نکات طلایی قوانین آپارتماننشینی
زهرا ایرجزاده، کارشناس حقوقی
آپارتماننشینی یکی از درگیریهای زندگی امروزی در شهرهای بزرگ و صنعتی است. این مشکلات از زمانی آغاز شد که خانوادهها یکباره از زندگی سنتی خود در خانههای بزرگ با حیاط و هشتی و ایوان، فاصله گرفتند و به زندگی در آپارتمانها روی آوردند.
به گزارش خبرگزاری؛ زهرا ایرجزاده، وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه با اعلام مطلب فوق افزود: امروزه به دنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و کم کم جمله معروف «چهاردیواری اختیاری» که خاص خانه های ویلایی و مستقل بود، جای خود را به نوعی نظم پذیری در یک خانواده بزرگتر به نام مجتمعهای مسکونی داده است.
او تصریح کرد: گرچه مالکيت حقي است که قانون به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي وانحصاري از ملک خود را دارد، ولي در کلیه مجموعه های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به گونهای باشد که به حقوق همسایگان آسيبي نرساند. بر این اساس ؛ کسب آگاهی و رعایت نکات ذیل کمک شایانی به حفظ حقوق و آرامش میکند.
1-تعهدات مربوط به مالک يا مستاجر در اداره ساختمان هاي مشمول قانون تملک آپارتمانها يکسان است و استفاده کننده قانوني خواه مالک يا مستاجر در اين باره متعهد است.
2- قسمتهاي مشترک مجتمع هاي آپارتماني شامل زمين، تاسيسات مشترک مانند سيستم گرمايش و سرمايش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک ، انبار مشترک، لوله ها و سيم هاي برق، اسکلت ساختمان، بام، راهرو و راه پله ها، درب و پنجره ها در قسمتهاي عمومي، رختشوي خانه، حيات، محوطه ساختمان که بخشي از ملک است، حيات خلوت، اتاق سرايدار، نماي ساختمان، انبار عمومي و تلفن مرکزي و به اصطلاح مشاعات ساختمان است.
هر آنچه که مطابق صورت جلسه تفکيک آپارتمانها اختصاص به آپارتمان خاصي ندارد مشترک و مورد استفاده همه مالکان و متصرفان قانوني است. اين قسمت ها غيرقابل انتقال است و هر مالکي يا قائم مقام او با توجه به مالکيت خود و مساحت آپارتمانش در آن به صورت مشترک و مشاعي سهيم است.
3-قسمتهاي اختصاصي هر ساختمان شامل قسمت هايي است که براي آن سند مالکيت جداگانه با تعيين مالک صادر شده يا به صورت عرفي اختصاص به يکي از مالکان دارد. پارکينگ و انباري اگر به صورت رسمي يا عرفي متعلق به يک آپارتمان باشد متعلق به آن و مالکش است و در غير اين صورت بايد به صورت مشترک با توافق مالکان ديگر بهرهبرداري شود.
4-هزينههاي مشترک، هزينه هايي است که براي استفاده، حفظ و نگهداري عادي ساختمان و تاسيسات و تجهيزات و هچنين هزينه هاي اداري و حق الزحمه مدير يا مديران ساختمان پرداخت ميشود.
اين هزينه ها شامل مواردي همچون رنگ آميزي ديوارها و نرده هاي مشترک و سرايدار در صورت استفاده و ديگر موارد هزينههاي مربوط به بخشهاي مشترک ميشود. سهم هر يک از مالکين از مخارج با نسبت مساحت اختصاصي هر آپارتمان به کل بخشهاي اختصاصي ديگران تعيين و از هر آپارتمان دريافت ميشود. هزينه هاي مشترک هم با تساوي از همگان دريافت ميشود.
بديهي است اگر بر مبناي قانون و عرف قسمتي از بخشهاي عمومي مشترک مورد استقاده اختصاصي کسي يا کساني است، بايد هزينه هاي آن را استفاده کننده بپردازد.
در این حال امکان قانوني هم براي تنظيم قرارداد بين مالکين براي چگونگي محاسبه سهم هر مالک در هزينه ها وجود دارد. همچنين مالکين مي توانند توافق کنند که برخي از آن ها هزينه هاي بخشي از ساختمان را به صورت انحصاري تقبل کنند.
5- نماي ساختمان بخش مشترک آن و متعلق به همه مالکين هستند. آن بخش از ورودي آپارتمان ها و سردرب آن ها که در ظاهر و زيبايي موثر و پيداست، جزء مشاعات و بخش مشترک محسوب ميشود. بنابراين هيچ تغيير و اصلاحي در اين موارد نبايد بدون موافقت ديگر مالکين انجام شود.
6- در هر ساختمان مشمول قانون تملک آپارتمان ها که مالکين بيش از سه نفر باشند، بايد مدير يا مديراني توسط مجمع عمومي مالکين انتخاب شود. اداره و حفظ ساختمان، دريافت و پرداخت هزينه ها، بيمه آتش سوزي ساختمان، تعيين سهم هر آپارتمان در هزينه ها و اعلام آن، خودداري از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه طلب از بدهکاران از جمله با طرح دعوي در دادگستري و مراجعه به اداره ثبت.
7- پرداخت نکردن هزينه هاي مشترک از جمله مشکلات مهمي است که مالکين و مديريت ساختمان با آن مواجه ميشود. به طور معمول با ابلاغ نامه يا نصب فهرست بدهي ها در ساختمان از بدهکار خواسته ميشود که بدهي خود را بدهد. اما قانون به مدير اين اختيار را داده است که با ارسال اظهارنامه و يا مراجعه به دادگاه اين طلب را دريافت کند.
در صورت خودداري مالک يا استفاده کننده آپارتمان از پرداخت بدهي، مدير مي تواند دسترسي بدهکار را به خدمات مشترک مانند برخورداري از سرمايش، گرمايش و برق و آب مشترک را ناممکن کند. همچنين در صورت عدم امکان قطع دسترسي بدهکار، مدير مي تواند با مراجعه به دادگاه و رسيدگي خارج از نوبت، درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار کند.
در عين حال نه تنها مدير مي تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائيه و توقيف اموال بدهکار – هم مالک و هم استفاده کننده – را بدهد بلکه امکان دريافت خسارت تاخير پرداخت بدهي را دارد.
