چرا راه‌اندازی بورس مسکن لازم است اما کافی نیست

سیدمهدی هاشمی

مدیر توسعه کسب و کار و دانشجوی MBA

بازار مسکن و ساختمان همواره مورد توجه بخش قابل توجهی از فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران بوده است، این بازار که شاید بتوان ادعا کرد بزرگترین بازار کشورمان از نظر اندازه است، همواره در کنار فعالیت خویش موتور محرکه بسیاری صنایع وابسته بوده و از این رو حجم قابل توجهی شغل ایجاد کرده است. به همین دلیل حال این بازار علاوه بر آثار اقتصادی از بسیاری جهات مورد توجه سیاستمداران نیز قرار داشته چرا که آثار اجتماعی آن پررنگ و غیر قابل چشم پوشی است.

این روزها دیدگاه‌هایی برای رهایی بازار مسکن از بن‌بستی که در آن گرفتار شده، ابراز شده است؛ از مالیات بر واحدهای مسکونی خالی تا استفاده از مکانیسم بورس برای مدیریت نظام عرضه و تقاضای این بازار. در این نوشتار می‌خواهیم کمی دقیقتر بررسی کنیم که آیا به واقع بورس مسکن که امید بیشتری به آن بسته شده است، می‌تواند راه برون‌رفت از این بن بست باشد

در اقتصاد ایران از سال ۱۳۷۰ تا پایان ۱۳۹۵ به طور متوسط سالانه ۳.۷ درصد رشد اقتصادی داشته‌.ایم این رقم در سال‌های اخیر کاهش قابل توجهی پیدا کرده چراکه در حال سپری کردن سال‌هایی با رشد اقتصادی منفی هستیم لکن از همین مقدار میانگین ۲۵ ساله نیز ۳.۵ درصد ناشی از افزایش سرمایه گذاری‌ها بوده است و ارتقای تکنولوژی یا نیروی انسانی که در نهایت با بهبود بهره‌وری مدل می‌شود، نقش کمرنگ‌تری در ایجاد این رشد میانگین داشته است. به عبارت بهتر، ایران بر اقتصادی مبتنی بر افزایش سرمایه‌گذاری استوار است. این در حالی است که در سال ۱۳۹۸ میزان تشکیل سرمایه ناخالص جدید (سرمایه‌گذاری جدید) کمتر از استهلاک دارایی‌های سرمایه‌ای‌مان شده است؛ یعنی حتی به اندازه استهلاک دارایی‌های سرمایه‌ای نیز سرمایه جدید به اقتصاد تزریق نشده که خبر بدی برای اقتصاد است.

صنعت ساختمان و مسکن نیز نه تنها از این رکود سرمایه‌گذاری مصون نمانده است بلکه آنچه اکنون این صنعت را با بن‌بست مواجه کرده است، همین کاهش چشمگیر سرمایه در این حوزه بوده است که به ویژه چشم‌انداز آتی این بخش را نگران‌کننده‌تر می‌کند؛ چراکه رشد اقتصادی آینده در مسکن منوط به سرمایه‌گذاری امروز است.

جمعیت حدودا ۸۳ میلیونی کنونی ایران با بعد خانوار ۳.۲ نفری از حدود ۲۶ میلیون واحد مسکونی برای سکنی استفاده می‌کند، با توجه به کیفیت و تکنولوژی صنعت ساختمان در ایران که حتی بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران قریب به ۳۵ درصد واحدهای مسکونی آن بی‌کیفیت‌اند، می‌توان قضاوت کرد که عمر مفید ساختمان در کشور پایین است. همین موضوع درصد استهلاک واحدهای مسکونی را بالا برده است؛ لکن با فرضی بسیار خوش‌بینانه می‌توان این عمر مفید را ۵۰ سال فرض کرد که موید استهلاک ۲ درصدی سالانه است. با ضرب این نرخ استهلاک سالانه در ۲۶ میلیون واحد مسکونی فعلی می‌توان دریافت حداقل به ۵۲۰هزار واحد مسکونی جدید در هر سال برای حفظ وضع موجود و پوشش استهلاک آن نیازمندیم تا میانگین عمر واحدهای مسکونی فعلی را حفظ کنیم.

این در حالی است که به استناد آخرین داده‌های آماری مرکز آمار ایران قریب به ۵۵۰ هزار ازدواج جدید هم به صورت سالانه ثبت می‌شود که چنانچه به عدد قبلی ناشی از استهلاک اضافه شود موید حداقل تقاضای یک میلیون و هفتاد هزار واحد مسکونی جدید به صورت سالانه در کشور است که در قالب درخواست خرید یا اجاره خود را به بازار معرفی می‌کند. نباید فراموش کنیم تغییر الگوهای زندگی در کلان‌شهرها و تغییرات ساختارهای اجتماعی ما را با پدیده‌هایی نظیر ازدواج‌های سفید، تمایل افراد برای زندگی‌های مستقل مجردی بدون تجربه ازدواج و یا حتی بعد از طلاق مواجه کرده است که به فشار این تقاضا می‌افزاید؛ لکن در فرضی این افزایش تقاضا را با حدود ۱۵۰ هزار واحد مسکونی که به دلیل مرگ و میر بصورت سالانه به سمت عرضه اضافه می شود بی‌اثر می‌پنداریم.

تقاضای حداقل یک میلیونی در سال، درطول سال‌های اخیر که نرخ سرمایه‌گذاری در این حوزه به شدت کاهش یافته، تنها با ساخت میانگین ۳۵۰ هزار واحد مسکونی جدید بصورت سالانه مواجه شده است که به معنی انباشت تقاضا در یک سمت و کاهش عرضه در سمت دیگر است.

با این وضع آیا باید باور کنیم که واحد مسکونی مازاد قابل توجهی در کشور داریم؟ به نظر می‌رسد مدیران این حوزه در حال ارتکاب خطای هاله‌ای(The Halo Effect) هستند و اوضاع برخی محله‌های مرفه نشین شهرهای اصلی را به کل کشور تعمیم می‌دهند. بن بست رخداده در این بازار تنها در صورتی مرتفع خواهد شد که بتوانیم موانع پیشروی سرمایه‌گذاری را در این حوزه رفع کنیم. از آنجا که سرمایه‌گذاری را دو مرجع دولت و بخش خصوصی انجام می‌دهند اکنون که  مرجع دولتی با وجود کسری شدید بودجه برای هزینه‌های خود دست به گریبان است، تنها می‌توان به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این حوزه امیدوار بود؛ همان گروهی که طی سال‌های اخیر به‌رغم افزایش شدید بهای فروش و اجاره مسکن و جذابیت «نسبت پوتربا» باز هم از اخذ پروانه و ساخت اجتناب می‌ورزد.

نسبت یا رابطه پوتربا که معمولا برای حباب‌سنجی قیمت مسکن به کار می‌رود نسبت متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به میانگین اجاره‌بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان در یک‌سال را مشخص می‌کند.

  برای اجتناب بخش خصوصی از اخذ پروانه ساخت، سه دلیل می‌توان برشمرد:

۱- آینده مبهم و سراسر گنگ از افق سرمایه‌گذاری کشور که این روزها به دلیل مواجهه با دو انتخابات در ایران و امریکا دچار تردید و ابهام بیشتری نیز شده است.

۲- گران شدن بهای تمام‌شده ساخت مسکن که بخش قابل توجهی از هزینه‌های ساخت آن متاثر از رشد بهای ارز و تورم سنگین حاکم بر اقلام ارزبر بوده و به علاوه با هزینه‌های بالای زمین و جوازها نیز مواجه شده است. این بهای تمام‌شده بالا سبب شده است به‌رغم قیمت بالای مسکن باز هم برای سازندگان از منظر کسب سود جذاب نباشد.

۳- کاهش شدید قدرت خرید یا اجاره مصرف‌کننده نهایی به‌رغم وجود تقاضا که نقدشوندگی و کسب درآمد از مسکن را با مخاطره مواجه کرده است.

با این توضیحات تا زمانی که فضای کسب‌وکار در این بخش اصلاح و چشم‌اندازهای سرمایه‌گذاری و قدرت خرید آتی وارد فاز مثبت نشود، عبور از این بن بست میسر نخواهد بود.

بدیهی است ورود مسکن به بازار بورس و استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه به عنوان مکانیسمی برای تامین مالی سازندگان می‌تواند به بهبود وضع کمک کند مشروط برآنکه عوامل بنیادی دیگر نیز که شرح داده شد، به طرز صحیح هدایت شوند.

شرکت‌های سهامی عام و مکانیسم بازار سرمایه برای جمع‌آوری سرمایه‌های خرد در دهه‌های اخیر در بسیاری از کشورهای جهان موتور محرکه تامین مالی طرح‌ها بوده‌‌اند چون به بهترین شکل ممکن توانسته‌اند نیازمندان منابع مالی را به سرمایه‌های خرد متصل کنند و از تجمیع سرمایه‌های خرد امکان سرمایه‌گذاری‌های درشت را فراهم آورند. این مکانیسم همچنین توانسته است با ایجاد یک جریان سرمایه‌ای مشکل زمان سرمایه‌گذاری را نیز رفع کند و برای پروژه‌هایی با دوره‌های ساخت طولانی از جریان ممتد ورود و خروج سرمایه‌های خرد بهره‌مند شود.

واضح است که بازار سرمایه با ایجاد ارتباط مستقیم با منابع مالی و حذف واسطه‌گری (Intermediation) سیستم بانکی در تامین مالی طرح‌ها کارآمدتر و ارزانتر عمل می‌کند پس از این منظر می‌تواند در بهبود سرمایه‌گذاری موثر باشد به ویژه اینکه با حذف واسطه‌ها و ایجاد شفافیت در نظام عرضه و تقاضا به بهبود امنیت و سلامت بازار نیز کمک می‌کند اما آنچه مهم است و نباید مغفول بماند حفظ اعتماد عمومی جامعه به بازار سرمایه و اجتناب از دستکاری‌های دستوری بازار است تا بتواند در تجمیع سرمایه‌های خرد از احترام و آبروی کافی برخوردار باشد.

افزون بر این باید ارکان بنیادی شرح داده شده در نظر گرفته شوند به نحوی که مجموعه‌های دست‌اندرکار ساخت ضمن بهره‌مندی از تکنولوژی قادر به کاهش بهای تمام‌شده، کاهش دوره ساخت و خواب سرمایه، افزایش کیفیت ساخت و پیرو آن عمر مفید بهره‌برداری باشند. رویکرد این مجموعه‌ها باید به سمت انبوه‌سازی با بهره‌مندی از تکنولوژی‌هایی باشد که بتواند بهای تمام‌شده‌ای متناسب با قدرت خریدار طراحی کند. این در حالی است که به موازات افق سرمایه‌گذاری باید روشن شود و فضای عمومی کسب و کار بهبود یابد تا ضمن افزایش قدرت خرید و کاهش تورم مولفه‌های کلان اقتصادی نشان از بهبود بروز دهند؛ چراکه در غیر این صورت تنها هجرت بازار مسکن به بورس تغییر فاحشی در مقایسه با وضع موجود ایجاد نخواهد کرد.