مقاومت مشاوران املاک در قبال تعیین نرخ جدید کمیسیون
در شرایطی که قیمت هر متر مسکن در تهران به حدود ۴۵ میلیون تومان رسیده، برخی مسئولان معتقدند وابستگی حق کمیسیون مشاوران املاک با قیمت خانه در گرانی مسکن موثر است. در این زمینه دولت و مجلس بر آن شدند که برای بار دوم طی دو سال گذشته فرمول تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک را تغییر دهند و قیمت منطقه‌ای در تقویم املاک را جایگزین دریافت درصدی از قیمت خانه کنند. مسئولان می‌گویند این طرح در بلندمدت منجر به ایجاد شفافیت و اعتماد در بازار مسکن می‌شود اما واسطه‌های ملکی، طرح جدید را فاقد پشتوانه کارشناسی و از قبل شکست خورده می‌دانند.
به گزارش ایسنا، با توجه به اینکه مسکن، کالایی سرمایه‌ای در ایران محسوب می شود، فضای سفته‌بازی و دلالی در این بازار وجود دارد. شرایط به گونه‌ای است که با وجود حدود ۲.۶ میلیون خانه خالی در ایران، همواره فشار تقاضا برای مسکن وجود دارد که این موضوع، تنش در این بخش را افزایش می‌دهد.
یکی از صنوفی که همواره در پیکان انتقادات بازار مسکن قرار دارد، صنف مشاوران املاک است که برخی نمایندگان مجلس، تحرکات آنها را در رشد قیمت خانه موثر می‌دانند. بر این اساس از حدود دو سال قبل صداهایی از بهارستان در انتقادات به وابستگی حق‌الزحمه صنف مشاوران املاک با قیمت مسکن شنیده شد.
کاهش تعرفه مشاوران املاک در پی افزایش قیمت مسکن
تیر۱۴۰۱ متوسط قیمت مسکن در تهران بر اساس گزارش مرکز آمار به ۴۴.۸ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که در مقایسه با ماه گذشته ۸.۳ درصد و نسبت به تیرماه پارسال ۴۵ درصد رشد یافته است.
کارشناسان، دلایل مختلفی اعم از انتظارات تورمی، رشد بازارهای موازی، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، کاهش حدود ۶۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه ۹۰ و تناسب نداشتن عرضه با تقاضا را در نوسانات بازار مسکن موثر می‌دانند.
حدود ۱۳۵ هزار مشاور املاک دارای مجوز در سطح کشور فعالیت می‌کنند که با کارکنان خود جمعیتی ۷۰۰ هزار نفری را تشکیل می‌دهند. مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید که این صنف، مولد شغلی و مالیاتی است. اما این جامعه بزرگ معمولا در سیبل انتقادات گرانی مسکن قرار دارد.
البته واسطه‌های ملکی، خود را از اتهام گرانی مسکن مبرا می‌دانند و معتقدند که افزایش قیمت منجر به رکود معاملات و کسادی فعالیت آنها می‌شود. با این حال دولت و مجلس تصمیم گرفتند فرمول حل‌العمل مشاوران املاک را تغییر دهند.
مهر سال ۱۳۹۹ تعرفه مشاوران املاک شهر تهران بنا به دستور معاون اول رئیس جموری وقت نصف شد و از نیم درصد به ۲۵ صدم درصد ثمن معامله از هریک از دوطرف رسید. منطق سیاست‌گذار این بود که چون قیمت مسکن افزایش یافته، نرخ کمیسیون بنگاه‌ها نیز بالا رفته که باید کاهش پیدا کند.
تعیین تعرفه از سوی کمیسیون نظارت
در روزهای اخیر نیز حق کمیسیون مشاوران املاک برای بار دوم طی دو سال گذشته دستخوش تغییرات شد. تعرفه بنگاه‌های املاک قرار است از فرمول تعیین نرخ بر اساس درصدی از قیمت ملک به ارزش منطقه‌ای مشخص شده از سوی کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی تغییر کند.
آن‌طور که پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته قیمت پایه حق‌العمل مشاوران املاک مشخص شده اما نرخ آن باید در کمیسیون نظارت هر استان و شهرستان مشخص شود.
تفاوت فاحش قیمت‌های بازار با تقویم املاک
قیمت‌ها در بازار با آن‌چه کمیسیون تقویم املاک مشخص می‌کند تفاوت فاحشی دارد. به طور مثال در یکی از محله‌های شرق تهران قیمت‌های خانه در بازار بین ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع است اما ارزش معاملاتی آن مطابق تقویم املاک ۱.۵ میلیون تومان تعیین شده است.
اگر کمیسیون نظارت نرخ ۲۵ صدم درصد فعلی را ملاک تعرفه مشاوران املاک قرار دهد کمیسیون یک واحد ۸۰ متری با ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده در منطقه مذکور به ۳۲۷ هزار تومان از هر طرف می‌رسد؛ در حالی که هم‌اکنون نرخ کمیسیون برای هر طرف از واحد مذکور ۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است.
نمایندگان مجلس: مشاوران املاک عامل گرانی مسکن هستند
استدلال مسئولان دولتی و نمایندگان مجلس که فرمول جدید تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک را جایگزین روش قبلی کرده‌اند این است که مشاوران به گرانی مسکن دامن می‌زنند؛ چرا که با رشد قیمت مسکن، کمیسیون آنها نیز بالا می‌رود.
در سوی مقابل، واسطه‌های ملکی می‌گویند افزایش قیمت به رکود معاملات می‌انجامد و نفعی در رشد قیمت برای آنها وجود ندارد. بعضی کارشناسان، تعیین مدل سوم را به جای دو فرمول قبلی پیشنهاد می‌دهند.
در این مدل، قیمت ملک از سوی کارشناس آموزش‌دیده مشخص می‌شود و فروشنده باید برگه کارشناسی قیمت خانه را به مشاور املاک بدهد یا در آگهی فروش ملک، بارگذاری کند. این مساله ممکن است در جلوگیری از رکوردهای افزایشی قیمت ملک موثر باشد و سیاست‌گذار را به هدف اصلی خود در تغییر فرمول حق‌الزحمه مشاوران املاک که همان کنترل بازار مسکن است برساند.
مشاوران املاک: این طرح از قبل شکست خورده است
سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در این‌باره گفت: طرح جدید درخصوص تعیین تعرفه مشاوران املاک مطابق تقویم سالیانه سازمان امور مالیاتی باید در کمیسیون نظارت هر شهرستان با حضور اصناف و کارشناسان مربوطه بررسی شود. در شهر تهران هنوز این جلسه برگزار نشده است. اما آن‌چه فعلا از طرح مذکور استنباط می‌شود عدم تطبیق آن با شرایط واقعی را نشان می‌دهد.
لطفی تاکید کرد: در جداول ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال ۱۴۰۰ قیمت‌ها بین ۲۴۰ هزار تومان تا ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است در حالی که مطابق آمار رسمی نرخ‌ها در ارزان‌ترین منطقه تهران متری ۱۸.۵ میلیون و در گران‌ترین منطقه ۸۱ میلیون تومان است. سوال این است کدام‌یک از مسئولانی که فرمول تغییر حق‌الزحمه مشاوران املاک را ارایه کرده‌اند حاضرند خانه خود را با قیمت متری ۲۴۰ هزار تومان بفروشند؟
وی با بیان اینکه طرح جدید تعیین حق‌العمل مشاوران املاک محکوم به شکست است گفت: این طرح نیز مثل بسیاری از قوانین و مصوبات خلق‌الساعه که پشتوانه کارشناسی چندانی ندارد با شکست مواجه خواهد شد. فقط ممکن است منجر به توافقات خارج از چارچوب در قالب قراردادهای جعاله بین مشاوران املاک با متعاملین شود.
اتصال سامانه کد رهگیری به سازمان امور مالیاتی
در موضوع حق‌العمل مشاوران املاک باید سامانه کد رهگیری مشاورین املاک به سامانه سازمان امور مالیاتی متصل شود تا دریافت قیمت‌های معاملاتی و اجاری کمیسیون تقویم املاک به صورت آنلاین از این سازمان میسر شود. این کار نیازمند تغییرات در ساختارهای نرم‌افزاری است و سپس این موضوع قابلیت اجرا پیدا می‌کند.
بنا به گفته پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، لازم‌الاجرا شدن این موضوع مثل تمامی مصوبات دیگر ۱۵ روز پس از ابلاغ است. دریافت حق‌العمل مشاورین املاک از طریق دستگاه‌های پوز هم ضروری است که سازمان امور مالیاتی تمهیداتی بیندیشد با این هدف که بنگاه‌های مشاوره املاک به دستگاه‌های پوزی که متصل به سازمان امور مالیاتی است، مجهز شوند.
کمیسیون تقویم املاک هر سال طی چند جلسه که در سازمان امور مالیاتی برگزار می‌شود قیمت‌های مذکور را برای هر سال مشخص می‌کند. امسال هم جلسه مربوطه برگزار شد. قیمت‌های کمیسیون تقویم املاک همان قیمت‌هایی است که دفاتر اسناد رسمی نیز برای ارائه خدماتشان آنها را مورد استفاده قرار می‌دهند.
