سودای رام کردن بازار مسکن به بورس رسید

محمد ارفع
عصراقتصاد: بازار مسکن این روزها حال خوبی ندارد به همین علت قوای مجریه و قضاییه و بازار سرمایه در رقابتی تنگاتنگ در تلاش هستند تا این اسب سرکش را رام کنند و آن را در اختیار درآورند.

پس از درخواست های فراوانی که برای مدت‌ها از قوه قضاییه برای ورد به نرخ گذاری مسکن می‌شد، سرانجام هفته گذشته متن کوتاهی از مکاتبات اداری بنیاد مسکن منتشر شد که با وجود آنکه هنوز به صورت رسمی تایید نشده است، نشان می دهد قوه قضاییه تصمیم دارد تا به صورت جدی به بازار مسکن ورود کند. براساس این متن درز کرده به رسانه‌ها، از اواسط خرداد هرگونه خرید و فروش ملک از سوی کارشناس رسمی دادگستری قیمت گذاری می‌شود و امکان انتقال سند بدون نامه کارشناسی قیمت وجود ندارد، همچنین بدون اطلاع دادگستری سند زده نمی‌شود.

با آنکه موافقان این سازوکار پیش‌بینی می‌کنند با اجرای راهکار یادشده قیمت مسکن با افت ۳۵ تا ۴۰ درصدی مواجه شود، تجربه نشان داده است که به صورت دستوری نمی‌توان بازار مسکن را کنترل کرد و این سوال وجود دارد که آیا مالکان نمی‌توانند چنین سیاستی را با چالش مواجه کنند.

جواب این پرسش را رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران چند روز پیش داده است؛ مصطفی قلی خسروی در گفت‌وگو با بورس‌نیوز بیان کرد: «اگر قانون، تعیین قیمت املاک را به کارشناسان رسمی دادگستری واگذار کند، بازار مسکن می‌تواند کاهش قیمت را تجربه کند اما نکته اینجاست که مالکیت در همه ادیان محترم شمرده می‌شود و در اسلام محترم‌تر. بنابراین به نظر می‌رسد بهتر بود به جای تعیین قیمت املاک، مشکلات ریشه‌یابی و بررسی شود.»

وی افزود: «افزایش قیمت‌های بازار مسکن را بیشتر ناشی از توهم بازار می دانم. جهش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ به دنبال رشد چند برابری نرخ ارز تجربه شد و در آن دوران هم بازار مسکن بعد از یک پرش قیمتی در فاز رکودی قرار گرفت. افزایش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۲ نیز کمتر از شاخص تورم بود. اکنون هم حجم معاملات افت ۵۱ درصدی نشان می‌دهد یعنی بازار مسکن کشش افزایش قیمت ندارد.

نگرانی دیگری که در این باره وجود دارد آن است که روند قیمت‌گذاری به وسیله کارشناس مسکن اگر بر مبنای قیمت‌گذاری سقف و کف قیمت منطقه‌ای نباشد تبانی برخی از کارشناسان با صاحب ملک امکان‌پذیر کند و دوباره سبب افزایش قیمت‌ها شود.

افزون بر برنامه احتمالی‌ای که در قوه قضائیه برای کنترل بازار مسکن وجود دارد، در دولت نیز طرح‌هایی در دست اجراست. برای نمونه، چندی پیش معاون  مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی خبر از تفاهم این وزارتخانه با سازمان بورس در راستای تامین سرمایه مستقیم بخش خصوصی در صندوق زمین و ساختمان داد.

به گفته محمود محمود‌زاده، توان تامین اعتبار صندوق‌ها از طریق اجاره بخشی از صندوق‌ها ازسوی بخش خصوصی و فعالان صنعت ساخت‌وساز فراهم شده است و امکان خرید و فروش متری مسکن در بازار بورس وجود دارد.

به تاکید معاون وزیر راه تولید مستمر مسکن یکی از استراتژی‌های وزارت راه و شهر سازی است و به همین دلیل امکان مشارکت بخش خصوصی در تولید و عرضه مسکن فراهم شده است.

بر این سیاست در جلسه معاون اول رئیس‌جمهوری که در واپسین روزهای هفته گذشته با مدیران و تاثیرگذاران دولتی بازار مسکن دیدار کرده بود، نیز تاکید شد. اسحاق جهانگیری در این جلسه تأمین مسکن را از مهمترین و اصلی‌ترین نیازهای مردم برشمرد و با بیان اینکه هزینه‌های اجاره مسکن برای مردم و به خصوص اقشار کم درآمد جامعه شکننده شده است، بر ضرورت تلاش دولت به خصوص تیم اقتصادی دولت برای تأمین این نیاز مهم جامعه تأکید کرد.

جهانگیری همچنین از بخش مسکن به عنوان یکی از بخش‌های اصلی پیشران اقتصادی نام برد و با بیان اینکه بخش مسکن در سال جاری نقش تعیین کننده‌ای در اقتصاد کشور دارد که موجب ایجاد تحرک در سایر بخش‌های اقتصادی می‌شود، فعال شدن بخش مسکن را از مهمترین اولویت‌های کاری دولت در سال جاری دانست و خاطرنشان کرد: با توجه به محدودیت منابع ارزی و نیز مشکل بیکاری، بخش مسکن می‌تواند به عنوان فرصتی مناسب برای ایجاد تحرک در سایر بخش‌های اقتصادی کشور به حساب آید.

معاون اول رئیس‌جمهوری با توجه به اینکه تأمین زمین و تأمین منابع مالی به عنوان مهم‌ترین الزامات تحقق برنامه اقدام ملی مسکن است، تاکید کرد که لازم است جلسه ای با محوریت رئیس کل بانک مرکزی و با حضور نمایندگان سازمان برنامه و بودجه، وزارت امور اقتصادی و دارایی و وزارت راه و شهرسازی تشکیل شود و راهکارهای تأمین منابع مالی مورد نیاز برای احداث بیش از یک میلیون واحد مسکونی در سال جاری مورد بررسی قرار گیرد.

جدی‌شدن خرید متری مسکن در بورس

ضلع دیگر مثلثی که این روزها در بازار مسکن فعال شده است، سازمان بورس است. رئیس بورس کالا، حامد سلطانی‌نژاد، دیروز خبرداد که  در پی مذاکراتی با وزارت راه و شهرسازی ، طرح‌هایی همچون فروش املاک و مستغلات، بازار تهاتری مصالح و املاک، طرح فروش متری مسکن و همچنین راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه در حال پیگری است و از این میان اکنون امکان اجرای طرح پیش فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در بورس کالای ایران مهیا شد است.

به گزارش پایگاه خبری بورس کالا، وی افزود: «ابزار مالی سلف موازی استاندارد از سال ۱۳۹۳ در بورس کالای ایران راه‌اندازی شد و طی شش سال گذشته تامین مالی شرکت‌های مختلفی در حوزه‌های صنعتی، معدنی، پتروشیمی و کشاورزی با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد انجام شده است؛ از این رو تجربه مناسبی برای بهره‌گیری از این بازار در حوزه مسکن وجود دارد.»

سلطانی‌نژاد اضافه کرد: «ابزار مالی سلف موازی استاندارد از سال ۱۳۹۳ در بورس کالای ایران راه‌اندازی شد و طی شش سال گذشته تامین مالی شرکت‌های مختلفی در حوزه‌های صنعتی، معدنی، پتروشیمی و کشاورزی با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد انجام شده است؛ از این رو تجربه مناسبی برای بهره‌گیری از این بازار در حوزه مسکن وجود دارد.»

مدیرعامل بورس کالای ایران اظهار کرد: «تلاش بر این است تا به ابزاری در بورس کالا برسیم که پس‌انداز مردم را افزایش دهد، برای مثال فردی که می‌خواهد در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند، می‌تواند مستقیما با ورود به معاملات متری مسکن در بورس کالا، هر چند اندک در ملک سرمایه‌گذاری کند.»

سلطانی‌نژاد توضیح داد: «ممکن است برخی افراد سرمایه کافی برای خرید یک واحد آپارتمان را نداشته باشند اما با آغاز معاملات متری مسکن می‌توانند متراژی از یک ملک را خریداری کنند تا سرمایه آن‌ها متناسب با قیمت مسکن، ارزش یابد؛ به این ترتیب افراد می‌توانند حتی با سرمایه‌های خرد هم در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند.»

مدیرعامل بورس کالای ایران گفت: «برای این طرح حضور انبوه‌سازان مسکن به عنوان عرضه‌کننده این اوراق نیاز است تا در ازای میزان خرید متقاضیان، متراژ مشخصی از پروژه مشخص‌شده را به مردم و خریداران عرضه کنند. به عبارت بهتر، در این طرح انبوه‌سازان با هدف تامین مالی و فروش ملک اقدام به انتشار اوراق سلف موازی استاندارد می‌کنند که این اوراق قابل تحویل در سررسید است و خریداران می‌توانند در سررسید به ازای متراژهای معینی که تعیین‌شده، واحد مسکونی تحویل بگیرند و یا اینکه اوراق را در سررسید تسویه نقدی کنند.»

سلطانی‌نژاد یادآور شد: تبدیل کردن دارایی‌ها و کالاها به اوراق بهادار از جمله اقداماتی است که امکان سرمایه‌گذاری آسان آحاد جامعه بر دارایی‌های مختلف را فراهم و بازاری شفاف همراه با کشف روزانه قیمت ایجاد می‌کند؛ در حوزه مسکن نیز طرح فروش متری در بورس کالا به خانه‌دار شدن مردم و حفظ ارزش سرمایه آن ها همسو با نوسانات قیمت مسکن کمک خواهد کرد.