رکود ادامه‌دار در بازار مسکن ۱۴۰۴

اکرم رضائی نژاد

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی روبه‌رو بوده است. سال ۱۴۰۳ با رکود غیرتورمی به پایان رسید و پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که سال ۱۴۰۴ نیز با رکود معاملات، کاهش بازده سرمایه و اثرپذیری منفی از متغیرهای سیاسی همراه خواهد بود.

به گزارش عصراقتصاد، بازار مسکن سال ۱۴۰۳ را با کاهش محسوس معاملات و ثبات نسبی قیمت‌ها پشت سر گذاشت. از نیمه دوم سال ۱۴۰۲، حجم خرید و فروش‌ها به شدت کاهش یافت و رشد قیمت‌ها نیز متوقف شد. بر اساس آمارهای رسمی، تورم مسکن در تهران حدود ۱۷ درصد بود که در مقایسه با تورم کلی اقتصاد کشور (بالای ۳۰ درصد) رقم پایینی محسوب می‌شود.

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در این باره می‌گوید: در سه سال گذشته، تورم عمومی بالای ۴۵ درصد بود، اما قیمت مسکن تنها ۲۰ درصد رشد داشت. این اختلاف نشان‌دهنده کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی است. دهک‌های ۶ تا ۱۰ که پیش‌تر موتور محرکه بازار مسکن بودند، اکنون کاملاً از این بازار خارج شده‌اند.

افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری

یکی از عوامل مهم در رکود بازار مسکن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی است. تورم نهاده‌های ساختمانی در پاییز ۱۴۰۳ به حدود ۳۲ درصد رسید و این رقم در زمستان با توجه به نوسانات ارزی افزایش یافته است.

قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در سال ۱۴۰۲ برای واحدهای معمولی طرح نهضت ملی مسکن بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان در هر متر مربع بود، اما در سال ۱۴۰۳ این رقم به ۲۰ میلیون تومان رسید. با این وجود، قیمت مسکن آماده در بازار به مراتب کمتر از نرخ تمام‌شده ساخت است، که نشان‌دهنده کاهش تقاضا و مازاد عرضه در بازار است.

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، می‌گوید: در سه سال گذشته، تورم عمومی بالای ۴۵ درصد بود، اما قیمت مسکن تنها ۲۰ درصد رشد داشت. این اختلاف نشان‌دهنده کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی است. دهک‌های ۶ تا ۱۰ که پیش‌تر موتور محرکه بازار مسکن بودند، اکنون کاملاً از این بازار خارج شده‌اند

حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، معتقد است: رکود مسکن از نیمه دوم ۱۴۰۲ آغاز شد و در سال ۱۴۰۳ تشدید شد. عوامل سیاسی مانند انتخابات و تنش‌های بین‌المللی، همراه با تحریم‌ها و تورم بالا، باعث کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش شده‌اند.

صدور بی‌رویه مجوزهای ساخت‌وساز و تشدید بحران شهری

در سال‌های اخیر، تهران با بحران‌های متعددی در زمینه توسعه شهری مواجه شده که یکی از مهم‌ترین دلایل آن، صدور بی‌رویه پروانه‌های ساختمانی توسط شهرداری‌ها است. داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه املاک، با انتقاد از این روند می‌گوید: صدور بی‌رویه مجوزهای ساخت‌وساز نه‌تنها بحران مسکن را تشدید کرده، بلکه فشار بر زیرساخت‌های شهری را نیز افزایش داده است.

بیگی‌نژاد هشدار می‌دهد: اگر این روند ادامه یابد، تبعات منفی آن برای ساکنان تهران در آینده بسیار جدی خواهد بود. به‌ویژه در مناطقی مانند منطقه ۱۰ که با کمترین سرانه فضای سبز مواجه است، مشکلات بهداشتی و امنیتی افزایش خواهد یافت.

دورنمای سال ۱۴۰۴: ادامه رکود یا بازگشت رونق؟

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که رکود فعلی حداقل در نیمه اول سال ۱۴۰۴ ادامه خواهد یافت. مهم‌ترین دلایل این پیش‌بینی عبارتند از:

– کاهش قدرت خرید خانوارها: با توجه به تورم بالا و کاهش ارزش پول ملی، تقاضای موثر در بازار مسکن بسیار ضعیف است.

– اثرات سیاسی و بین‌المللی: هرگونه تنش سیاسی یا عدم توافق با قدرت‌های جهانی می‌تواند بر ثبات اقتصادی و بازار مسکن تأثیر منفی بگذارد.

– کاهش تولید مسکن: با توجه به کاهش سودآوری ساخت و ساز، انگیزه سازندگان برای اجرای پروژه‌های جدید کم شده است. این موضوع در بلندمدت می‌تواند به کاهش عرضه و افزایش قیمت‌ها منجر شود.

تنها وام موجود برای خرید مسکن در تهران، تسهیلات یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۲۲.۵ درصد است که اقساط ماهانه آن به ۲۳ میلیون تومان می‌رسد. با توجه به میانگین قیمت متری مسکن در تهران (حدود ۱۰۰ میلیون تومان)، این وام تنها برای خرید ۱۰ متر مربع کفایت می‌کند!

گودرزی در این باره می‌گوید: رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ احتمالاً نصف تورم عمومی خواهد بود. بازار مسکن دیگر مانند گذشته جذابیت سرمایه‌گذاری ندارد و تا زمانی که تقاضای واقعی افزایش نیابد، رونقی در کار نخواهد بود.

بحران وام‌های مسکن و عدم کارایی تسهیلات بانکی

این در حالیست که تنها وام موجود برای خرید مسکن در تهران، تسهیلات یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۲۲.۵ درصد است که اقساط ماهانه آن به ۲۳ میلیون تومان می‌رسد. با توجه به میانگین قیمت متری مسکن در تهران (حدود ۱۰۰ میلیون تومان)، این وام تنها برای خرید ۱۰ متر مربع کفایت می‌کند! صندوق پس‌انداز مسکن یکم که در دهه‌های گذشته به متقاضیان کمک می‌کرد، از سال ۱۴۰۰ تعطیل شده است. اوراق تسهیلات مسکن نیز به دلیل هزینه بالای تهیه اوراق و اقساط سنگین، مورد استقبال چندانی قرار نمی‌گیرد.

این شرایط باعث شده تا بسیاری از متقاضیان مسکن اولی به کلی از بازار خارج شوند و تقاضا محدود به سرمایه‌گذاران و افرادی با نقدینگی بالا شود.

آینده مبهم بازار مسکن

بازار مسکن ایران در آستانه سال ۱۴۰۴ با چالش‌های ساختاری روبه‌رو است. رکود معاملات، افزایش هزینه‌های ساخت، کاهش قدرت خرید و نبود تسهیلات بانکی کارآمد، همگی نشان‌دهنده دورنمای نامطلوب برای این بازار هستند. تا زمانی که ثبات اقتصادی برقرار نشود و سیاست‌های حمایتی مؤثر اجرا نشوند، به نظر نمی‌رسد بازار مسکن به زودی شاهد رونق قابل توجهی باشد.

به این ترتیب سال ۱۴۰۴ سال ادامه رکود در بازار مسکن خواهد بود، مگر آنکه تحولات سیاسی و اقتصادی چشم‌انداز جدیدی ایجاد کنند.