأن انسانی و توان اقتصادی آنان است؟
این پرسش، دیگر صرفاً یک پرسش اقتصادی نیست؛ پرسشی درباره حقوق اقتصادی، عدالت اجتماعی و حکمرانی است.
حق مسکن؛ از آرمان حقوقی تا واقعیت اقتصادی
در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، اصل ۳۱، داشتن مسکن متناسب با نیاز را «حق هر فرد و خانواده ایرانی» میداند و دولت را مکلف میکند با رعایت اولویت برای نیازمندترین افراد، بهویژه محرومان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
این حکم، مسکن را از یک موضوع صرفاً خصوصی و معاملاتی فراتر میبرد.
به بیان دیگر، اگرچه دولت لزوماً مکلف نیست برای هر شهروند یک واحد مسکونی تهیه کند، اما نمیتواند نسبت به سازوکارهایی که بخش بزرگی از جامعه را بهصورت پایدار از امکان دسترسی به مسکن مناسب محروم میکند، و بازارش سهم بزرگی در اقتصاد و تورم زایی دارد، کاملاً بیتفاوت باشد.
اینجاست که مفهوم تنظیمگری اهمیت پیدا میکند.
بازار مسکن میتواند بازار باشد؛ اما
بازار مسکن، هنگامی به پاشنهآشیل حکمرانی تبدیل میشود که از عرصه تأمین یک نیاز اساسی به جولانگاه انباشت سرمایه بدل گردد؛ جایی که سرمایهداران از «حقِ سکونت» سود میبرد و شهروند، برای برخورداری از ابتداییترین حق زندگی شایسته، ناگزیر است بهای سوداگری و انباشت ثروت و سرمایه دیگران را بپردازد.
مسئله فقط گرانی نیست؛ مسئله «دسترسی» است
ممکن است گفته شود افزایش قیمت مسکن بخشی از فرآیند طبیعی تورم است و بازار باید قیمت را تعیین کند.
اما این استدلال یک نکته اساسی را نادیده میگیرد:
قیمت یک کالا زمانی فقط یک مسئله اقتصادی است که افزایش آن، حق دسترسی گروههای اجتماعی به نیازهای اساسی و حقوق اساسی یک ملت را مختل نکند.
وقتی قیمت مسکن چنان افزایش مییابد که بخش بزرگی از خانوارهای متوسط از جمله کارکنان دولتی و افراد ضعیف تر عملاً از بازار خرید حذف میشوند، موضوع دیگر صرفاً افزایش قیمت یک دارایی نیست؛ موضوع، سقوط یک طبقه است و محو قابلیت دسترسی شهروندان به یکی از اساسیترین نیازهای زندگی است.
در این شرایط، باید میان «آزاد بودن بازار» و «رها بودن بازار» تفاوت گذاشت.
بازار آزاد، بازاری است که قواعد آن روشن، رقابت در آن واقعی و بدور از انحصار، اطلاعات در آن شفاف و رفتارهای ضدرقابتی و سوداگرانه در آن قابل کنترل است.
اما بازاری که در آن اطلاعات رسمی ناکافی است، و بازار در آن رهاشده، قیمتهای پیشنهادی میتوانند بدون پشتوانه روشن اقتصادی شکل بگیرند، دارایی مسکونی به ابزار حفظ ارزش تبدیل شود، احتکار و سوداگری هزینه اجتماعی محدودی داشته باشد و مستأجر قدرت چانهزنی اندکی داشته باشد، لزوماً «بازار آزاد» نیست؛ ممکن است بازار کمتنظیم و گرفتار شکستهای نهادی باشد.
رهاشدگی بازار؛ نقطهای که مسئولیت عمومی آغاز میشود
در ماههای اخیر نیز از سوی برخی مسئولان و کارشناسان، از وضعیت «رهاشدگی بازار مسکن» سخن گفته شده و عواملی مانند قوانین ضعیف، سوداگری، ضعف نظارت، نبود اطلاعات شفاف و ضعف تنظیمگری مورد انتقاد قرار گرفته است.
فارغ از اینکه برای هر افزایش قیمت چه میزان میتوان نقش سوداگری یا هزینه ساخت را در نظر گرفت، اصل یک مسئله را نمیتوان نادیده گرفت:
بازار مسکن، به دلیل سهم بسیار بالای آن در سبد هزینه خانوار و نقش آن در امنیت اجتماعی، نمیتواند صرفاً با منطق بازارهای عادی اداره شود.
دولت اگر از تولیدکننده، مصرفکننده، مستأجر، سرمایهگذار، بانک، مالک و بازار انتظار رفتار منصفانه دارد، باید خود نیز تنظیمگر مؤثر، شفاف و پاسخگو باشد.
تنظیمگری به معنای قیمتگذاری دستوری همهچیز نیست؛ بلکه به معنای طراحی قواعد عدالت محور است که اجازه ندهد قدرت اقتصادی یک گروه، توان اقتصادی گروه دیگر را له و نابود کند و حق برخورداری از یک نیاز اساسی را بهطور کامل محصور و محدود کند.
حقیقتا چه کسی قیمت ها را میسازد؟
در اینجا پرسش قدیمی «چه کسی قیمت مسکن را تعیین میکند؟» اهمیت تازهای پیدا میکند.
قیمت در بازار از تعامل عرضه و تقاضا شکل میگیرد؛ اما عرضه و تقاضا نیز در خلأ شکل نمیگیرند.
زمین، اعتبار بانکی، مالیات، سیاست پولی، نرخ ارز، انتظارات تورمی، قوانین شهری، تراکم، هزینه ساخت، قدرت خرید خانوار، سرمایهگذاری و حتی سیاستهای دولت، همگی در شکلگیری قیمت مسکن نقش دارند.
بنابراین بازار، موجودی بیچهره و مستقل از قدرت نیست.
پرسش دقیقتر این است:
چه کسانی و ذی نفعانی از قدرت بیشتری برای اثرگذاری بر قیمت برخوردارند و چه کسانی ناگزیرند قیمت تعیینشده را بپذیرند؟
در یک سوی بازار، مالکی قرار دارد که میتواند فروش یا عرضه دارایی خود را به تعویق بیندازد؛ در سوی دیگر، خانواری قرار دارد که برای سکونت به مسکن نیاز فوری دارد.
در بازار اجاره، این عدم تقارن حتی آشکارتر است: مالک میتواند درباره عرضه تصمیم بگیرد، اما مستأجر نمیتواند نیاز خود به سقف بالای سر را به تعویق بیندازد.
از همینجا، مفهوم قدرت بازار به مفهوم عدالت اقتصادی پیوند میخورد.
مسکن؛ کالای مصرفی یا دارایی ضدتورمی؟
یکی از پیچیدهترین وجوه بحران مسکن ایران، تبدیل تدریجی آن از یک کالای عمدتاً مصرفی به یک دارایی سرمایهای است.
وقتی پول ملی دائماً در معرض کاهش ارزش قرار دارد، صاحبان سرمایه به دنبال پناهگاههایی برای حفظ ارزش دارایی خود میگردند. زمین و ساختمان نیز در چنین شرایطی به مخزن ارزش تبدیل میشوند.
در نتیجه، بخشی از تقاضای مسکن دیگر از نیاز به «سکونت» ناشی نمیشود؛ از نیاز به حفظ ثروت ناشی میشود.
این پدیده به خودی خود الزاماً غیرقانونی یا غیرمنطقی نیست؛ مسئله زمانی آغاز میشود که کارکرد سرمایهای مسکن بر کارکرد اجتماعی و مصرفی آن غلبه کند و سیاست عمومی نتواند میان این دو تعادل برقرار کند.
در چنین وضعیتی، خانوادهای که فقط یک خانه برای زندگی میخواهد، با سرمایهای رقابت میکند که خانه را نه برای زندگی، بلکه برای حفظ و افزایش ثروت میخرد.
و این رقابتی عادلانه نیست.
احتکار فقط نگهداشتن فیزیکی خانه نیست
در بحث سوداگری، نباید احتکار را صرفاً به معنای قفل کردن فیزیکی یک واحد مسکونی دانست.
وقتی زمین و مسکن به دارایی سرمایهای تبدیل میشوند، نگهداشتن دارایی بدون استفاده مؤثر، عرضه نکردن آن به بازار یا خرید مکرر دارایی با هدف کسب سود ناشی از افزایش قیمت، میتواند به تشدید شکاف میان تقاضای مصرفی و سرمایهای کمک کند.
اینجاست که سیاستهایی مانند مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر زمین و ابزارهای شفافیت معاملات، در کنار سیاستهای تولید و عرضه، معنا پیدا میکنند.
هدف چنین سیاستهایی الزاماً «مجازات مالکیت» نیست؛ هدف، پیشگیری مدبرانه و هوشمندانه از تبدیل یک نیاز اساسی به عرصهای برای رانت و سوداگری بدون هزینه اجتماعی است.
مستأجر؛ شهروندی که هر ماه فقیرتر میشود.
بحران مسکن در بازار خرید، یکبار خود را نشان میدهد؛ اما در بازار اجاره، هر ماه تکرار میشود.
خانواری که توان خرید خانه را از دست داده، ناگزیر به بازار اجاره وارد میشود. اگر اجارهبها نیز با سرعتی بیشتر از درآمد خانوار افزایش یابد، خانوار برای حفظ «حق سکونت» مجبور میشود از سایر حقوق و نیازهای خود بزند.
از خوراک و آموزش گرفته تا درمان، تفریح، پسانداز و آینده فرزندان.
در این اوضاع، اجارهبها صرفاً یک هزینه اقتصادی نیست؛ به مکانیزم انتقال بخشی از درآمد جاری خانوار به مالک دارایی تبدیل میشود.
اگر این فرآیند سالها ادامه پیدا کند، پیامد آن فقط فقر مسکنی نیست؛ بلکه فرسایش سرمایه اجتماعی و تحرک طبقاتی است.
کارمند؛ شاغل اما ناتوان از تشکیل سرمایه،
این مسئله برای کارکنان دولت و سایر حقوقبگیران اهمیت مضاعفی دارد.
کارمند درآمدی نسبتاً قابل پیشبینی دارد، اما در اقتصاد تورمی، پیشبینیپذیری درآمد لزوماً به معنای امنیت اقتصادی نیست.
حقوق ممکن است هر سال افزایش یابد؛ اما اگر اجاره، خوراک، درمان، آموزش و سایر هزینههای ضروری سریعتر از درآمد افزایش پیدا کنند، سهم قابل پسانداز درآمد کاهش مییابد.
در نتیجه، کارمند ممکن است در ظاهر هر سال «حقوق بیشتری» بگیرد، اما در واقع توان کمتری برای ساختن آینده اقتصادی خود داشته باشد.
این همان تفاوت بنیادین میان «درآمد» و «ثروت» است.
حقوق برای گذران امروز است؛ دارایی برای تدبیر و امنیت فرداست.
اینجا حقوق اقتصادی با عدالت اجتماعی تلاقی میکند
جامعهای که در آن افراد بتوانند از مسیر کار، پسانداز و تلاش مشروع، بهتدریج وضعیت اقتصادی خود را بهبود بخشند، جامعهای با تحرک اجتماعی است.
اما اگر قیمت اقلام گرانقیمت زندگی و داراییهای اساسی چنان سریع افزایش یابد که درآمد حاصل از کار هرگز نتواند به دارایی تبدیل شود، مسیر تحرک اجتماعی مسدود میشود. و البته که یک شکاف خطرناک شکل میگیرد:
ثروتمندتر شدنِ داراییداران در برابر فقیرتر شدنِ امکانِ داراییدار شدنِ حقوقبگیران.
این، یکی از عمیقترین اشکال نابرابری اقتصادی است؛ زیرا فقط نابرابری در «آنچه مردم دارند» نیست، بلکه نابرابری در امکان دستیابی به آنچه برای یک زندگی شایسته لازم دارند نیز هست.
اصل ۳۱؛ یک تکلیف حکمرانی، نه یک شعار؛
اگر مسکن در قانون اساسی بهعنوان «حق» شناخته شده است، این حق نباید صرفاً در سطح اعلام باقی بماند.
حق مسکن البته به معنای تضمین مالکیت خانه برای همه نیست؛ اما دستکم اقتضا میکند که سیاست عمومی بهگونهای تنظیم شود که بخش بزرگی از شهروندان، بهخصوص خانوارهای کمدرآمد و متوسط، بهطور ساختاری از امکان دسترسی به مسکن مناسب محروم نشوند.
این امر مستلزم یک سیاست چندبعدی است:
زمین، مالیات، اعتبار، تولید، اجاره، حملونقل، شهرسازی، درآمد و تأمین اجتماعی باید در یک منظومه واحد دیده شوند.
نمیتوان از یکسو قیمت زمین و مسکن را به حال خود رها کرد و از سوی دیگر از حقوقبگیر خواست با افزایش سالانه حقوق، خود را با بازار تطبیق دهد.
نمیتوان انتظار داشت حقوق با منطق بودجه ریزی تعیین شود، اما مسکن در تعارضی سوداگرانه با منطق دارایی، و انتظارات تورمی حرکت کند و سپس از خانوار خواست «قدرت خرید خود را مدیریت کند».
مسئله، فقط «افزایش حقوق» نیست؛
سیاستگذاری دستمزد نیز نیازمند تغییر نگاه است.
پرسش نباید فقط این باشد:
«حقوق کارکنان امسال چند درصد افزایش پیدا کند؟»
پرسش اساسیتر این است:
«آیا درآمد یک خانوار شاغل، پس از پرداخت هزینههای ضروری، هنوز امکان تشکیل سرمایه و دستیابی به امنیت اقتصادی را برای او باقی میگذارد؟»
بنابراین ارزیابی سیاست دستمزدی باید در کنار شاخصهایی مانند رشد اجاره، قیمت مسکن، خوراک، درمان، آموزش، حملونقل و سایر هزینههای ضروری انجام شود.
حتی مهمتر از همه اینها، باید نسبت درآمد خانوار به قیمت داراییهای ضروری سنجیده شود.
زیرا ممکن است حقوق کارکنان چند برابر شده باشد، اما اگر توان پسانداز و تشکیل سرمایه متناسب با آن رشد نکرده باشد، این افزایش اسمی الزاماً به معنای افزایش رفاه نیست.
آینده طبقه متوسط در گرو پاسخ به یک پرسش است
اگر روند موجود ادامه پیدا کند، مسئله فقط این نخواهد بود که زمین و ملک و خانه گرانتر میشود.
مسئله این خواهد بود که چه کسانی اساساً توان و حق انتخاب محل زندگی، امکان مالکیت، امکان پسانداز و امکان ساختن آینده را خواهند داشت.
ممکن است جامعهای داشته باشیم که در آن افراد بسیاری شاغلاند، اما شمار فزایندهای از آنان نمیتوانند خانهدار شوند؛ درآمد دارند، اما دارایی ندارند؛ حقوق میگیرند، اما پسانداز نمیکنند؛ و سالها کار میکنند، اما از نظر اقتصادی در نقطهای مشابه آغاز زندگی باقی میمانند.
این وضعیت، زنگ خطر برای طبقه متوسط است.
زیرا طبقه متوسط صرفاً گروهی با درآمد متوسط نیست؛ طبقه متوسط گروهی است که از درآمد جاری به امنیت اقتصادی، از کار به پسانداز و از پسانداز به دارایی و آینده قابل پیشبینی دسترسی دارد.
از بازار آزاد تا حکمرانی مسئولانه
راهحل نیز بازگشت به قیمتگذاری دستوری و حذف بازار نیست.
مسئله، انتخاب میان «بازار» و «دولت» نیست؛ مسئله، کیفیت حکمرانی بر بازار است.
دولت باید از تصدیگری غیرضروری فاصله بگیرد، اما از تنظیمگری مؤثر و مسئولانه عقبنشینی نکند.
بازار باید قیمت را کشف کند، اما دولت باید قواعد کشف قیمت، شفافیت اطلاعات، رقابت، مالیات، اعتبار و مقابله با رفتارهای سوداگرانه را تنظیم کند.
مالکیت خصوصی باید محترم باشد، اما مالکیت نباید به معنای بیمسئولیتی اجتماعی در قبال یک نیاز اساسی و اختلال اقتصادی تلقی شود.
سرمایهگذاری باید آزاد باشد، اما سیاست عمومی باید میان سرمایهگذاری مولد و سوداگری مخرب تمایز ایجاد کند.
و مهمتر از همه، حق برخورداری از مسکن مناسب نباید در رقابت نابرابر میان سرمایه و درآمد، بهتدریج به امتیازی برای برخورداران تبدیل شود.
سخن پایانی
مسئله مسکن، صرفاً مسئله قیمت و بازار نیست. ریشه بحران، عمیقتر و تبعات آن فاجعه بار است. این بحران به کیفیت حکمرانی بر یکی از مهمترین عرصههای حقوق اساسی، رفاه، ثروت و امنیت اقتصادی خانوار ناظر است.
حکمرانی شایسته، نه دشمن بازار است و نه تسلیم آن. وظیفه آن، تنظیم بازار و مهار انحرافات آن است.
این مسئله برای کارکنان و طبقه متوسط، ابعادی فراتر از معیشت دارد.
در چنین روندی، طبقه حقوقبگیر بهتدریج از فرآیند انباشت دارایی عقب میماند. استمرار این روند، به فرسایش طبقه متوسط و کاهش انگیزه ماندگاری نیروی انسانی توانمند میانجامد. پیامد نهایی آن نیز میتواند تهیشدن تدریجی بدنه دولت از سرمایه انسانی کارآمد باشد.
از این منظر، تنظیمگری بازار مسکن صرفاً یک سیاست اقتصادی نیست؛ بخشی از تحول نهادی حکمرانی و صیانت از حقوق اقتصادی شهروندان است. غفلت از این مسئله، امروز در قیمت مسکن دیده میشود؛ اما هزینه واقعی آن را فردا باید در نابرابری، فرسایش سرمایه انسانی و کاهش اعتماد به حکمرانی پرداخت.
