یخبندان در فصل داغ جابجایی

مریم غدیرپور

جنگ ۱۲ روزه تأثیرات گسترده‌ای بر بازار مسکن و اجاره بها داشت. این تأثیرات شامل کاهش تقاضا، کاهش قیمت‌ها، افزایش نااطمینانی و رکود بازار است.

بطوری که در فصل داغ اجاره بها به گفته برخی مشاوران املاک جابجایی ها هم در رکود رفته و مستاجران مناطق نا امن زودتر از موعد اقدام به تخلیه کرده و پیدا شدن جایگزین را برای این خانه ها با مشکل مواجه کرده است.

به اعتقاد متخصصان بازار مسکن از سوی دیگر، در مناطق امن‌تر، ممکن است تقاضا افزایش یافته و بازاراین مناطق بطور نسبی از رکود خارج شده باشد. اما جنگ باعث شده که قیمت مصالح ساختمانی و نیروی کارگر غیر متخصص به طور چشمگیری در شهرهایی چون تهران افزایش یافته و کار را برای سازندگان مسکن سخت کند. علاوه بر این جنگ ۱۲ روزه  به تخریب زیرساخت‌ها، افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و کمبود مصالح ساختمانی و افزایش قیمت تمام شده منجر شده است.

همچنین جنگ باعث خروج سرمایه ها از بازار مسکن شده، زیرا نگرانی‌ها از ادامه پیدا کردن جنگ باعث شد تا گمانه‌زنی‌هایی درباره اختلال در زنجیره تامین نفت و گاز، تاثیرات اقتصادی و افزایش تورم ایجاد شود. طبق گزارش سازمان‌های مختلف، قیمت مصالح قبل از جنگ یعنی حدود ۳ ماه گذشته حدود ۲۰% افزایش پیدا کرده بود و با شروع درگیری‌ها، تاثیر جنگ بر بازار مسکن بیشتر شده است. در همین رابطه عصر اقتصاد تاثیر جنگ بر بازار مسکن و اجاره بها را از نگاه کارشناس مربوطه جویا شده است.

بازگشت ودیعه محوری به بازار اجاره بها

محمد امزاجردی، کارشناس امور ملکی در مورد تاثیر جنگ بر بازار اجاره بها در فصل پر متقاضی تابستان می گوید: با ناامن شدن بازارهای مالی و تحمیل تورم افزوده، به دنبال جنگ بر خلاف سالهای گذشته مالکان اغلب تمایلی به دریافت اجاره ندارند و در عوض تمایلات به افزایش پول پیش یا همان ودیعه مسکن سوق پیدا کرده است.

جنگ باعث شده تا در ماه های خرداد، تیر و احتمالا مرداد موجران و مستاجران به تمدید اضطراری ملک روی بیاورند

اما نکته مهم اینجاست که جنگ باعث شده تا در ماه های خرداد، تیر و احتمالا مرداد موجران و مستاجران به تمدید اضطراری ملک روی بیاورند. زیرا در شرایط غیر قابل پیش بینی برقرای ثبات در افزایش اجاره بها و نقل و انتقالات در فصل داغ جابجای ها ارجحیت دارد .

وی در ادامه می افزاید: تمدید اضطراری در شرایطی صورت گرفته که بازار منتظر مشخص شدن احوال سیاسی کشور است.

همین موضوع موجب شده که بازار اجاره بها در پر رونق ترین فصل خود در آرامش یا حتی می توان گفت رکود باشد. لازم به ذکر است که مردم ایران به دلیل داشتن فرهنگ همدلی موجران سعی کرده اند در شرایط بحران بر مستاجران سخت نگیرند.

لذا این تمدید اضطراری از سویی به علت مدارای موجران با مستاجران در زمان جنگ و از سوی دیگر به علت واهمه موجران از تخلیه واحد‌های مسکونی و نیافتن مستاجر مناسب در این زمان رخ داده است. زمان کوتاهی از پایان جنگ ۱۲ روزه می‌گذرد و طبیعتا اظهارنظر در خصوص تبعات جنگ بر بازار اجاره بها زود است.

نه؛ به ریسک خالی ماندن خانه

این کارشناس امور ملکی در خصوص تعیین سقف ۲۰ درصد افزایش در شهرهای کوچک، همچنین تعیین سطح افزایش اجاره ۲۵ درصدی در شهر تهران توسط دولت و تاثیرآن بر بازگشت رونق به بازار اجاره بها اذعان کرد: با توجه به این مصوبه، افزایش قیمت اجاره در شهر تهران بیش از ۲۵ درصد تخلف بوده و هیچ موجری حق تحمیل افزایش قیمت اجاره بیش از این نرخ به مستأجر را ندارد.

حال آنکه بنا به دلایل ذکر شده نظیر جنگ اغلب موجران ترجیح داده اند که ریسک خانه خالی را با تمدید قرارداد به حداقل برسانند.

معاملات مسکن در پسا جنگ

امزاجردی در پاسخ به این پرسش که وضعیت بازار مسکن با توجه به اتفاقات اخیر را چگونه پیش بینی می کنید می افزاید: باید متذکر شوم پیش از جنگ هم بازار مسکن در رکود کامل بود و قیمت واقعی مسکن از طلا و سکه عقب مانده بود؛ اما با تنش های خاورمیانه این عقب افتادگی بیشتر شد تا جایی که عرضه از تقاضا پیشی گرفته است. حتی برخی مطالعات میدانی بیانگر کاهش ۸ تا ۱۲ درصدی قیمت مسکن در تهران هستند.

باید صادقانه بگویم اگر اوضاع سیاسی کشور روی ریل ثبات قرار نگیرد شاهد رکورد تورمی ادامه دار در بخش مسکن و پس از آن کاهش عرضه باشیم. زیرا اقتصاد ایران به شدت دنباله رو سیاست هست و تا زمانیکه مردم احساس امنیت نکنند؛ سرمایه گذاری کلان در بخش مسکن کم رنگ خواهد ماند.

پیش از جنگ هم بازار مسکن در رکود کامل بود و قیمت واقعی مسکن از طلا و سکه عقب مانده بود؛ اما با تنش های خاورمیانه این عقب افتادگی بیشتر شد تا جایی که عرضه از تقاضا پیشی گرفته است

بطور معمول قیمت هر متر مربع مسکن در شمال شهر به نوعی تعیین کننده نرخ مسکن در سایر مناطق تهران بود اما اکنون بیشترین افت قیمت مسکن متعلق به شمال شهر است و این موضوع  بطور کلی بر شرایط مسکن بازار مسکن تاثیر گذاشته و روند آن رانزولی کرده است.

کلام آخر

کارشناسان معتقدند بازار مسکن در حال حاضر شرایط خاص پس از جنگ را پشت سر می گذارد. در حالی که در حدود یک دهه، به صورت مداوم قیمت مسکن افزایش داشت، اما اکنون شرایطی پیش آمده که ریسک و مخاطره دارایی های ملکی زیاد شده یا در واقع ریسک سیاسی داشتن دارایی ملکی افزایش یافته چون نقدپذیری این دارایی یا نقد شوندگی آن کم شده است.

بنابراین سرمایه ها به سمت بازارهای دیگر سرازیر می شود و کلاً سطح تقاضا نیز با اخراج مهاجران کاهش پیدا کرده و لذا افت قیمت دور از انتظار نیست.