قیمت ها در آسمان!

یاسمین بلوردی

تصور کنید که به دنبال آپارتمانی برای اجاره یا خرید در یک شهر بزرگ هستید. پس از روزها جستجوی طاقت‌فرسا، در نهایت به یک آپارتمان کوچک و فرسوده با قیمتی فراتر از توان مالی خود برخورد می‌کنید.

این وضعیت تنها مختص کشور ما نیست. در بسیاری از نقاط جهان، مردم در تلاش‌اند تا به خانه‌ای برسند که سال‌ها در انتظار آن بوده‌اند، و گاه برای دستیابی به این هدف، مجبور به استقراض های سنگین می‌شوند. در گذشته، رسیدن به یک خانه مناسب به راحتی ممکن بود و نیاز به تلاش زیادی نداشت.

اما حالا به نظر می‌رسد شرایط تغییر کرده است. افزایش قیمت‌ها، دسترسی به مسکن را دشوارتر از همیشه کرده است. مسکن از یک نیاز اولیه به کالای لوکس و رویایی دست نیافتنی ویا سراب تبدیل شده است.

در دهه گذشته، قیمت‌های جهانی املاک و مستغلات شاهد افزایش بی‌سابقه‌ای بوده‌اند، به‌طوری‌که بسیاری از افراد توانایی مالی خرید یا اجاره مسکن را ندارند. اما در ایران اوضاع به مراتب وخیم تر است.

 تنها  در کمتر از ۱۰ سال پیش یعنی سال ۱۳۹۳ متوسط قیمت مسکن در تهران ۳.۹ میلیون تومان  بوده است که نشان می دهد بیش از ۲۲.۴ برابر افزایش  قیمت داشته است.  در مقابل حداقل حقوق از ۶۰۸ هزار تومان  در سال ۹۳ به ۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است که عملا حدود ۱۲ برابر شده است . این یعنی آرزوی خانه دار شدن با حداقل حقوق در ۱۰ سال اخیر برای حداقل بگیرها غیر قابل دسترس تر شده است

متوسط قیمت مسکن در تهران ظرف ۳۰ سال گذشته هزار و ۶۵۰ برابر شده و روند صعودی قیمت‌ها در چند سال اخیر، مردم را با مشکلات اقتصادی جدیدی روبه‌رو کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که میانگین قیمت مسکن در تهران در تیرماه ۱۴۰۳ به ۸۷.۴ میلیون تومان رسیده است که تنها در کمتر از ۱۰ سال پیش یعنی سال ۱۳۹۳ (حتی بعد از جهش ۹۰ درصدی قیمت در سال ۹۲) متوسط قیمت مسکن در تهران ۳.۹ میلیون تومان بوده است.

این آمارنشان می دهد تنها در ۱۰ سال بیش از ۲۲.۴ برابر افزایش قیمت داشته است. در مقابل حداقل حقوق از ۶۰۸ هزار تومان در سال ۹۳ به ۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است که عملا حدود ۱۲ برابررشد داشته است. این یعنی آرزوی خانه دار شدن با حداقل حقوق در ۱۰ سال اخیر برای حداقل بگیرها غیر قابل دسترس تر شده است.

بحران رکود تورمی در بازار مسکن ایران

بازار مسکن در ایران همچنان در حال تغییرات سریع است. در ماه‌های اخیر، قیمت‌ها به‌طور چشمگیری افزایش یافته و این موضوع باعث نگرانی‌های بسیاری در سطح جامعه شده است. طبق گزارش‌های رسمی، در تیرماه ۱۴۰۳، قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به‌طور میانگین به ۸۷.۴ میلیون تومان رسید.

این افزایش قیمت، از جهات مختلف تحت تأثیر تورم، کمبود عرضه و همچنین تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است که عملا بازار مسکن در رکود تورمی فرو برده است.

مهدی فتحی مقدم کارشناس اقتصادی درباره علل اصلی افزایش قیمت‌ها می گوید: افزایش قیمت در ایران سه دلیل عمده دارد.

او می افزاید: قیمت مسکن در ایران به شدت تحت تأثیر سیاست‌های پولی و نرخ‌های بهره قرار دارد. کاهش ارزش پول ملی و افزایش تورم، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است. تحلیل‌گران اقتصادی معتقدند که این تغییرات، به‌ویژه در سال‌های اخیر، فشار زیادی بر طبقات متوسط و پایین جامعه وارد کرده است.

این کارشناس اقتصادی می افزاید: در کنار تورم، کمبود عرضه مسکن یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت‌ها در ایران است. زمین‌های مورد نیاز برای ساخت‌وساز مسکن به‌طور فزاینده‌ای محدود شده‌اند. همچنین، مشکلات موجود اهم از گرانی مصالح ساختمانی و نیروی کار، ساخت مسکن را با افزایش قیمت تمام شده و دیگر مشکلات مواجه کرده است.

قیمت مسکن در چند سال اخیردر کانادا  به‌طور چشمگیری افزایش یافته است. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که تا سال ۲۰۳۰، این کشور با کمبود ۳.۵ میلیون واحد مسکونی مواجه خواهد شد. این وضعیت مشابهی را در برخی کشورهای اروپایی مانند فرانسه و آلمان نیز شاهد هستیم

وی همچنین به روند شتابان شهرنشینی، که موجب رشد جمعیت شهری می‌شود، فشار زیادی به بازار مسکن وارد کرده است. طبق آمار بانک جهانی، بیش از ۵۵ درصد از جمعیت جهانی اکنون در مناطق شهری ساکن هستند که این خود باعث افزایش تقاضا برای مسکن شده است. به این موارد باید مهاجرت بزرگ افغانستانی ها را نیز مد نظر قرار داد که عاملی جدی برای افزایش تقاضا و بر هم خوردن توازن بازار به شمار می رود.

تحولات جهانی: بحران مسکن در دیگر کشورها

اگر چه رنج افزایش قیمت املاک و مستغلات از کشوری به کشور دیگر متفاوت است و گران شدن خانه در ایران به رویایی دست نیافتنی بدل شده و شدت و اندازه این بحران قابل مقایسه با سایر کشورها نیست اما کما بیش این وضعیت به بحرانی جهانی بدل شده و مسکن؛ گران‌تر از همیشه و دست‌نیافتنی برای بسیاری از مردم جهان شده است.

گزارش های بانک جهانی حاکی از آن است که بیش از ۵۵ درصد از جمعیت جهان در مناطق شهری زندگی می کنند که فشار بر بازار مسکن را افزایش می دهد.

از جمله دلایل دیگری که منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات شد، کمبود زمین اختصاص داده شده برای ساخت و ساز، پیچیدگی پروانه های ساختمانی و هزینه های بالای مواد اولیه و نیروی کار بود که باعث کاهش عرضه مسکن شد. مطالعات صادر شده توسط سازمان همکاری اقتصادی و توسعه.

تبدیل بازار املاک و مستغلات به یک عرصه سرمایه گذاری جذاب برای سرمایه گذاران داخلی و بین المللی به افزایش تقاضا و افزایش قیمت ها و تمایل بسیاری از افراد و موسسات به خرید املاک در مقیاس بزرگ در شهرهای بزرگ فقط برای مقاصد سرمایه گذاری کمک کرده است.

در بخش املاک و مستغلات چه می گذرد؟

در دوره ۲۰۰۷-۲۰۰۸، قیمت مسکن در بسیاری از کشورها سقوط کرد و شروع بحران مالی جهانی را نشان داد.

اکنون شاخص جهانی قیمت مسکن صندوق بین‌المللی پول که میانگین قیمت واقعی مسکن در ۵۷ کشور جهان است، تقریباً به سطح قبل از بحران بازگشته است و بسیاری را نسبت به سرنوشت آینده قیمت مسکن نگران کرده است.

به عنوان مثال، قیمت مسکن در کانادا از سال ۲۰۱۶ با نرخ سالانه حدود ۵ درصد افزایش یافته است که ناشی از رشد مداوم درآمد و جمعیت، از جمله مهاجرت قوی است.

قیمت مسکن در چند سال اخیردر کانادا به‌طور چشمگیری افزایش یافته است. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که تا سال ۲۰۳۰، این کشور با کمبود ۳.۵ میلیون واحد مسکونی مواجه خواهد شد.

این وضعیت مشابهی را در برخی کشورهای اروپایی مانند فرانسه و آلمان نیز شاهد هستیم. در فرانکفورت، قیمت مسکن در یک دهه گذشته بیش از ۴۹ درصد افزایش یافته است.قیمت ها در پکن نیز در دهه گذشته حدود ۲۵ درصد در سال افزایش یافته است.

قیمت‌های جهانی املاک و مستغلات در دهه گذشته شاهد افزایش بی‌سابقه‌ای بوده‌اند که از توانایی بسیاری برای داشتن خانه فراتر رفته است. در ایالات متحده، وضعیت مشابهی مشاهده می‌شود.

طبق گزارش انجمن ملی مشاوران املاک (NAR)، بیش از ۲۱ میلیون خانواده مستاجر آمریکایی بیش از ۳۰ درصد از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند. در این کشور، قیمت میانگین مسکن به ۴۰۰ هزار دلار رسیده است و در بسیاری از مناطق، خرید خانه‌های ارزان‌تر از ۲۵۰ هزار دلار دیگر امکان‌پذیر نیست.

واکنش‌ها و تحلیل‌های جهانی چه می گویند؟

مجموع این شاخص‌ها باعث شده تا عده‌ای از دلایل افزایش قیمت مسکن متعجب شوند و اینکه آیا دلیل آن تنها به نظریه عرضه و تقاضا مربوط می‌شود یا عوامل دیگری پشت این افزایش قیمت وجود دارد؟

اگرچه توماس کارلایل، فیلسوف قرن ۱۹، اقتصاددانان را به دلیل تکرار عبارت «عرضه و تقاضا» به عنوان پاسخ به هر سؤال مورد انتقاد قرار داد، اما این باید نقطه آغازی برای هر توضیحی در مورد افزایش مداوم قیمت مسکن باشد.

رشد درآمد و جمعیت باعث افزایش تقاضا برای مسکن می شود و اگر عرضه ادامه پیدا نکند، قیمت مسکن همچنان افزایش خواهد یافت، همانطور که در کانادا اتفاق افتاد.

قیمت مسکن در کانادا از سال ۲۰۱۶ با نرخ سالانه حدود ۵ درصد افزایش یافته است که ناشی از رشد مداوم درآمد و جمعیت، از جمله مهاجرت قوی است و در پکن نیز در دهه گذشته حدود ۲۵ درصد در سال افزایش یافته است

رابرت شیلر، اقتصاددان برنده جایزه نوبل که به‌عنوان یکی از برجسته‌ترین تحلیل‌گران بازار مسکن شناخته می‌شود، معتقد است که افزایش قیمت‌ها تنها به دلیل تقاضای واقعی نیست بلکه انتظارات مردم برای سرمایه‌گذاری در این بازار نیز نقشی کلیدی ایفا می‌کند. او هشدار می‌دهد که این وضعیت می‌تواند به ایجاد حباب‌های اقتصادی خطرناک منجر شود.

همچنین طبق گزارش‌های اخیر صندوق بین‌المللی پول، یکی از دلایل افزایش قیمت‌ها، سیاست‌های پولی تسهیلی است که منجر به افزایش وام‌های مسکن شده است. این امر تقاضا برای خرید مسکن را افزایش داده و در نتیجه قیمت‌ها را بالاتر برده است.

به گزارش عصر اقتصاد بازار مسکن در سطح جهانی و ملی با چالش‌های متعددی مواجه است. کارشناسان معتقدند که اگر این روند ادامه یابد، ممکن است بحران‌های مشابه بحران مالی سال ۲۰۰۸ را در پیش داشته باشیم. با این حال، برخی از تحلیل‌گران نیز به راه‌حل‌هایی اشاره می‌کنند که می‌تواند بازار مسکن را از این وضعیت خارج کند. بهبود سیاست‌های مالی، افزایش عرضه مسکن و محدودسازی سرمایه‌گذاری‌های پرخطر، می‌توانند از مهم‌ترین راهکارها برای مقابله با این بحران باشند.

بنا به آنچه گفته شد؛ بازار مسکن به یک بحران جهانی تبدیل شده است که نه تنها اقتصاد ایران بلکه بسیاری از کشورهای دیگر را نیز تحت تأثیر قرار داده است. از آنجا که مسکن به یکی از بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری‌های اقتصادی تبدیل شده، تغییرات و نوسانات آن می‌تواند بر ثبات اقتصادی کشورهای مختلف تأثیرگذار باشد. دولت‌ها باید به سرعت تدابیر موثری برای مقابله با این بحران اتخاذ کنند.