دعاوی معاملات عادی برای اسناد تک‌برگ سبز رنگ قابل استماع در دادگاه ها نیست
لیلا ابوالفتحی
مطابق اصل ۱۲۳ قانون اساسی کشور، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مورخ ۲۶ /۲ /۱۴۰۳ از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب گردید و این قانون به منظور حل مشکلات ناشی از معاملات غیررسمی و غیرشفاف تصویب شده است و می‌تواند از مواردی چون فروش همزمان یک ملک به چند خریدار، جعل اسناد، انطباق نداشتن وضعیت واقعی ملک با مفاد قرارداد و اختلافات مرتبط با ارث و مالکیت و … پیشگیری کند.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم موظف است که شرایط اجرای این قانون را فراهم کند که به همین منظور و برای آگاه‌سازی مردم و ایجاد وحدت رویه در تفسیر و اجرای قانون، اولین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در اردیبهشت ماه برگزار شد؛ به همین بهانه سری به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور زدیم و پای توضیحات اعظم قویدل، سخنگوی این سازمان درباره این قانون نشستیم.
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با زبان ساده درباره این قانون توضیح داد: این قانون دو نکته مهم دارد اول اینکه اگر ملک شما سند مالکیت حدنگار (تک‌برگ) سبز رنگ دارد به هیچ عنوان معامله عادی انجام ندهید؛ یعنی خودتان یا در دفاتر مشاوران املاک قولنامه عادی ننویسید چراکه اگر نسبت به ملکی که دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ است، معامله عادی انجام شود و خریدار و فروشنده دچار اختلاف شوند هیچ مرجع قضایی اعم از حقوقی، کیفری به دعوای آنها رسیدگی نمی‌کند و دعوی قابل استماع نیست.
او اضافه کرد: نکته دوم اینکه اگر ملکی سند مالکیت سبز ندارد ولی سند مالکیت (سند تک‌برگ زردرنگ یا سند مالکیت دفترچه‌ای) دارد به همه مردم توصیه می‌کنم هرچه زودتر به نزدیک‌ترین دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه و سند مالکیت را تعویض کنید چون طبق قانون جامع حدنگار، هیج خدمات ثبتی به اسناد مالکیت حدنگار ارائه نمی‌شود و پس از تعویض سند مالکیت ترجیحاً در این موارد نیز معامله خود را به صورت رسمی انجام دهید و در جمع‌بندی این دو نکته باید گفت ابتدا هر ملکی که سند مالکیت دارد معامله عادی نکنید و دیگر اینکه اگر ملکی چه تجاری، زراعی و مسکونی سند مالکیت ندارد، برای گرفتن سند مالکیت ملک اقدام کنید.
قویدل درباره مراحل درخواست سند ملکی گفت: اگر ملک شما فاقد سند مالکیت است و با قولنامه عادی خریداری شده اکنون می‌توانید با مراجعه به واحد ثبتی مربوطه یا سامانه ثبت ملک به نشانی sabtemelk.ssaa.ir، درخواست صدور سند مالکیت داشته باشید و درخواست سند مالکیت در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی رسیدگی می‌شود و اگر هم ملک در روستا واقع شده و یا در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۵ هزار نفر جمعیت قرار دارد که با توجه به قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، اشخاص می‌توانند درخواست سند مالکیت دهند و بعد از طی تشریفات ثبتی آسان، سند مالکیت خود را بگیرند.
سخنگوی سازمان ثبت، درباره سامانه جدید این سازمان گفت: سامانه‌ای پیش‌بینی شده است که ان‌شالله کمتر از یک ماه آینده راه‌اندازی می‌شود و کار این سامانه این است که هر کسی ملکش فاقد سند مالکیت است یا نسبت به یک ملکی ادعایی دارد، باید ادعای مالکیت خود را ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه ثبت کند و نقشه دارای مختصات جغرافیایی ملکی که نسبت به آن ادعا دارد بارگذاری کند که سپس این درخواست‌ها تقسیم‌بندی و تعیین تکلیف می‌شوند. حال سوال اینجاست که اگر افراد ظرف این دو سال اقدام نکردند چه اتفاقی می‌افتد؟ اولاً اگر بعد از راه‌اندازی این سامانه کسی بخواهد برای املاک دارای قولنامه عادی معامله‌ای انجام دهد باید معامله‌اش در این سامانه ثبت شود ثانیاً اگر کسی نسبت به ملکی ادعایی داشته باشد ولی ظرف مدت دو سال از راه‌اندازی سامانه، ادعای خود را در سامانه درج نکند، ادعای این شخص در مقابل اشخاص ثالث با حسن نیت پذیرفته نیست و یا کسانی هستند که نسبت به اراضی ملی یا دولتی ادعایی دارند؛ اگر در مهلت مقرر این سامانه ادعای خود را ثبت نکنند، هیچ دادگاهی دعوای آنها را نمی‌پذیرد.
قویدل درباره هوشیاری مردم نسبت به کلاهبرداری تحت عنوان این سامانه هشدار داد و گفت: متاسفانه بعضاً در فضای مجازی تبلیغاتی را می‌بینیم که درباره سامانه‌ای که هنوز راه‌اندازی نشده وجوهی از مردم طلب می‌کنند که باید عنوان کرد که طبق قانون، به دستور رئیس قوه قضاییه، راه‌اندازی در روزنامه رسمی کشور و سایر رسانه‌ها برای اطلاع مردم اعلام می‌شود و هنوز این سامانه راه‌اندازی نشده است.
سخنگوی سازمان ثبت از نقش مشاوران املاک در معاملات بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام گفت: نقش اصلی مشاوران املاک انجام مذاکرات مقدماتی بین خریدار و فروشنده است. شما وقتی می‌خواهید ملکی را بخرید یا بفروشید قاعدتاً و عرفاً به مشاور املاک مراجعه می‌کنید که بنا به مشخصاتی که شما داده‌اید ملکی به شما معرفی می‌شود و طرفین معامله را به هم متصل می‌کند. مشاوران املاک از مردادماه سال گذشته می‌توانند برای معامله از سامانه سازمان ثبت اسناد املاک کشور استعلام بگیرند.
کلیه مشاوران املاکی که دارای پروانه صنفی هستند می‌توانند در هنگام معامله از طریق سکوی کاتب از سامانه ثبت الکترونیک اسناد استعلام بگیرند و اساساً اگر می‌خواهند در سامانه کاتب معامله را ثبت کنند شرط اولش استعلام است؛ سپس برای مشاور املاک دو حالت پیش‌بینی شده یکی اینکه مشاور املاک بعد از مذاکرات مقدماتی بین طرفین اگر توافق حاصل شد این توافق را در بخش پیش‌نویس قرارداد ثبت می‌کند و طرفین معامله باید ظرف ۵ روز از تاریخ تنظیم پیش‌نویس قرارداد در سامانه به دفتر اسناد رسمی مراجعه و معامله خود را ثبت کنند. پیش‌نویس قرارداد صرفاً حاوی مشخصات طرفین معامله، مشخصات ملک مورد معامله و شرط و شروط بین خریدار و فروشنده است.
لازم است که تاکید کنم که تمام مراحل به صورت الکترونیکی است و دست‌نویس نیست و اگر طرفین معامله ظرف ۵ روز به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند و معامله‌شان را ثبت رسمی نکنند، پیش‌نویس به صورت اتوماتیک از روی سامانه حذف می‌شود و یا اگر یکی از طرفین از انجام معامله منصرف شود، مشاور املاک می‌تواند پیش‌نویس را از سامانه حذف کند؛ بنابراین پیش‌نویس قرارداد هیچ الزامی برای طرفین ایجاد نمی‌کند لذا به مردم توصیه می‌شود در زمان تنظیم پیش‌نویس قرارداد، چک یا وجه نقدی رد و بدل نکند و تا زمان مراجعه به دفتراسناد رسمی دست نگه دارند.
قویدل در مورد روش دوم ثبت معاملات گفت: روش دوم قرارداد یکسان نام دارد و قراردادهای یکسان یا نمونه، آثار حقوقی دارند و با پیش‌نویس قرارداد متفاوت هستند؛ پیش‌نویس قرارداد فاقد آثار حقوقی است. قرارداد یکسان یا نمونه، قراردادهای متحدالشکل و استاندارد هستند که در تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام پیش‌بینی شده است و در حال حاضر ۱۴ نوع قرارداد یکسان یا نمونه در سکوی کاتب قرار داده‌ایم و مشاوران املاک دارای پروانه صنفی بر حسب نوع معامله، یکی از این قراردادها را انتخاب و ثبت می‌کند.
سخنگوی سازمان ثبت تاکید کرد: اگر به مشاور املاکی مراجعه کردید و مشاور املاک عنوان کرد که «به قرارداد یکسان دسترسی ندارم» یا «به سامانه کاتب دسترسی ندارم» احتمالاً این مشاور املاک پروانه صنفی ندارد؛ چون از تاریخ ششم اردیبهشت ماه سال جاری همه مشاوران املاک دارای پروانه صنفی امکان تنظیم قراردادهای یکسان را دارند.
او افزود: قرارداد یکسان در آینده به صورت خودکاربری هم در دسترس مردم قرار خواهد گرفت. در قانون پیش‌بینی شده است که اشخاص حقیقی و حقوقی بتوانند این قراردادها را خودشان هم در سامانه تنظیم کنند و دسترسی داشته باشند و سپس برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند؛ البته دو شرط مهم برای اجرایی شدن خودکاربری قراردادهای یکسان وجود دارد که نکته اول این است که در قانون پیش‌بینی شده که اگر معامله غیر عوض یعنی وجهی رد و بدل نمی‌شود امکان تنظیم قرارداد یکسان میسر نیست و قرار است یک حساب امانی و واسط توسط بانک مرکزی ایجاد شود _چیزی شبیه حساب‌های وکالتی _ که خریدار بهای معامله را در آن حساب وکالتی قرار داده و زمانی که قبول معامله توسط فروشنده اعلام شد و فروشنده تایید کرد یا رمز احراز هویت فروشنده وارد شد، وجه معامله به صورت آنی وارد حساب فروشنده شود که هنوز ساز و کار این حساب به طور کامل طراحی نشده است؛ نکته دوم این که در قانون پیش‌بینی شده است که برای انجام معاملات ملکی، استعلاماتی حسب مورد باید از برخی دستگاه‌ها از جمله شهرداری‌ها، دهیاری‌ها، جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی و یا حتی سازمان تامین اجتماعی، گرفته شود که این استعلامات آنی مستلزم دسترسی به صورت برخط به سامانه‌های دستگاه‌های مزبور است که این ارتباط برخط در خصوص برخی از این دستگاه‌ها هنوز ایجاد نشده است اما کارهای مقدماتی آن صورت گرفته و امیدواریم به زودی محقق شود.
قویدل توضیح داد: شخص خریدار، فروشنده یا موجر و مستاجر باید با دقت این قراردادهای یکسان را بررسی کنند اگر شرایط معامله‌شان با شرایط مندرج در قرارداد یکسان تطبیق دارد، نسبت به ثبت قرارداد یکسان اقدام کنند و ظرف سه ماه از تنظیم قرارداد یکسان نیز برای رفع محدودیت و ادامه فرایند به دفتر اسناد مراجعه کنند اما اگر شرطی و شروطی دارند که در این قراردادها ذکر نشده است می‌توانند مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند چون سردفتر می‌تواند هر شرایطی را اضافه یا کم کند.
او درباره آموزش مشاوران املاک در استفاده از سامانه کاتب گفت: چندین دوره آموزشی در همه استانها برای مشاوران املاک برگزار شده است و در هفتم خرداد ماه نیز همایش ملی بررسی قراردادهای یکسان با حضور روسای اتحادیه مشاوران املاک استانها به صورت حضوری و وبیناری در مشهد مقدس برگزار گردید و طرح رتبه‌بندی مشاوران املاک نیز از طرف معاون قوه قضائیه و ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پیشنهاد شد و با کمک معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استانها، بسیاری از مشاوران املاک از نظر اتصال به سامانه کاتب بازرسی شده‌اند چون به هر حال این حقوق عامه است و اگر یک مشاور املاک در نتیجه ندانستن قانون یا عمداً معامله عادی نسبت به ملک دارای سند مالکیت حدنگار سبزرنگ انجام دهد باعث ورود خلل به حقوق طرفین و پیگرد قانونی می‌شود.
برای اطلاع‌رسانی مردم هم چند سری پیامک از طرف سازمان ثبت و هم از طرف معاونت‌های اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری‌های استانها ارسال شده است و در کنار آن برنامه‌های زیادی با اصحاب رسانه داشتیم و نشست‌های خبری برگزار شده است ولی با توجه به اینکه جامعه هدف این قانون کل مردم کشور است هر چقدر که رسانه‌ها بتوانند به ما در این مسیر کمک کنند باز هم کم است و باید فعالیت بیشتری داشته باشیم.
قویدل درباره شمول این قانون برای اجاره ملک گفت: این قانون برای اجاره ملک هم هست؛ اول اینکه طبق ماده ۱ قانون الزام، قراردادهای اجاره کمتر از دو سال مشمول ماده یک این قانون نیستند یعنی برای قراردادهای اجاره کمتر از دو سال، تنظیم سند رسمی الزامی ندارد و اختیاری است و طرفین می‌توانند مانند سابق قرارداد اجاره کمتر از دو سال را به صورت عادی منعقد کنند هر چند تنظیم سند رسمی اجاره به نفع موجر و مستاجر است مثلاً موجر به راحتی می‌تواند برای تخلیه ملک از طریق اجرای اسناد رسمی اقدام کند لذا اگر موجر و مستاجر قصد تنظیم سند اجاره رسمی را دارند به دو طریق می‌توانند عمل کنند به این صورت که یا مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و سند اجاره را ثبت کنند و یا اینکه به مشاورین املاک مراجعه کرده و قرارداد یکسان اجاره را تنظیم و سپس موجر و مستاجر ظرف سه ماه از تاریخ ثبت قرارداد یکسان برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
