شهرداری خانه ساز می شود / ساز و کار فروش متری مسکن در بورس

مدیرعامل نوسازی شهر تهران گفت: شهرداری با ورود به مسکن سازی به دنبال ایفای نقش در اشتغال و جذب منابع خرد مردم (که اعتماد به سازندگان ندارند) برای تولید مسکن استطاعت‌پذیر است.

خرید و فروش متری مسکن در بورس و خرید سهام زمین متری، طرحی است که در آن، افرادی که توان کافی برای خرید واحد مسکونی را ندارند، با هر مقدار سرمایه، بتوانند یک یا چند متر زمین یا واحد مسکونی خریداری کنند و علاوه بر سرمایه‌گذاری مطمئن و حفظ ارزش سرمایه خود در برابر تورم، سود حاصل از آن را نیز دریافت کنند. این روزها شهرداری تهران برای عرضه املاک و پروژه‌های خود در این چراچوب اعلام آمادگی کرده است.

در همین راستا مهدی هدایت، مدیرعامل نوسازی شهر تهران در گفت‌وگو با تیتر کوتاه تشریح کرد: پیگیری‌های ابلاغیه فروش متری مسکن در بورس حاکی از آن است که مراحل ابلاغ را سپری می‌کند.

البته باید گفت که طرح فروش متری مسکن در واقع اوراق سلف موازی استاندارد اسلامی بوده که منتظر بخشنامه از جانب سازمان بورس است، تا شهرداری بتواند املاک خود را عرضه کند در حقیقت همان فروش متری است؛ اما در بازار سرمایه به نام اوراق اسلامی شناخته می‌شود.

اگر مجوز صادر یا بخشنامه ابلاغ شود پس از یک ماه باتوجه‌به اینکه زیرساخت نخستین پروژه برای ارائه در این قالب آماده است، عرضه انجام می‌شود.

وی افزود: هدف شهرداری تصدی‌گری حوزه مسکن نیست و به دنبال الگوسازی بوده همچنین در شهر تهران بعضی از این پروژه‌ها به دلیل عدم تأمین مالی متوقف یا نیمکاره رها شده است. شهرداری با ورود به این بخش به دنبال ایفای نقش در اشتغال و جذب منابع خرد مردم (که اعتماد به سازندگان ندارند) برای تولید مسکن استطاعت‌پذیر است.

پس عرضه مسکن به این شکل اقدام درستی است و حامی ارائه املاک در بورس هستیم. اگر ابلاغیه از جانب سازمان بورس صادر شود شهرداری با تمام ظرفیت در کنار بهره‌گیری از منابع خرد مردم ساخت‌وساز مسکن استطاعت‌پذیر را فعال‌تر خواهد کرد.

هدایت با اشاره به تعداد بالایی پروژه‌هایی که در قالب اوراق سلف عرضه می‌شود، گفت: برای اجرایی شدن این طرح پروژه هلال‌احمر به‌صورت پایلوتت معرفی شده استعلاوه بر این بخش خصوصی هم اعلام آمادگی کرده است و می‌تواند پس از تکمیل تضامین و مقررات بورس (مطابق بخشنامه آتی مشخص می‌شود) در کنار مردم عادی به سمت گسترش مسیر پیش‌رو فعالیت کند. معتقدم که (مطابق تجربیات ۴۰ دهه گذشته) سودآورترین و مطمئن‌ترین محل سرمایه‌گذاری در مقایسه با دلار و طلا حوزه مسکن است.

 وی ادامه داد: دلیلی که مردم تمایلی به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ندارند، بی‌اعتمادی به سازندگان عمومی بوده در این مدت هم به این اعتماد خدشه وارد شده است، مردم زیادی از پیش‌خرید واحد مسکونی در برخی از مناطق آسیب‌دیده‌اند به همین دلیل خرید مردم با ترس همراه است. در شهر تهران سازندگانی که مورداعتماد مردم می‌باشند محدوده هستند، سازندگان دولتی هم که به حد کفایت تولید ندارند.

معتقدم که نبود سازندگان مورداعتماد یکی از موانع تولید مسکن در تهران بوده، اگر مانع تنها از طریق بورس مرتفع می‌شود به نظر می‌رسد با صدور ابلاغیه و همکاری‌های صورت گرفته، اتفاقات خوبی در راه است.

 مدیرعامل نوسازی شهر تهران در پاسخ به اینکه این اقدام تا چه میزان در کاهش قیمت و تسهیل در خرید خانه کمک می‌کند، عنوان کرد: باتوجه‌به رابطه مستقیم عرضه و تقاضا هرچقدر عرضه‌ها مسکن در تهران افزایش پیدا کند، بی‌شک بر قیمت اثرگذار خواهد بود. از طرفی این منابع بیشتر در مناطق جنوب و مناطقی که مسکن استطاعت‌پذیر تولید می‌شود صرف خواهد شد.

الان در تهران تنها واحدهای که در بازار مسکن رونق دارند، مسکن‌های استطاعت‌پذیر هستند واحدهای تجملی در شرایط فعلی خریداری ندارد. چراکه مردم توان خرید خانه با متری ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان را ندارند. همچنین الان آمار صدور پروانه در بافت‌های فرسوده ۲ تا ۳ برابر شده است.

تمام این موارد نمایانگر آن است که در شهر تهران مسکن استطاعت‌پذیر نیاز است تا خرید آن در توان مردم باشد. پس این دست عرضه‌ها مورد استقبال قرار می‌گیرد و امیدی هم میان خریداران ایجاد می‌کند؛ چراکه داشتن ۱۰ متر خانه بهتر از نداشتن آن است، در این حالت امکان افزایش متراژ هم در ادوار مختلف فراهم است تا جایی که فرد صاحب‌خانه شود.

وی خاطر نشان کرد: الان قدرت خرید مردم برای خرید خانه در بازه قیمتی ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان برای هر متر بوده و شهرداری به دنبال تولید این دست واحدهای مسکونی می‌رود، جامعه هدف هم مستأجرین تهران هستند. تمام اقداماتی که شهرداری در قرارداد جهاد مسکن انجام می‌دهد برای گروه مستأجرین است و این افراد با اعداد ۵۰ تا ۶۰ میلیون متری شاید توان خرید خانه را پیدا کنند.

 جواد فلاح، مدیر بازارهای مالی بورس کالای ایران هم  در گفت‌وگو با تیتر کوتاه تشریح کرد: فروش متری مسکن در بورس در اصطلاح عامیانه به این شکل مرسوم شده و رسانه‌های نیز از آن اینگونه یاد می‌کنند؛ اما در بازار سرمایه به اوراق سلف استاندارد مسکن نام‌گذاری شده است. در قالب این اوراق شخصی که با هر کاربری اقدام به ساخت ملکی را می‌کند قاعدتاً زمینی یا درصد پیشرفتی از پروژه‌ای خود را در اختیار دارد و شروع به پیش‌فروش می‌کند.

در حالت سنتی مردم از طریق بنگاه املاک با این افراد آشنا می‌شوند و قرارداد پیش‌خرید یا پیش‌فروش را امضا می‌کنند و هر زمانی که واحد آماده شد به خریدار تحویل داده می‌شود. دراین‌بین مرحله‌به‌مرحله پیش رفت کار صورت می‌گیرد و پرداخت‌ها طبق قرارداد از جانب خریدار به فروشنده انجام می‌شود.

۳ معضلی که منجر به سلب اعتبار از سازندگان تهرانی شد

وی ادامه داد: در مدل خارج از بورس و سنتی یکی از مشکلات موجود اجرایی‌نشدن تعهدات فروشندگان است. در بسیاری از موارد در جریان پرونده‌های قضایی باتوجه‌به اینکه خریدار در موضع پایین‌تری قرار دارد، قادر به گرفتن خسارت نیست شاید هم فروشنده با حقه‌بازی مبالغ بالاتری را هم از خریدار دریافت کند.

مشکل بعدی که در این دست معاملات وجود دارد بازار ثانویه ضعیف است، یعنی اگر کسی قصد فروش واحد نیمه آماده خود را داشته باشد به‌سختی می‌تواند برای آن مشتری پیدا کند. همچنین واحدهای ارائه شده، باید به‌صورت کامل خریداری شود و امکان خرید با مقدار کوچک برای متقاضیان در روش سنتی فراهم نیست.

 فلاح با تأکید بر ضعف‌های پیش‌فروش به روش سنتی اظهارکرد: این نواقص در کنار درخواست‌های وزارت راه و شهرسازی دولت قبل باعث شد، بورس کالا مدلی را با همکاری همین وزارتخانه تهیه کند. پس این طرح برای اخذ تأییدیه‌های لازم به متولیان بورس ارسال شد و الان در مرحله انتظار برای صدور دستورالعمل اجرایی از جانب سازمان بورس و اوراق بهادار است. در صورت تصویب و اجرایی‌شدن، عملکرد مدل به صورتی است که برای پروژه ساختمانی معرفی شده جهت عرضه، ارزان‌ترین واحد آن به‌عنوان مبنای قیمتی انتخاب می‌شود و یک مترمربع یا حتی کمتر از آن (۰.۰۱ یا ۰.۰۰۱ یا ۰.۰۰۰۱ مترمربع) را مبنای انتشار یک ورقه سهم قرار می‌دهیم.

البته باتوجه‌به اینکه در پروژه‌های ساختمانی عوامل زیادی (شمالی جنوبی بودن، طبقات، نورگیر و…) بر قیمت تأثیر می‌گذارد. در این طرح اگر پروژه‌ای هزار مترمربعی ساخته شود، ۱۰ واحد ۱۰۰ متری در آن قرار دارد در واقع هزار ورقه منتشر می‌شود و هر کسی یک ورقه سهم بخرد مالک یک مترمربع از آن پروژه است. در امیدنامه آن پروژه هم نسبت ارزندگی واحدها به یکدیگر اعلام می‌شود و واحدی که مزایایی بیشتری به نسبت اوراق بیشتری برای هر متر نیاز دارد.

وی افزود: برای تحویل واحد تکمیل شده ۳ مبنا قرار داده شده است، ابتدا باید سازنده عدم خلافی دریافت کند و از نظر ناظر پروژه تکمیل شده باشد. مبنای دیگر پایان کار و مبنای سوم می‌تواند سند باشد.

باتوجه‌به اینکه پروژه‌های بزرگ سند مقداری با تأخیر صادر می‌شود اگر مبنا سند نباشد و دو مبنای دیگر پاس شده باشد در نهایت در موعد تحویل قراردادی مابین فروشنده و خریدار منعقد می‌شود که متن آن در امیدنامه منتشر شده است.

 مدیر بازارهای مالی بورس کالای ایران در پایان گفت: در زمان سررسید، واحد تکمیل شده و حداقل‌های آن توسط کمیته ارزیابی تأیید می‌شود. دراین‌بین متقاضیان دو دسته‌اند افرادی که قصد تحویل دارند و افرادی که قصد تحویل‌گرفتن واحد ندارد. دسته دوم در بازار ثانویه اوراق خود را فروخته‌اند. در صورت عدم فروش هم وارد فرایند تحویل نمی‌شوند.

ولی افرادی که قصد تحویل واحد را دارند، به فرض اینکه ۱۰۰ ورقه حداقل مشارکت در تحویل باشد پس از تکمیل اوراق خود در صورتی که دو متقاضی برای یک واحد وجود داشته باشد وارد قرعه کشی می‌شوند.

منبع: تیتر کوتاه