خروج فعالان و تولیدکنندگان از بازار مسکن
در حالی ساخت و ساز وارد دهمین سال رکود خود می‌شود که فعالان و انبوه‌سازان معتقد هستند این روند نزولی حتی با ساخت یک میلیون مسکن در سال نیز سال‌ها طول خواهد کشید تا ترمیم شود.
رکود حاکم بر ساخت و ساز مسکن به نظر می‌رسد هشتمین سال خود را پشت سر گذاشته و اگر چاره‌ای برای این روند نزولی اندیشیده نشود بحران کمبود عرضه در برابر تقاضا و فاصله‌ای که میان آنها وجود دارد با هیچ طرح جهادی نیز بر طرف نشود.
آمارهای منتشره از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۲ و همزمان با آغاز به کار دولت یازدهم، صدور پروانه ساخت در پایتخت روند نزولی به خود گرفت.
آمارهای منتشره از سوی مرکز آمار ایران در خصوص صدور پروانه ساخت حاکی است از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۱ به جز سال ۱۳۸۸ که آغاز دوره ساخت و ساز مسکن مهر بود و تمرکز دولت وقت بر اجرای مسکن مهر قرار داشت، در سایر سال‌ها تا پایان ۱۳۹۱ روند صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران افزایشی بوده است.
اما از سال ۱۳۹۲ و همزمان با آغاز به کار دولت یازدهم، افت صدور پروانه ساخت در پایتخت روند نزولی در پی گرفت و این کاهشی بودن ساخت و ساز تا ۱۳۹۹ ادامه داشت.
رکود ساختمانی کشور در حالی از نیمه دهه ۹۰ با افت تولید مسکن عمیق تر شد که کارشناسان مسکن ریشه آنرا تورم ساخت و تورم مسکن عنوان می‌کنند.
نرخ رشد هزینه ساخت مسکن و همچنین نرخ رشد تیراژ تولید مسکن از سال۹۰ تاکنون نشان می‌دهد، رشد چشمگیر هزینه ساخت از سال۹۷ به بعد باعث شد حجم ساخت و ساز در پایان دهه به یک سوم ابتدای دهه برسد.
از طرفی، سه سال رشد شدید میانگین قیمت آپارتمان در کشور به عاملی برای خروج خریداران عمده (تقاضای مصرفی) از بازار تبدیل و در نهایت باعث رکود فروش برای سازنده‌ها شد.
به هر سوی وضع بازار مسکن در نیمه اول سال ۱۴۰۱ تعریف چندانی نداشت و حال به نظر می‌رسد که در نیمه دوم سال نیز به تبعیت از همین وضع نباید انتظار گشایش خاصی داشت.
البته باید تهدید دیگری را برای بخش مسکن متصور بود که خروج سرمایه‌گذاران از بخش مسکن می‌تواند یک تهدید نه فقط برای بخش مسکن بلکه برای اشتغال کشور نیز متصور شد.
فرشید پورحاجت عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که رکود تولید مسکن به یک دهه رسیده است آیا این موضوع منجر به خروج سرمایه‌گذاران از بخش ساختمان شده است؟ گفت: در صورتی که ارزیابی این بازار را بر اساس آمارهای صدور پروانه ساختمان در سال ۹۹ و ۱۴۰۰ در نظر بگیریم، باز هم داده‌های موجود نشان می‌دهد که در نیمه اول سال ۱۴۰۱، صدور پروانه ساخت با کاهش ۳۰ درصدی مواجه بوده است.
به این معنی که ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نه فقط بیشتر نشده است بلکه دچار رکود و کاهش بوده است و بسیاری از افراد سرمایه‌های خود را هم از این بخش خارج کرده‌اند.
وی تاکید می‌کند: اگر به صورت میدانی روند ساخت و ساز در شش ماه اول سال را بررسی کنید، متوجه می‌شوید شرایط تولید مسکن در قیاس با سال گذشته به دلیل ریزش حجم سرمایه‌گذاری با سختی‌های بیشتری مواجه است.
از سال ۹۷ تا به امروز، بازار مسکن با چالش‌های بسیاری مواجه بوده است که این وضع منجر به خروج فعالان و تولیدکنندگان این بازار و یا مهاجرت آنها به بازارهای دیگر شده است.
پورحاجت با اشاره به اینکه تورم اقتصاد کشور را درگیر کرده و گرانی هزینه‌های تولید مسکن از سوی دیگر منجر به رشد قیمت تمام شده تولید مسکن شده است ادامه داد: دولت باید اقدامات موثری برای جلوگیری از مشکلات بیشتر در این بخش انجام دهد چرا که ریزش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌تواند به سال آینده نیز سرایت کند.
دو عامل اصلی ایجاد مشکل در بازار مسکن، تورم و رکود هستند و در صورتی که دولت تحولی جدی در نظام بانکی خود ایجاد کند، می‌تواند اقتصاد را از تورم خارج کرده و آرامش را به بازار برگرداند.
تورم بالایی که در هزینه‌های ساخت وجود دارد و عدم تغییر سیاست‌ها باعث شده تا سرمایه‌گذاران به ترتیب از این بازار خارج شده و به بازارهای دیگری ورود پیدا کنند.
اما نکته‌ای که حائز اهمیت است این است که سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور به مراتب بیشتر از تهران تحت تاثیر اثر منفی تورم ساخت قرار گرفته است. در تهران مهم‌تر از هزینه ساخت و ساز در همه سال‌های اخیر، «قیمت زمین» بوده که بر وضع بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی اثر گذاشته است.
علت نیز روشن است؛ فراوانی زمین در شهرهای دیگر به جز تهران به مراتب بیشتر است و مساله کمبود زمین آن طور که در تهران مطرح است، در سایر شهرها مطرح نیست.
به نظر می‌رسد حالا که رکود ساختمانی به یک دهه نزدیک می‌شود تولید مسکن در تهران نیز به یک وضع بغرنج رسیده است.
داوود بیگی‌نژاد تحلیلگر حوزه مسکن در این‌باره می‌گوید: بعد از سقوط تاریخی تیراژ تولید آپارتمان در بهار امسال به سطح میانگین ۲ هزار واحد مسکونی در ماه اکنون میانگین تیراژ ماهانه ساخت مسکن در ۱۰ ماه اول امسال به ۳۳۰۰ واحد مسکونی رسیده است.
وی می‌افزاید: نیازسنجی‌هایی که اوایل دهه ۹۰ انجام شد مشخص کرد سالانه نزدیک به ۸۰ هزار واحد مسکونی لازم است در تهران ساخته شود. در حالیکه تولید فعلی نصف این رقم است. ضمن آنکه در ۸ سال گذشته متوسط تولید سالانه مسکن در تهران ۶۲ هزار واحد مسکونی بوده است.
بیگی‌نژاد تاکید می‌کند: باید تولید مسکن را جدی بگیریم اما به خاطر نوسانات و اتفاقاتی که رخ داد حاشیه سود ساخت بسیار کاهش یافت. این کاهش حاشیه سود که می‌توانست باعث سود انبوه‌ساز و سازنده مسکن از بابت ساخت مسکن شود متاسفانه کاهش یافت.
شرایط تهیه زمین و تراکم بسیار سخت شده و موجب شده تا سود ناچیزی برای سرمایه‌گذار در حوزه مسکن باقی بماند. این موضوع را زمانی می‌توانیم درک کنیم که صدور پروانه‌های ساختمانی به شدت کاهش یافته است.
حال می‌توانیم این پرسش را مطرح کنیم که این پروانه‌هایی که در ماه‌های گذشته صادر شد آیا منجر به تولید مسکن شده است؟ پاسخ در آمارهای اعلام شده کاملا مشخص است که این تولید صورت نگرفته است.
وی می افزاید: در سال نیازمند تولید ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی هستیم. در چند سال اخیر تولید ناخالص ملی به صفر رسیده است و این وعده‌هایی که برای تولید مسکن داده می‌شود یک تولید ناخالص بالایی می‌طلبد.
اما الان هزینه‌ها و بروکراسی اداری برای سازنده‌ها زیاد است که همین مساله منجر به توقف ساخت خواهد شد. دغدغه سازنده صرفا باید ساخت مسکن مدرن و به روز باشد در حالیکه همچنان در سنتی‌سازی گیر کرده‌ایم و از آجر استفاده می‌کنیم.
اتفاق نظر اکثر کارشناسان مسکن بر این است که اگر می خواهیم بخش مسکن از روزهای رکودی خود و خروج سرمایه‌گذاران از این بخش فاصله بگیرد و رونق وارد بخش تولید مسکن شود دولت چاره‌ای ندارد تا تورم مسکن و تورم ساخت را کنترل کند که البته هم تورم مسکن و هم تورم ساخت از مسیر کنترل تورم عمومی می‌گذرد.
ابتدا دولت و سپس شهرداری‌ها چاره‌ای ندارند تا با کاهش هزینه‌های ساخت مسکن و زمان صدور پروانه ساختمانی بخش مسکن را بیش از پیش کمک کنند تا سازنده‌هایی که از بازار مسکن خارج شده‌اند به بازگشت به بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی رغبت پیدا کنند و سایر سازنده‌ها نیز تشویق به ساخت و ساز شوند.
