اجارهنشینها در تله قراردادهای غیررسمی
مریم غدیرپور
با وجود اعلام سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها، واقعیت بازار نشان میدهد که بسیاری از مالکان همچنان الزامی برای تبعیت از دستور دولت احساس نمیکنند و این نرخ عملاً در حد یک شعار باقی مانده است.
دلیل اصلی این وضعیت، فاصله زیاد میان بخشنامههای رسمی و منطق واقعی بازار اجاره است. موجران قیمت را فقط بر مبنای تورم رسمی تعیین نمیکنند، بلکه عواملی مانند ارزش ملک، موقعیت محله، هزینههای نگهداری، نرخ ارز، انتظارات تورمی و مهمتر از همه میزان عرضه و تقاضا در تصمیمگیری آنها اثر دارد.
از سوی دیگر، محدود شدن حق مذاکره میان موجر و مستأجر، اجرای این سیاست را دشوارتر کرده است. در بسیاری از موارد، مالکان یا به دنبال افزایش بیشتر ودیعه و اجاره هستند یا با استناد به استثناهای قانونی، مسیرهای غیررسمی برای تخلیه یا تغییر قرارداد را دنبال میکنند. در نتیجه، به جای کنترل بازار، اختلافات بیشتر شده و پروندههای قضایی افزایش یافته است.
کمبود عرضه مسکن نیز فشار را تشدید کرده و باعث شده مستأجران در موقعیت ضعیفتری قرار گیرند. بنابراین تا زمانی که عرضه افزایش نیابد و قیمتگذاری واقعی و شفاف نشود، سقف ۲۵ درصدی بیش از آنکه یک سیاست اجرایی باشد، در حد یک دستور روی کاغذ باقی خواهد ماند.
عصر اقتصاد بازار اجارهبها را به صورت میدانی بررسی کرده و برای آگاهی از وضعیت واقعی بازار، به سراغ مشاوران املاک و شماری از مستأجران رفته است.
در این گزارش، روایتها و دیدگاههای فعالان بازار و خانوارهایی که این روزها با فشار اجارهخانه روبهرو هستند، از نزدیک بازتاب داده شده تا تصویری روشنتر از شرایط موجود ارائه شود. آنچه در ادامه میخوانید، حاصل گفتوگو با افرادی است که مستقیماً درگیر نوسانهای بازار اجارهاند و میتوانند واقعیتهای این بازار را فراتر از آمار و بخشنامهها توضیح دهند.
نقش قیمتسازی مجازی در التهاب بازار مسکن
محمد امزاجردی، مشاور املاک در منطقه ۶ تهران، در گفتوگو با خبرنگار عصر اقتصاد با اشاره به نابسامانیهای اخیر بازار اجاره و مسکن، تأکید کرد که یکی از مهمترین ریشههای التهاب فعلی، غلبه قیمتهای پیشنهادی بر قیمتهای واقعی معاملات است.
او گفت امروز هر فردی میتواند بدون هیچ مبنای کارشناسی، قیمت دلخواه خود را در پلتفرمهای آنلاین ثبت کند؛ قیمتی که نه بر اساس معامله واقعی تعیین شده و نه کسی درباره چرایی آن پاسخگو است. با این حال، همین ارقام به تدریج در ذهن مردم و فعالان بازار اثر میگذارد و فضای روانی بازار را تغییر میدهد.
امزاجردی افزود: مشکل از جایی آغاز میشود که این قیمتهای اسمی و پیشنهادی، کمکم جای قیمتهای واقعی و معاملاتی را میگیرند. در نتیجه، مالک یا موجر با دیدن چند آگهی مشابه تصور میکند ملک او نیز باید با همان رقم عرضه شود، حتی اگر در عمل هیچ معاملهای با آن قیمتها صورت نگرفته باشد. به گفته او، همین روند موجب شکلگیری موجهای کاذب قیمتی در برخی محلهها شده است.
مشاوران منعکسکننده واقعیت بازارند
وی تأکید کرد که مشاوران املاک دارای مجوز، قیمتساز نیستند، بلکه منعکسکننده واقعیت بازارند. مشاور املاک با استناد به فایلهای مشابه، معاملات روزهای گذشته و شناخت دقیق از شرایط هر محله، به مالک و مستأجر اعلام میکند که چه نرخی با واقعیت همخوانی دارد. امزاجردی تصریح کرد بازار از دستور و بخشنامه تبعیت نمیکند و نمیتوان با تعیین عدد ثابت برای همه مناطق، رفتار بازار را کنترل کرد. به باور او، تنها راه آرامسازی بازار، افزایش عرضه، شفاف شدن اطلاعات معاملات و جلوگیری از قیمتسازی در فضای مجازی است.
سقف تعیینشده بی معناست
علی آوندی در گفتوگو با خبرنگار عصر اقتصاد با اشاره به وضعیت دشوار مستأجران گفت: صاحبخانه من به صراحت اعلام کرده که قصد ندارد از سقف تعیینشده برای افزایش اجارهبها تبعیت کند و دلیلش را هم تأمین هزینه عروسی فرزندش میداند. او میگوید برای برگزاری مراسم و تهیه مقدمات ازدواج، به پول بیشتری نیاز دارد و به همین خاطر از من ودیعهای بالاتر از حد انتظار خواسته است. این در حالی است که منِ مستأجر نه توان چنین افزایشی را دارم و نه در عمل راهی برای چانهزنی واقعی باقی مانده است.
او افزود: مشکل فقط رقم بالای ودیعه نیست. صاحبخانه تأکید کرده که قرارداد جدید نباید در سامانه ثبت شود و ترجیح میدهد توافق به شکل غیررسمی انجام شود. به گفته آوندی، این مسئله نگرانیهای زیادی ایجاد میکند، چون وقتی قرارداد در مسیر رسمی ثبت نشود، حقوق مستأجر عملاً در معرض تهدید قرار میگیرد و امکان پیگیری بعدی هم سختتر میشود. او همچنین گفت که مالک از او چک تخلیه خواسته؛ درخواستی که برخلاف قانون است، اما بسیاری از مستأجران به دلیل ترس از دست دادن خانه ناچار به پذیرش آن میشوند.
آوندی ادامه داد: مستأجر امروز میان چند فشار همزمان گرفتار شده است؛ از یک طرف با درخواستهای خارج از چارچوب قانونی روبهروست و از طرف دیگر با کمبود شدید فایل اجاره مواجه است. به گفته او، در هفتههای اخیر فایلهای مناسب اجاره در بسیاری از محلهها به شدت کاهش یافته و همین کمبود عرضه، دست مالکان را برای تحمیل شرایط سختتر باز گذاشته است. وقتی تعداد خانههای قابل اجاره کم میشود، مستأجر عملاً قدرت انتخاب خود را از دست میدهد و مجبور میشود برای از دست ندادن سرپناه، شرایطی را بپذیرد که شاید نه منصفانه باشد و نه قانونی.
او در پایان تأکید کرد: تا زمانی که عرضه مسکن اجارهای افزایش پیدا نکند و نظارت مؤثر بر ثبت قراردادها و رفتارهای خلاف قانون وجود نداشته باشد، مستأجران همچنان بازنده اصلی این بازار ملتهب خواهند بود.
کلام آخر
بازار اجاره در حالی با سقف رسمی ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها مواجه است که شواهد میدانی نشان میدهد این سیاست در عمل کارایی محدودی دارد و بسیاری از مالکان خود را ملزم به رعایت آن نمیدانند.
فاصله میان بخشنامههای دولتی و واقعیتهای اقتصادی، از تورم و نرخ ارز تا کمبود عرضه و هزینه نگهداری ملک، باعث شده قیمتها بر اساس منطق بازار تعیین شوند نه دستور.
در این میان، پلتفرمهای آنلاین نیز با انتشار قیمتهای پیشنهادی و غیرکارشناسی، انتظارات تورمی را تشدید کرده و در برخی مناطق به قیمتسازی دامن زدهاند.
مشاوران املاک میگویند مرجع واقعی قیمت، معاملات ثبتشده است نه آگهیها. از سوی دیگر، مستأجران با کاهش فایلهای اجاره، رشد ودیعه، قراردادهای غیررسمی و حتی درخواستهای خلاف قانون مانند چک تخلیه روبهرو هستند.
برآیند این شرایط نشان میدهد بدون افزایش عرضه، شفافیت اطلاعات و نظارت مؤثر، شکاف میان قانون و بازار عمیقتر خواهد شد.
