رکود تورمی در کمین بازار مسکن
مریم غدیرپور
بازار مسکن ایران در ایامی قرار گرفته که بیش از هر زمان دیگری تحتتاثیر نااطمینانیهای سیاسی، اقتصادی و انتظارات تورمی است.
این بازار که سالها بهعنوان یکی از مهمترین پناهگاههای سرمایه شناخته میشد، اکنون با مجموعهای از ریسکها روبهروست که هم رفتار خریداران مصرفی و هم تصمیم سرمایهگذاران را تغییر داده است.
از یکسو افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت نهادههای ساختمانی، دشواری تامین مالی و کاهش انگیزه سازندگان، سمت عرضه را در موقعیتی محتاطانه قرار داده است. از سوی دیگر، افت قدرت خرید خانوار، افزایش فاصله میان درآمد و قیمت مسکن، و نبود چشمانداز روشن از آینده اقتصاد، تقاضای موثر را محدود کرده است.
نتیجه این وضعیت، بازاری است که نه از رونق پایدار برخوردار است و نه از ثبات کافی برای جذب سرمایههای جدید. در چنین شرایطی، سرنوشت بازار مسکن بیش از گذشته به متغیرهای کلان و سناریوهای پیشرو وابسته شده است؛ بهگونهای که هر تغییر در فضای سیاسی و اقتصادی میتواند مسیر این بازار را از رکود نسبی به تحرک محدود یا برعکس، به انجماد بیشتر سوق دهد.
غلبه عدم قطعیت بر تصمیمات اقتصادی
در تحلیل اختصاصی «عصر اقتصاد» از وضعیت بازار مسکن، پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، دورنمای این بخش را در سال جاری متاثر از «غلبه عدم قطعیت بر تصمیمات اقتصادی» میداند.
جوزی معتقد است بازار مسکن در سال جاری نه با متغیرهای درونبخشی، بلکه با سیگنالهای سیاسی هدایت میشود. در شرایطی که اقتصاد در وضعیت «نه جنگ، نه صلح» متوقف شده، پیشبینی میشود بازار مسکن با تعمیق «رکود معاملاتی» و «انجماد سرمایه» مواجه گردد. سرمایهگذاران هوشمند در این فضا، به دلیل ریسکهای سیستماتیک و نبود افق روشن، از ورود به پروژههای جدید اجتناب میکنند که این امر در میانمدت به بحران عرضه دامن میزند.
از سوی دیگر، فشار تورم نهادههای ساختمانی و هزینههای تولید، مانع از کاهش قیمتها شده و بازار را در وضعیت رکود تورمی تثبیت میکند. جوزی تاکید دارد که اگر سناریوی «تفاهم مقتدرانه» محقق نشود، امید به بازگشت رونق سرمایهگذاری عملاً منتفی است.
در نتیجه، سرنوشت بازار مسکن در ماههای آتی، حرکت در مسیری فرسایشی است که در آن قیمتها تحت فشار هزینههای تمامشده تمایل به صعود دارند، اما فقدان قدرت خرید و نااطمینانی سیاسی، مانع از شکلگیری هرگونه رونق پایدار در معاملات خواهد شد.
پارادوکس توافق و تنش در بازار ملک
پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، با کالبدشکافی وضعیت فعلی بازار مسکن، سرایت مستقیم تنشهای سیاسی به تصمیمات خریداران را عامل اصلی تثبیت رکود تورمی میداند.
جوزی با اشاره به نوسانات زیگزاگی رفتار معاملهگران در ماههای اخیر تصریح میکند که بازار ملک در شرایط کنونی روی موجی از بیثباتی حرکت میکند؛ به طوری که با مخابره کوچکترین سیگنالهای مثبت یا احتمال توافق سیاسی، فوراً نرخهای پیشنهادی فروشندگان افزایش مییابد.
در مقابل، به محض بالا گرفتن تنشهای منطقهای و بینالمللی، بازار بلافاصله به فاز انجماد و رکود عمیق فرو میرود و عملاً هرگونه تحرک معاملاتی در آن متوقف میشود.
فرار خریداران سرمایهای از بازار برزخی
رئیس انجمن صنعت ساختمان نبود چشمانداز مشخص و ابهام در آینده متغیرهای کلان اقتصادی را عامل اصلی خروج خریداران سرمایهای از این بخش توصیف میکند.
نبود افق روشن، سرمایهگذاران را به حاشیه بازار رانده و تعداد اندک معاملات باقیمانده نیز صرفاً از جنس تقاضای مصرفی و در قالب «تبدیل به احسن» کردن واحدهای مسکونی است
جوزی بر این باور است که نبود افق روشن، سرمایهگذاران را به حاشیه بازار رانده و تعداد اندک معاملات باقیمانده نیز صرفاً از جنس تقاضای مصرفی و در قالب «تبدیل به احسن» کردن واحدهای مسکونی است. او معتقد است رونق نسبی که از اواسط سال گذشته آغاز شده و تا بهمنماه با صعود تدریجی تعداد معاملات همراه بود، تحت تاثیر شوکهای سیاسی بعدی کاملاً متوقف شد و جای خود را به ابهامات فزاینده کنونی داد.
مرز باریک ثبات قیمتی و ناتوانی خرید
به اعتقاد این فعال ارشد صنعت ساختمان، هرچند فروشندگان در واکنش به تورم نهادهها نرخهای پیشنهادی خود را بالا بردهاند، اما نبود قدرت خرید موثر مانع از جهش چشمگیر قیمتها خواهد شد. جوزی در پیشبینی ماههای آینده تاکید میکند که بازار در شرایط فعلی پتانسیل جهشهای قیمتی خارج از عرف را ندارد و به نظر میرسد تا زمان مشخص شدن جهتگیریهای سیاسی، نوعی ثبات نسبی همراه با رکود فرسایشی بر بازار حاکم باشد.
سرانجام بازار مسکن
بر اساس گفته کارشناسان آینده بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۵ را میتوان ورود به یک «دوره انجماد طولانیمدت» پیشبینی کرد. عبور قیمت دلاری مسکن از مرز ۱۳۰۰ دلار و نزدیک شدن به سقف تاریخی ۱۷۰۰ دلاری، آن هم در شرایطی که قدرت خرید خانوار بر اثر تورم نهادهها و شوکهای سیاسی اخیر به شدت سرکوب شده، زنگ خطر یک رکود فرسایشی ۱۰ تا ۱۲ فصلی را به صدا درآورده است.
با توجه به آسیبهای وارد شده به صنایع پایه (فولاد و پتروشیمی) و جهش ۸۰ تا ۱۰۰ درصدی نرخهای پیشنهادی، پیشبینی میشود بازار در ماههای آتی با «فلج معاملاتی» روبهرو شود. اگرچه انتظارات تورمی مانع از ریزش قیمتهای اسمی خواهد شد، اما شکاف عمیق میان توان متقاضی و قیمتهای پیشنهادی، معاملات را به حداقل ممکن میرساند.
در این سناریو، تنها آپارتمانهای ریزمتراژ با تقاضای محدودِ مصرفی مواجه خواهند بود و خریداران سرمایهای بهدلیل ابهام در بازدهی، از بازار عقبنشینی میکنند.
به نظر میرسد بازار مسکن پس از تجربه شوکهای اخیر، به سمت وضعیتی حرکت میکند که در آن «نقدشوندگی» به پایینترین سطح خود میرسد؛ دورانی که در آن ثبات اسمی قیمتها همراه با تورم در سایر بخشها، منجر به کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن در میانمدت خواهد شد.
دوران رونق معاملات مسکن دهه ۹۰ تکرار نمیشود
دبیر کانون سراسری انبوهسازان با اشاره به افزایش قیمت مصالح، گفت: میانگین هزینه ساخت یک ساختمان پنجطبقه در کشور به متری ۶۰ میلیون رسیده که نسبت به سال گذشته حدود ۷۰ درصد افزایش داشته است.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان در گفتگو با خبرنگار مهر درباره وضعیت بازار مسکن در شرایط کنونی کشور اظهار کرد: برخلاف برخی اظهارنظرهای غیرکارشناسی، کشور در شرایط جنگی قرار دارد و به واسطه جنگ تحمیلی و ظالمانهای که شکل گرفته، اقتصاد مسکن نیز تحت تأثیر این شرایط قرار گرفته است.
وی افزود: آنچه امروز قابل رصد است، کاهش حجم معاملات مسکن نسبت به ادوار گذشته، بهویژه در تهران و مناطقی است که بهطور مستقیم درگیر آثار جنگ هستند. البته در سایر نقاط کشور نیز نقلوانتقال و خرید و فروش مسکن با سرعت کمتری نسبت به گذشته انجام میشود که این موضوع کاملاً طبیعی است.
دبیر کانون سراسری انبوهسازان بیان کرد: در حوزه مسکن و ساختمان همچنان این تصور وجود دارد که بازار باید به شرایط دهه ۹۰ بازگردد؛ دورهای که حجم ساختوساز و معاملات مسکن در کشور بسیار بالا بود. اما به اعتقاد من، آن دوران دیگر تکرار نخواهد شد و آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده میشود، روندی طبیعی است و اتفاق غیرمنتظرهای رخ نداده است.
وی ادامه داد: در تهران تعداد معاملات کاهش یافته، اما در سایر نقاط کشور معاملات همچنان در حال انجام است. هرچند تعداد این معاملات نسبت به گذشته کمتر شده، اما اینکه گفته شود خرید و فروش در بازار مسکن متوقف شده، برداشت درستی نیست و من چنین اعتقادی ندارم.
سرمایهها از بازار مسکن به سمت طلا و ارز رفتهاند
پورحاجت درباره میزان کاهش معاملات مسکن گفت: در شرایط جنگی، سرمایه ذاتاً محتاط و محافظهکار عمل میکند و مردم معمولاً به سمت داراییهایی حرکت میکنند که نقدشوندگی بیشتری داشته باشند؛ در شرایط فعلی، بازار طلا و ارز برای حفظ ارزش سرمایه جذابیت بیشتری نسبت به بازار مسکن پیدا کرده است و دولت باید برای این موضوع برنامهریزی و تدبیر جدی داشته باشد.
وی با انتقاد از سیاستهای سالهای گذشته در حوزه مسکن اظهار کرد: سالها با تصور وجود سوداگری در بازار مسکن، تعادل این بازار را برهم زدیم و انواع مالیاتها را بر این بخش اعمال کردیم، اما در مقابل، بازارهایی مانند طلا عملاً بدون سیاستگذاری مؤثر رها شدهاند.
دبیر کانون سراسری انبوهسازان یادآور شد: بخش قابل توجهی از سرمایههایی که میتوانست وارد بخش تولید و ساختوساز شود، اکنون به سمت بازارهایی مانند طلا و ارز هدایت شده و این موضوع بر وضعیت تولید مسکن نیز اثرگذار بوده است.
