خانه‌ای که سرپناه نمی‌شود
طرح فروش متری مسکن در بورس برای حفظ و ارزش سرمایه است و کسی از این طریق خانه‌دار نمی‌شود
اکرم رضائی‌نژاد
در ۲۶ مهر امسال پذیره‌نویسی ۳۰ میلیون واحد سرمایه‌گذاری نخستین صندوق املاک و مستغلات در فرابورس ایران شروع شد و ۲۳ آبان، مدیریت عملیات بازار فرابورس ایران با انتشار اطلاعیه‌ای از آغاز معاملات ثانویه نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خبر داد.
به گفته عشقی، رئیس سازمان بورس، با توجه به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، کسی که بخواهد در این بازار سرمایه‌گذاری کند، نیاز به سرمایه هنگفت دارد؛ اما در صندوق سرمایه‌گذاری املاک، سرمایه‌گذار با هر مبلغی می‌تواند در این بازار وارد شده، از سود این بازار بهره ببرد و به مرور سرمایه خود را افزایش دهد.
از سوی دیگر احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد نیز با اشاره به هزینه بالای خانه‌دارشدن در ایران، گفته است بررسی‌های انجام‌شده نشان از آن دارد که بیش از یک‌سوم یعنی نزدیک به ۴۰ درصد هزینه خانوارها در بخش مسکن صرف می‌شود و در زمینه عرضه مسکن سال‌هاست عقب‌ماندگی وجود داشته و دسترسی مردم دشوار شده است. به گفته وی نخستین فایده صندوق املاک و مستغلات این است که سرمایه‌گذاران می‌توانند به‌صورت تدریجی سرمایه‌های خود را وارد حوزه مسکن کنند.
مزیت دوم راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات، فراهم‌کردن شرایطی برای شرکت‌ها، تولیدکنندگان و فعالان اقتصادی است که از حجم بالای املاک و مستغلات برخوردار بوده و نیاز به نقد‌کردن این دارایی‌های منجمد‌شده دارند.
زمانی که در ترازنامه دارایی و بدهی به حجم بالایی دارایی برخورد می‌کنیم که اتفاقا هیچ کمکی به سودآوری نکرده‌اند. از‌این‌رو می‌توان از امکان فروش واحدها و افزایش نقدشوندگی آنها از طریق صندوق‌های مذکور برخوردار شد.
ایده فروش متری مسکن از سال‌ها پیش در ایران مطرح شده، اما به سرانجام مشخصی نرسیده بود. بر اساس این ایده، افراد می‌توانند با هر میزان پول، سهام بخشی از یک واحد مسکونی را بخرند و به تدریج صاحب یک واحد مسکونی کامل شوند.
مهدی حاجی‌وند، کارشناس بازار سرمایه درباره این طرح می‌گوید: چندسال است که طرح فروش متری مسکن مطرح شده، استدلال آن هم این است که می‌گوید با توجه به تورمی که در بازار مسکن وجود دارد عده‌ای دوست دارند در این بازار سرمایه‌گذاری کنند یا اینکه می‌خواهند خانه بخرند اما پول کافی را ندارند، بنابراین خانه به صورت متری به آنها فروخته شود که ایده قشنگی است.
او می‌افزاید: بالاخره امسال در بازار سرمایه، صندوق املاک و مستغلات، پذیره نویسی شد و معاملات ثانویه آن در حال انجام است. براین اساس مثلا شما یک سرمایه‌گذار هستید و فکر می‌کنید بازار ملک می‌تواند نسبت به تورم سود بیشتری به شما بدهد اما پولتان به اندازه‌ای نیست که ملک بخرید، پس یک واحد، دو واحد یا ده واحد از این صندوق خریداری می‌کنید که به تناسب رشد بازار مسکن این سهم‌ها هم رشد می‌کند و سود می‌دهد. از طرف دیگر کسی که می‌خواهد خانه بخرد اما پولش کافی نیست، می‌تواند این واحدها را بخرد.
از تورم هم جا نمی‌ماند و پولش را هم در قلکی تحت عنوان بازار مسکن در بورس می‌ریزد. وقتی این واحدها به عدد قابل توجهی برسند، می‌تواند بفروشد و در بازار مسکن، ملک مورد نظر را خریداری کند.
بنابر این اتفاق، اتفاق خوبی است که تاکنون تجربه نشده بود. به نظر می‌رسد باید از این کارها در بازار سرمایه بیشتر انجام دهیم تا ثمراتش را ببینیم.
این کارشناس بازار سرمایه با تاکید بر لزوم حمایت از سازندگان اظهار می‌کند: نکته قابل بحث در این زمینه این است که متاسفانه ما در بازار مسکن فقط طرف تقاضا را تحریک می‌کنیم این در حالیست که در این حوزه در دنیا اتفاقا طرف عرضه را تحریک می‌کنند.
یعنی به سازنده‌ها وام‌های کم بهره می‌دهند و مراودات اداری را تسهیل می‌کنند که آنها پشت سر هم خانه بسازند. بنابر این وقتی خانه زیاد داشته باشید، تقاضا را پاسخ می‌دهید و دیگر مشکلی در این مورد ندارید.
ما وام مسکن می‌دهیم اما وقتی سازنده‌ها می‌خواهند وام بگیرند اذیتشان می‌کنیم. باید به عنوان یک مُسکن از این صندوق‌ها در حوزه مسکن یاد کنیم اما در نهایت کار درست این است که هوای سازنده‌ها را داشته باشیم، تشویقشان کنیم، تسهیلات بدهیم و هزینه تمام شده ساخت مسکن را کاهش دهیم.
در دنیا اقداماتی در این حوزه صورت گرفته است که در کشور ما انجام نمی‌شود. مثلا مالیات بر عایدی سرمایه چیزی است که می‌گوید اگر من امروز پرایدی خریدم ۲۰۰ میلیون تومان و فردا فروختم ۲۰۵ میلیون تومان یعنی دلالی می‌کنم و به هوس سود در این بازار بودم یا مثلا خانه‌ای خریداری کردم و از این جنس کارها کردم، این نشان می‌دهد که من مصرف‌کننده واقعی نیستم و دلالی می‌کنم.
مثلا املاکی هستم، خانه‌ای را می‌خرم ۳ میلیارد تومان و فردا ۳۲۰۰ میلیارد تومان می‌فروشم، از این راه سود میبرم و مالیات هم نمی‌دهم.
حاجی‌وند ادامه می‌دهد: در دنیا طرح مالیات بر عایدی سرمایه را اجرا می‌کنند و می‌گویند کسانی که در کوتاه مدت اقدام به چنین خرید و فروش‌هایی کنند بعضا ۳۰تا ۵۰ درصد کل معامله را باید مالیات بدهند بنابراین هیچ کس دنبال این کار نمی‌رود و از این جهت هم می‌توانیم هیجانات بازار مسکن را تا حدودی کنترل کنیم.
متاسفانه چندین سال است که طرح مالیات بر عایدی سرمایه به مجلس رفته اما هنوز تصویب و اجرا نشده است.
از طرف دیگر، در دنیا مثلا در کشور آلمان شهرداری فرم مفصل ۲۵-۳۰ صفحه ای شامل اطلاعات و موقعیت‌های مکانی ملک طراحی می‌کند که می‌گوید از خانه شما تا بیمارستان چقدر راه است، تا بزرگراه چقدر راه است، چه مصالحی دارد، چند سال ساخت است.
همه این موارد را در نظر می‌گیرد تورم را هم در نظر می‌گیرد، در نهایت اعلام می کند در محدوده خیابان فلان تا فلان، میانگین قیمت مسکن باید چقدر باشد که با توجه به گزینه‌ها ممکن است در نوسان باشد.
هر ۲سال یکبار نیز این اطلاعات را به روز می‌کند. حال اگر ما این مجموعه عوامل را دست به دست دهیم در کنار بازار سرمایه به نظر می‌رسد تا حدودی بتوانیم مشکلات بازار مسکن را حل کنیم.
او درباره خانه‌دار شدن افراد از طریق این طرح می‌افزاید: قطعا عرضه ملک در بورس به خانه‌دار شدن شما منجر نمی‌شود و این طرح نمی‌تواند به خودی خود کاری انجام دهد. این طرح برای صندوق هاست یعنی مثلا شما به عنوان یک سرمایه‌گذار بزرگ ملکی دارید که مثلا ۱۰۰ میلیارد تومان می‌ارزد، ۱۰۰ میلیارد تومان را به تعداد واحدهای صندوق‌های سرمایه‌گذاری تقسیم می‌کنید مثلا ۲۰۰ میلیون واحد صندوق سرمایه‌گذاری می‌شود.
پس این طرح به درد کسی می‌خورد که پول مازاد دارد یا خانه ندارد ولی می‌خواهد در بازار ملک سرمایه‌گذاری کند به دلیل اینکه تورمی که در بازار ملک است شامل سرمایه‌اش شود. مگر اینکه شما به قدری واحد بخرید که به مرور مثلا ۵ میلیارد تومان بشود بعد واحدها را بفروشید و در بازار ملک بخرید. اما اینکه کسی بخواهد از این طریق خانه‌دار شود نه واقعا این اتفاق نمی‌افتد.
حاجی‌وند درباره اینکه چندی پیش جواد فلاح، مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران گفته بود “قیمت هر اوراق سلف موازی، متناسب با ارزش حدودی واحد طبقه همکف که از همه بزرگتر و نقشه ضعیف دارد تعیین می‌شود و در زمان سر رسید اگر واحد بزرگتر و بهتری انتخاب شود باید مابه‌التفاوت آن را بپردازد”، می‌گوید: ما هنوز به مرحله‌ای نرسیده‌ایم که بخواهیم چنین طرح‌هایی را اجرا کنیم.
مثلا من به شما می‌گویم که قصد دارم یک پروژه ۱۰۰ واحدی را در شهرک غرب احداث کنم، مثل پیش فروش واحدهای آن را می‌فروشم ولی خیلی ساختارمندانه. مثلا متری یک میلیون تومان هر کس هر متراژی خواست آنجا بخرد و شما متناسب با پولی که دارید یا تعداد واحدهایی که مد نظرتان است واحدها را خریداری می‌کنید و پول را به صندوق می‌دهید.
سازنده بدون اینکه بهره بانکی بدهد و مشکلات این‌چنینی داشته باشد آن را برمی‌دارد، واحدها را می‌سازد و زمان تحویل متناسب با متراژ شما یا پولتان را می‌دهد یا شما مابه‌التفاوتش را پرداخت می‌کنید و واحد را تحویل می‌گیرید. این یکی از طرح‌ها بود اما من فکر می‌کنم در حال حاضر فعلا اجرایی نمی‌شود.
او با انتقاد از شرایط کنونی بازار مسکن بیان می‌کند: تاکنون متولیان امر به ویژه متولیان بازار مسکن در کشورمان نتوانسته‌اند از ظرفیت‌های بازار سرمایه برای سر و سامان دادن به بازار مسکن استفاده کنند.
برای ساماندهی بازار مسکن باید کلی عوامل کنار هم بیاید یعنی از ظرفیت‌های بازار سرمایه استفاده شود، مالیات بر عایدی سرمایه را در نظر بگیریم، از تجربیات آلمان برای قیمتگذاری استفاده کنیم، به سازندگان منابع بدهیم و … این کلیت اگر دست به دست هم دهند، می‌توانند موفق باشند والا ما طرح مسکن مهر و ملی را هم داشتیم چقدر این دو تا طرح توانستند بازار را سامان بدهند؟ توانستند مانع از افزایش بیشتر شوند اما نتوانستند بازار را کنترل کنند. عزم و اراده در این حوزه کم است و در بعضی از موارد سواد هم نداریم و نهایتا این اتفاقاتی می‌شود که شاهدش هستیم.
این کارشناس بازار سرمایه با تاکید بر افزایش اقدامات بازار سرمایه در حوزه مسکن می‌افزاید: اقدامی که بازار سرمایه می‌تواند برای سازندگان انجام دهد و باید این اتفاق بیفتد تامین مالی ارزان، سریع و شفاف برای تولیدکننده‌هاست.
