خرید مسکن دور از دسترس مستاجران

افزایش مداوم قیمت مسکن، رشد تقاضای سرمایه‌ای، نگهداری واحدهای خالی، ضعف وام‌های خرید و ناکارآمدی برخی سیاست‌های حمایتی باعث شده خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از مستأجران به هدفی سخت و دور از دسترس تبدیل شود.

به گزارش عصر اقتصاد بازار مسکن در سال‌های اخیر بیش از آنکه در خدمت تأمین نیاز خانوارها باشد، به محلی برای حفظ سرمایه و کسب سود تبدیل شده است. همین تغییر کارکرد، یکی از اصلی‌ترین دلایل عمیق‌تر شدن بحران مسکن در کشور به شمار می‌رود.

در شرایطی که بسیاری از خانوارها برای تأمین هزینه اجاره یا خرید خانه با فشار سنگین روبه‌رو هستند، بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها به سمت خرید ملک با هدف سرمایه‌گذاری رفته و همین موضوع، دسترسی مصرف‌کنندگان واقعی را دشوارتر کرده است.

در این میان، کاهش عرضه مؤثر به بازار مصرف نیز نقش مهمی در افزایش قیمت‌ها داشته است. بخشی از واحدهای مسکونی خریداری می‌شوند اما به بازار اجاره یا فروش بازنمی‌گردند و عملاً از دسترس متقاضیان واقعی خارج می‌مانند. این وضعیت باعث شده تعادل بازار به هم بخورد و قیمت‌ها با شتاب بیشتری افزایش پیدا کند.

یکی از عوامل اثرگذار در این روند، گسترش تملک املاک از سوی برخی بانک‌ها و مجموعه‌های اقتصادی است. ورود این بخش‌ها به خرید و نگهداری دارایی‌های ملکی، باعث شده حجم قابل توجهی از خانه، زمین و واحدهای تجاری در اختیار نهادهایی قرار بگیرد که هدف اصلی آنها استفاده مصرفی از این املاک نیست. در نتیجه، بخشی از ظرفیت بازار که می‌توانست پاسخ‌گوی تقاضای واقعی باشد، عملاً منجمد شده است.

در کنار این مسئله، خانه‌های خالی همچنان یکی از چالش‌های جدی بازار مسکن به حساب می‌آیند. تعداد زیادی از این واحدها تنها با هدف حفظ ارزش سرمایه و انتظار برای افزایش بیشتر قیمت نگهداری می‌شوند. ادامه این روند در حالی رخ می‌دهد که بسیاری از مستأجران با رشد شدید اجاره‌بها و افت توان خرید روبه‌رو هستند.

ادامه نگاه سرمایه‌ای به مسکن و کاهش عرضه واقعی، همراه با ضعف تسهیلات و سیاست‌های بازدارنده، فشار خرید و اجاره را برای خانوارها تشدید کرده است.

وقتی واحدی نه فروخته می‌شود و نه اجاره داده می‌شود، در عمل از چرخه عرضه خارج شده و به فشار بیشتر بر بازار دامن می‌زند.

افزایش قیمت‌ها دیگر فقط به مناطق گران‌قیمت کلانشهرها محدود نیست. شهرهای جدیدی که پیش‌تر برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد گزینه‌ای قابل اتکا محسوب می‌شدند نیز با رشد قابل توجه قیمت مواجه شده‌اند.

در نتیجه، خانوارهایی که توان خرید در تهران یا مراکز استان‌ها را نداشتند، حالا در شهرهای اطراف نیز با موانع جدی روبه‌رو شده‌اند. این شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن، رؤیای مالکیت را برای بسیاری از مردم دورتر از گذشته کرده است.

در چنین شرایطی، برنامه‌های حمایتی نیز نتوانسته‌اند اثر تعیین‌کننده‌ای بر بازار بگذارند. اگرچه ساخت مسکن حمایتی و افزایش عرضه در ظاهر راهکاری مهم به نظر می‌رسد، اما مشکل بازار فقط به کمبود ساخت‌وساز مربوط نیست. حضور تقاضای سوداگرانه، نبود ابزارهای بازدارنده مؤثر، ضعف نظارت و ناهماهنگی در سیاست‌های اجرایی از جمله عواملی هستند که اجازه نمی‌دهند بازار به آرامش برسد.

از سوی دیگر، وام‌های خرید مسکن نیز تناسبی با واقعیت قیمت‌ها ندارند. سهم این تسهیلات در تأمین هزینه خرید یک واحد مسکونی در بسیاری از شهرها بسیار پایین است و اقساط آن نیز با توان مالی بخش بزرگی از خانوارها همخوانی ندارد. به همین دلیل، وام مسکن در بسیاری از موارد نه یک راه‌حل مؤثر، بلکه فقط یک ابزار کم‌اثر در برابر جهش قیمت‌هاست.

ساماندهی بازار مسکن نیازمند مجموعه‌ای از اصلاحات هم‌زمان است. افزایش عرضه واقعی، مقابله با احتکار، فعال کردن خانه‌های خالی، اصلاح نظام تسهیلات‌دهی، مهار فعالیت‌های سوداگرانه و بازگرداندن مسکن به جایگاه مصرفی، از مهم‌ترین اقداماتی است که می‌تواند بخشی از بحران فعلی را کاهش دهد. تا زمانی که خانه بیش از آنکه محل سکونت باشد، ابزاری برای سرمایه‌گذاری تلقی شود، مسیر خانه‌دار شدن برای مستأجران همچنان دشوار خواهد ماند.