گارد رشد قیمت و تورم جدید در بازار مسکن
بازار مسکن در ماه پایانی خود به گونه‌ای برای خریداران گارد گرفته که نشان می‌دهد نه تنها قرار است قیمت‌ها دستخوش تغییر شود بلکه شاید تورم جدید خود را به سال آینده منتقل کند.
بازار مسکن همواره در ماه‌های پایانی سال با شور و حال خاصی دنبال می‌شود و در ماه‌های دی، بهمن و اسفند، مشاوران املاک روزهای شلوغی را سپری می‌کنند. اتفاقا در این ماه اکثر سازندگان مسکن و مالکان برای مصون ماندن از تورم سال جدید تلاش می‌کنند معاملات مسکن را نهایی کرده و اگر قرار است معامله‌ای را به سرانجام برسانند آنرا به سال جدید موکول نکنند.
بنابراین گزارش، در طول دهه‌های اخیر قیمت مسکن همواره در مقاطع زمانی متناوب با افزایش روبه‌رو بوده است؛ اما طی سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ با جهش ۷ برابری روبه‌رو شد و آنطور که گزارش‌ها نشان می‌دهد اکثرا رشد قیمت مسکن در پایان سال رخ داده است.
به هر صورت وضع مسکن در ایران به دلیل کاهش عرضه و رشد هزینه‌های ساخت بحرانی شده است به‌نحوی‌که اکنون سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارهای شهری بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است درحالی که متوسط جهانی این شاخص فقط ۱۸ درصد است.
رشد تورم و کاهش ارزش پول ملی به دلیل رشد نرخ ارز باعث شده تا اکثر سرمایه گذاران به دنبال یک منبع مطمئن برای تزریق این نقدینگی‌ها بگردند. اگر چه وجود ابزارهای مالیاتی قوی و محکم می‌تواند از سفته بازی و تقاضای سرمایه‌ای بکاهد اما به هر صورت در اقتصادی که تورم بالای ۴۰ درصد دارد قطعا سرمایه‌ها به دنبال یک نقطه قابل اتکا برای سرمایه‌گذاری می‌گردند.
طبق آمارها، در سال ۱۳۶۵ فقط ۲۵ درصد از تقاضاها در بازار مسکن مناطق شهری ایران تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بوده؛ اما این میزان امروز در کلان‌شهرهای کشور به ۷۰ تا ۷۵ درصد از کل معاملات مسکن رسیده است.
این آمار نشان می‌دهد که بسیاری از سرمایه‌داران، مسکن را نه برای مصرف بلکه برای سرمایه‌گذاری و جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه خود اقدام به خرید ملک کرده‌اند.
افزایش چشمگیر هزینه تولید در کارخانه‌ها و کارگاه‌های تولیدی باعث رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی شده است و همین یک نکته کافی است تا متوجه شویم که قیمت مسکن اگر هم بخواهد نمی‌تواند کاهش یابد. این شوک هزینه‌ای به ساخت‌وساز، ابتدای امسال نقش پررنگی داشت و اتفاقا در میانه سال تا حدودی افت و مجددا در ماه‌های پایانی سال به اوج خود رسید.
ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران در گفت‌وگو با بازار در پاسخ به این پرسش که آیا قیمت مسکن در ماه اسفند و یا اوایل سال آینده افزایش خواهد یافت؟ گفت: رشد قیمت مصالح ساختمانی در ابتدای سال جاری به شدت خود را در بازار مسکن نمایان کرد و باعث شد تا قیمت تمام شده مسکن به شکل قابل توجهی افزایش یافت.
وی با بیان اینکه اگر مقایسه‌ای در میان انواع مصالح ساختمانی داشته باشیم و به عنوان مثال میلگرد کیلویی ۱۴ هزار تومان اما الان به ۲۴ هزار تومان رسیده است ادامه داد: سال گذشته اگر متوسط هزینه ساخت مسکن را در تهران با قیمت الان مقایسه کنید متوجه خواهید شد که هزینه هر متر ساخت مسکن حدود ۷ تا ۸ میلیون تومان افزایش داشته است. حالا وقتی قیمت تمام شده مسکن دو برابر شده، آیا می‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن دو برابر و بیشتر رشد نکند.
او ادامه داد: تورم عمومی مسکن در ماه پایانی سال همواره بالا است و قطعا این تورم بر بازار مسکن سایه خواهد انداخت. قطعا این تورم قیمت مسکن به سال آینده نیز کشیده خواهد شد.
اما سعید آسویار عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان معتقد است که تورم عمومی و در نهایت رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی منجر به رشد قیمت تمام شده و در نهایت رشد قیمت مسکن می‌شود. این موضوع هم نه برای سال جاری بلکه برای تمام سال‌ها رخ داده است و موضوع جدیدی نیست.
او در پاسخ به این پرسش که آیا کاهش عرضه مسکن در ماه پایانی سال می‌تواند منجر به رشد قیمت مسکن شود، گفت: عدم تعادل بین عرضه و تقاضا نه برای امسال و نه برای پارسال است. این وضع سال‌هاست که بازار مسکن از آن رنج میبرد. وقتی مسکن کافی برای پاسخگویی به تقاضا نیست قطعا رشد قیمت مسکن رخ می‌دهد.
آسویار در پاسخ به این پرسش که وقتی قدرت خرید پایین است باید انتطار داشت تقاضا برای خرید نیز کم باشد و این موضوع باید مالکان را به فروش با قیمت‌های پیشنهادی خریداران کند ادامه داد: این که خریداران این روزها به دلیل بالا بودن قیمت دست بالا داشته باشند یک سخن بیهوده است، چرا که اتفاقا این فروشنده‌ها و سازنده‌ها هستند که مدام از فروش به دلیل رشد تورم منصرف می‌شوند.
انصراف سازندگان و مالکان مسکن در فروش مسکن مدتی است که در املاکی‌های سطح شهر تهران زیاد شده است.
املاکی‌ها اعلام می کنند که این روزها فایل فروش مسکن تَه کشیده است و فروشندگان که اغلب آنها سازنده هستند منتظر هستند تا ملک خود را زمانی به فروش برسانند که قیمت‌ها ثابت مانده باشد.
حال با این وضع و عدم فروش ملک از سوی برخی سازنده‌ها و با توجه به اینکه متقاضیان و سرمایه‌داران به دنبال بازاری برای کسب سود و حفظ سرمایه‌های خود هستند بازار مسکن به محل مناسبی برای سرمایه‌ها تبدیل شده است؟
حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در پاسخ به این پرسش که آیا قیمت مسکن در ماه جاری که ماه پایانی سال است باز هم رشد قیمت را تجربه خواهد کرد یا اینکه تورم خود را به سال ۱۴۰۲ خواهد برد گفت: رشد نرخ ارز مدت‌هاست که هر بازاری را به خصوص بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد. اگر چه مسکن نسبت به سایر بازارها دیرتر به رشد نرخ ارز پاسخ و واکنش نشان می‌دهد اما مطمئن باشید این بازار نیز تحت تاثیر تورم و رشد نرخ ارز افزایش قیمت را تجربه خواهد کرد.
او با اشاره به اینکه رشد قیمت در ماه جاری رخ می‌دهد و سال آینده نیز این افزایش قیمت ادامه خواهد داشت، افزود: گاردی که بازار مسکن به خود گرفته نشان می‌دهد که قیمت مسکن در همین یک ماه باقی مانده تا پایان سال، تورم جدیدی را شاهد خواهیم بود. البته باید اذعان کرد که تا حدودی مسکن به رشد تورم عمومی نزدیک شده است اما هنوز جا دارد.
وی با تاکید بر اینکه با این وضع اقتصادی موجود پیش‌بینی قیمت مسکن برای سال آینده سخت است اظهار کرد: سال‌هاست که با عرضه پایین مسکن و عدم رغبت سازندگان به ساخت مسکن مواجه هستیم اما امیدواریم طرح نهضت ملی مسکن بتواند تا حدودی به تقاضای انباشته مسکن پاسخ دهد. به هر حال اگر می‌خواهیم تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد کنیم باید سخت تلاش کنیم و دولت بخش خصوصی را حمایت بیشتری کند.
به نظر می‌رسد متوسط تورم سال ۱۴۰۲ کمتر از تورم سال ۱۴۰۱ نباشد بنابراین اگر در خوشبینانه‌ترین حالت اگر شاهد جهش قیمت مسکن در سال آینده نباشیم حداقل به میزان تورم عمومی کشور، افزایش قیمت مسکن رخ خواهد داد.
