سقف گذاری بر اجاره در سایه تورم مسکن
بازار مسکن تهران در سالهای اخیر بار دیگر در مسیر افزایش شدید قیمتها قرار گرفته و گزارشها از رشد حدود ۸۰ درصدی قیمت املاک از پیش از آغاز جنگ تا امروز حکایت دارد.
این جهش قیمتی در شرایطی رخ داده که بازار مسکن پیش از این نیز با تورم مزمن، کاهش قدرت خرید خانوارها و کمبود عرضه موثر روبهرو بود.
در چنین فضایی، دولت با هدف مهار فشار بر مستأجران، سیاست تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها و تمدید خودکار قراردادها را در دستور کار قرار داده است؛ سیاستی که از نگاه برخی فعالان بازار، اقدامی حمایتی برای جلوگیری از تشدید بحران معیشتی مستأجران تلقی میشود.
با این حال، مسئله اصلی در بازار مسکن تنها به نرخ اجاره محدود نمیشود. رشد قیمت داراییهای ملکی، ورود نقدینگی به این بازار و حضور بازیگران قدرتمند مانند بانکها و شرکتهای وابسته، از جمله عواملی هستند که به گفته فعالان صنفی میتوانند به تشدید التهاب قیمتی منجر شوند.
در چنین شرایطی، بحث بر سر میزان مداخله دولت در بازار، چگونگی نظارت بر بازیگران بزرگ و ایجاد سازوکارهای شفاف برای قیمتگذاری، به یکی از محورهای مهم تحلیل بازار مسکن تبدیل شده است.
در واقع پرسش اصلی این است که آیا سیاستهای کنترلی کوتاهمدت میتواند تعادل پایدار در بازار اجاره ایجاد کند یا اینکه بدون اصلاحات ساختاری در سمت عرضه و مهار جریانهای سفتهبازانه، این اقدامات تنها مسکنی موقت برای یکی از بحرانیترین بازارهای اقتصاد ایران خواهد بود.
افزایش ۸۰ درصدی قیمت مسکن از پیش از جنگ تاکنون
عضو اتحادیه مشاوران املاک گفت: با وجود افزایش ۸۰ درصدی قیمت مسکن از پیش از جنگ تاکنون، تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها اقدامی منطقی برای حمایت از مستأجران و کاهش فشار بر این قشر است.
تورج سرباز، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با مهر درباره تمدید خودکار یکساله قراردادهای اجاره مستأجران در سال جاری، اظهار کرد: قیمت مسکن از پیش از جنگ تاکنون حدود ۸۰ درصد افزایش یافته است. در این شرایط، مستأجران به عنوان یکی از اقشار آسیبپذیر جامعه بیشترین آسیب را متحمل شدهاند و لازم بود تمهیداتی برای حفظ حداقل حقوق این قشر اندیشیده شود.
وی افزود: سقف مجاز ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها که از سوی دولت اعلام شده، تصمیمی منطقی است. هرچند قیمت مسکن رشد قابل توجهی داشته، اما دولت با هدف حمایت از مستأجران این مصوبه را به تصویب رسانده تا فشار کمتری به اقشار آسیبپذیر وارد شود.
افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها، تنها راه نجات مستأجران بود
عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: بر اساس این مصوبه، مستأجرانی که موعد پایان قرارداد اجاره آنها فرا رسیده است، میتوانند بدون نیاز به تنظیم قرارداد جدید، قرارداد خود را برای مدت یک سال تمدید کنند.
در این تمدید، مبلغ ودیعه (قرضالحسنه) و اجارهبهای ماهانه حداکثر تا سقف ۲۵ درصد افزایش مییابد و مستأجران میتوانند با همین شرایط در واحد مسکونی خود سکونت داشته باشند.
وی ادامه داد: این تصمیم با توجه به شرایط جنگی و نابسامانیهای موجود در بازار مسکن اتخاذ شد تا از مستأجران در این مقطع زمانی حمایت شود و امنیت بیشتری در بازار اجاره ایجاد شود.
سرباز با بیان اینکه این مصوبه میتواند آغاز یک رویکرد حمایتی در بازار اجاره باشد، گفت: به نظر میرسد این اقدام یک بدعت مثبت برای حمایت از اقشار آسیبپذیر است. اگر دولت و حاکمیت بتوانند در حوزه قیمتگذاری نیز ورود مؤثرتری داشته باشند و چارچوب مشخصی برای قیمتها تعیین کنند، میتوان از افزایشهای بیضابطه و بدون مبنا جلوگیری کرد؛ حاکمیت باید با قدرت بیشتری به ساماندهی بازار مسکن ورود کند، زیرا قیمتها در بسیاری از موارد بدون ضابطه افزایش پیدا میکند. تعیین سازوکار مشخص برای قیمتگذاری میتواند از ادامه این روند جلوگیری کند.
بانکها با شرکتهای پوششی به التهاب بازار مسکن دامن میزنند
وی با انتقاد از عملکرد برخی بانکها در بازار مسکن اظهار کرد: برخی بانکها از طریق شرکتهای پوششی وارد بازار مسکن میشوند و در کنار آن، گروهی از دلالان نیز به صورت نامحسوس زمینه افزایش قیمتها را فراهم میکنند، رسالت بانکها خدمترسانی به مردم است، نه اینکه با سرمایهگذاری در بازار مسکن، بهویژه در مناطق یک، دو و سه شهر، زمینه افزایش قیمتها را فراهم کنند.
ابتدا باید این مسائل برطرف شود و سپس درباره حقوق مالکان و سایر تصمیمات مرتبط با بازار اجاره و مسکن تصمیمگیری شود.
عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: بانکها با استفاده از نوسانات بازار، بخشی از نقدینگی موجود را از طریق واسطهها و دلالان به بازار مسکن تزریق میکنند و این روند در نهایت موجب افزایش قیمتها و رشد ارزش افزوده املاک میشود؛ موضوعی که به اعتقاد من یکی از عوامل تأثیرگذار بر تداوم التهاب بازار مسکن است.
برخی مالکان اجارهبها را تا صددرصد افزایش دادهاند
این مقام صنفی با اشاره به رشد شدید اجارهبها در سالهای اخیر، تصریح کرد: طی یک تا دو سال گذشته افزایش قیمت اجاره بسیار قابل توجه بوده و در برخی موارد مالکان نرخ اجاره را تا ۹۰ یا حتی صددرصد افزایش دادهاند؛ به همین دلیل لازم بود برای جلوگیری از این نابسامانی و سوءاستفاده برخی افراد از شرایط بازار، دولت در حوزه تعیین سقف افزایش اجارهبها ورود کند.
وی تاکید کرد: اگر این نرخگذاری با ضمانتهای اجرایی لازم همراه باشد، میتواند اثرگذاری بیشتری داشته باشد. نهادهایی مانند سازمان تعزیرات حکومتی، مراجع حل اختلاف و سایر دستگاههای مسئول باید اجرای قانون را بهطور جدی دنبال کنند تا از تضییع حقوق مستأجران جلوگیری شود. همچنین در مواردی که مشمول این قانون هستند، باید از صدور رأی تخلیه مستأجر جلوگیری شود.
سرباز درباره موضوع حقوق مالکان نیز گفت: مالکیت در جمهوری اسلامی ایران و بر اساس مبانی اسلامی کاملاً محترم است، اما باید شرایط خاص امسال را نیز در نظر گرفت. در سالی که کشور درگیر جنگ و ناامنی بود، بسیاری از مستأجران ناچار شدند محل سکونت خود را ترک کنند و برای حفظ جان خود و خانوادهشان به مناطق دیگر بروند.
مستأجران در جنگ ناچار به پرداخت اجاره مضاعف شدند
وی یادآور شد: بسیاری از این افراد در حالی که خود مستأجر بودند، مجبور شدند در محل دیگری نیز هزینه اجاره پرداخت کنند و عملاً با پرداخت اجاره مضاعف مواجه شدند. از این رو، به نظر من منطقی و عادلانه است که سقف افزایش اجارهبها بیش از ۲۵ درصد تعیین نشود، زیرا مستأجران توان پرداخت هزینههای مضاعف در دو محل را نداشتند.
عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: اگر به واحدهای اقامتی و خانههایی که بهصورت روزانه یا ماهانه اجاره داده میشوند مراجعه کنید، مشاهده خواهید کرد که بخش قابل توجهی از افرادی که این واحدها را اجاره کردهاند، به دلیل شرایط جنگی و از روی اجبار به آنها پناه بردهاند.
مستأجران در این شرایط هیچ تقصیری نداشتند که علاوه بر پرداخت اجاره محل سکونت اصلی، ناچار به پرداخت هزینه اجاره محل دیگری نیز شوند.
وی بیان کرد: در سال جاری بیشترین آسیب متوجه قشر آسیبپذیر مستأجر بوده است و به همین دلیل تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها اقدامی منطقی و عادلانه محسوب میشود.
البته دولت و حاکمیت باید با استفاده از ظرفیت دستگاههای نظارتی، بهویژه در حوزه نظارت بر عملکرد بانکها و سایر عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن، نظارت مؤثرتری اعمال کنند و برای روند افزایش قیمت املاک نیز چارچوب مشخصی تعیین شود.
