رویای خانه دار شدن زیر فشار تورم
مریم غدیرپور
وقتی آمار افکارسنجی مرکز پژوهشهای مجلس را کنار وضعیت واقعی بازار مسکن میگذاریم، یک تصویر نگرانکننده شکل میگیرد. طبق این افکارسنجی، ۸۴ درصد مردم گفتهاند در یک سال آینده اصلاً احتمال خرید خانه ندارند.
همین عدد بهتنهایی نشان میدهد که امید به خانهدار شدن در میان بخش بزرگی از جامعه کمرنگ شده است. وقتی دادههای سالهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴ هم بررسی میشود، میبینیم این احساس ناتوانی در خرید مسکن تقریباً در همه این سالها در سطح بالایی باقی مانده است.
واقعیت بازار هم همین را تأیید میکند. قیمت مسکن در چند سال گذشته چند برابر شده و سرعت رشد آن خیلی بیشتر از افزایش درآمد مردم بوده است. در چنین شرایطی یک خانواده معمولی اگر حتی چند سال هم پسانداز کند، باز هم به قیمت یک خانه معمولی نمیرسد و مدام از بازار عقب میماند.
از طرف دیگر، افزایش اجارهبها فشار بیشتری به مستأجرها وارد میکند و بخش بزرگی از درآمد خانوار صرف پرداخت اجاره میشود. وقتی بیشتر پول صرف هزینههای جاری میشود، عملاً فرصتی برای پسانداز باقی نمیماند.
در چنین فضایی طبیعی است که خانهدار شدن برای بسیاری از جوانها و خانهاولیها بیشتر شبیه یک رؤیای دور به نظر میرسد و خیلیها فعلاً فقط به ادامه مستأجری فکر میکنند.
عصر اقتصاد در گفتوگویی با ایرج رهبر، عضو انجمن انبوهسازان ایران، به بررسی دلایل رؤیایی شدن خرید مسکن بهویژه در کلانشهرها پرداخته است.
در این گفتوگو به مسائلی مثل جهش مداوم قیمت زمین و مصالح ساختمانی، تورم عمومی اقتصاد، کاهش قدرت خرید خانوارها و فاصله شدید میان درآمد و قیمت مسکن اشاره شده است.
همچنین تأکید شده که کمبود عرضه متناسب با تقاضا و دشواری تأمین مالی برای سازندگان و خریداران، شرایط را سختتر کرده است. آنچه در ادامه میآید، جمعبندی این گفتوگو برای مطالعه مخاطبان است.
سرمایهای شدن مسکن، عامل جهش قیمت
ایرج رهبر، عضو انجمن انبوهسازان ایران، با اشاره به تحولات سالهای اخیر بازار مسکن میگوید: آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده میشود، فاصله گرفتن تدریجی این بخش از کارکرد اصلی خود یعنی تأمین سرپناه برای خانوارهاست.
در شرایط فعلی، مسکن بیش از آنکه یک کالای مصرفی باشد، به دارایی سرمایهای برای حفظ ارزش پول تبدیل شده و همین موضوع فشار مضاعفی بر تقاضای مصرفی وارد کرده است.
به گفته او، در حالی که بخش قابل توجهی از خانوارهای کشور برای تأمین حداقل نیاز مسکونی با دشواریهای جدی مواجه هستند، بخش بزرگی از سرمایهها به سمت خرید و نگهداری واحدهای مسکونی با هدف سرمایهگذاری هدایت شده است. این روند باعث شده بخشی از واحدهای مسکونی عملاً از چرخه مصرف خارج شود و عرضه مؤثر در بازار کاهش یابد.
رهبر همچنین با اشاره به شرایط اقتصادی سالهای پس از جنگ و افزایش انتظارات تورمی، معتقد است که جهشهای قیمتی در بازار مسکن تا حد زیادی ناشی از تبدیل شدن این بازار به محل امن سرمایهگذاری بوده است.
به گفته او، تا زمانی که سیاستهای مؤثر برای افزایش تولید مسکن و هدایت سرمایهها به سمت ساختوساز واقعی اجرا نشود، فشار قیمتی در بازار مسکن و به تبع آن در بازار اجاره ادامه خواهد داشت.
وام مسکن در کلانشهرها بیشتر شبیه شوخی است
این عضو انجمن انبوهسازان ایران، با اشاره به مجموعهای از عوامل اقتصادی مؤثر بر بازار مسکن میگوید: جهش مداوم قیمت زمین و مصالح ساختمانی، تورم عمومی در اقتصاد و کاهش قدرت خرید خانوارها از مهمترین دلایلی است که طی سالهای اخیر بازار مسکن را با فشارهای جدی مواجه کرده است.
به گفته او، فاصله میان سطح درآمد خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی به حدی افزایش یافته که بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی عملاً از بازار خرید حذف شده و به سمت بازار اجاره سوق پیدا کرده است.
رهبر معتقد است در کنار این مسائل، کمبود عرضه متناسب با تقاضای واقعی نیز به تشدید مشکلات بازار مسکن دامن زده است.
او توضیح میدهد : بسیاری از سازندگان در شرایط فعلی تمایل کمتری برای آغاز پروژههای جدید دارند، زیرا نوسان شدید و بعضاً روزانه قیمت مصالح ساختمانی، امکان برآورد دقیق هزینههای ساخت را از بین برده و ریسک سرمایهگذاری در این بخش را افزایش داده است.
به گفته او، وقتی سازنده نمیتواند هزینه نهایی پروژه را پیشبینی کند، طبیعی است که بخشی از سرمایهها از حوزه ساختوساز فاصله بگیرد و همین مسئله به کاهش عرضه مسکن در بازار منجر شده است.
این عضو انجمن انبوهسازان همچنین به ناکارآمدی تسهیلات بانکی در حوزه مسکن اشاره میکند و میگوید: در بسیاری از کلانشهرها، رقم وامهای مسکن در مقایسه با قیمت واقعی واحدهای مسکونی بسیار ناچیز است و عملاً نقش تعیینکنندهای در تأمین هزینه خرید خانه ندارد.
به همین دلیل بسیاری از متقاضیان مصرفی حتی با دریافت تسهیلات نیز قادر به ورود به بازار خرید نیستند و این وضعیت فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کرده است.
دولت و رؤیای خانهدار شدن مردم
رهبر، در جمعبندی وضعیت کنونی بازار مسکن میگوید مجموعهای از عوامل اقتصادی و ساختاری باعث شده خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دور از دسترس تبدیل شود.
به گفته او، رشد مداوم قیمت زمین و مصالح ساختمانی، تورم عمومی اقتصاد، کاهش قدرت خرید خانوارها و فاصله عمیق میان سطح درآمد و قیمت مسکن، شرایطی ایجاد کرده که بسیاری از متقاضیان مصرفی عملاً از بازار خرید حذف شدهاند.
در کنار این مسئله، کاهش انگیزه سازندگان برای شروع پروژههای جدید به دلیل نوسان شدید هزینههای ساخت و دشواری تأمین مالی، موجب کاهش عرضه مسکن در بازار شده و همین موضوع فشار قیمتی را تشدید کرده است.
رهبر تأکید میکند برای برونرفت از این وضعیت، دولت باید مجموعهای از سیاستهای همزمان را دنبال کند؛ از جمله تسهیل شرایط ساختوساز، ایجاد ثبات در بازار مصالح ساختمانی، تأمین زمین مناسب برای تولید مسکن و طراحی تسهیلات بانکی مؤثر و متناسب با قیمت واقعی مسکن. به اعتقاد او، تنها با افزایش پایدار عرضه و تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی میتوان مسیر خانهدار شدن را برای خانوارها هموارتر کرد.
